14 april 2021

Redaktionen

torsdag, 14 juni 2012 20:00

Swedbanks HK säljs

alt
Swedbanks nya huvudkontor ska bli klart vid årsskiftet 2013/2014. Bild 3XN.

 

Analys av Stefan Fröjdendahl

 

Länsförsäkringar Liv säljer stora delar av sitt fastighetsbetånd. Orsaken är att livbolaget har stora problem med solvensgraden. Därför fortsätter Länsförsäkringar Liv sitt säljrally. I höstas hade solvensgraden sjunkit från 127 procent till 112 procent. Nu kan den vara ännu lägre. Finansinspektionen hissar varningsflagg redan vid 130 procent. Enligt lag får solvensgraden inte sjunka under 104 procent.

 

I oktober 2011 sålde Länsförsäkringar Liv bolaget Fondliv för 5 350 Mkr till Länsförsäkringar AB eftersom livbolaget inte kunde återbetala inbetalda premier med en garanterad ränta om 3 procent.

 

Före dagens försäljningar har livbolaget i år sålt fastigheter för 2,4 Mdr. Men i och med dagens två stora affärer, dels försäljningen av Swedbanks nya huvudkontor i Solna/Sundbyberg för cirka 4 Mdr kr, dels försäljningen av Whites kontor vid Skanstull för cirka 250 Mkr, innebär detta att Länsförsäkringar Liv sålt för totalt drygt 6,6 Mdr kr i år.

 

Orsaken till Länsförsäkringar Livs svaga solvens är sjunkande aktiekurser samt den svaga utvecklingen för obligationer. Swedish T-bond, femåringen, ligger nu på 1,18 procent. Även för långräntorna känns de hopplöst. Det har till och med varit så illa att långräntorna i Tyskland varit negativa, vilket har inneburit att en långivare har fått betala för besväret att låna ut till den tyska staten.

 

Nu köper Humlegården Fastigheter av Länsförsäkringar Liv i Solna fastigheterna Apelsinen 5, Aprikosen 3, Smultronet 2 och Stenhöga 1, även kallad Stora Blå, om totalt 145 000 kvm. Och i Sundbyberg säljer livbolaget Sprängaren 8 och Cirkusängen 6, om totalt 57 500 kvm, således projektet som ska bli Swedbanks nya huvudkontor. Före storaffären ägde Humlegården fastigheter till ett marknadsvärde om cirka 1 Mdr i Solna och Sundbyberg. Efter affären och efter färdigställandet av Swedbanks huvudkontor ökar värdet till cirka 5 Mdr.


Humlegården Fastigheter som under flera år har haft negativa resultat redovisar nu en vinst på 124,5 Mkr för år 2011, vilket visar att det är lönsamt att äga fastigheter i Stockholm. I pressmeddelande säger vd Per-Arne Rudbert att:

– Vårt fastighetsbestånd blir ännu bättre sammansatt av fastigheter med god värdetillväxt och starkt kassaflöde.


Södra Europa lever i ett finansiellt kaos vilket skapar problem för Sverige. Finansinspektionen begär nu av pensions- och försäkringsbolagen att de rapporterar sin solvens varje månad. Helt klart är att eurokrisen kan bli mycket långvarig. Problemen i Grekland, Spanien och Portugal löses inte på tre till fyra år, kanske inte ens på tio år.

 

Varför fick Europa en gemensam euro när länderna i valutaunionen inte har gemensam skattepolitik? Den stora arbetslösheten i Grekland, Spanien och Portugal visar att den redan svarta ekonomin blivit ännu svartare. Som bekant går pengar under bordet märkligt sällan till mannen på golvet. Var har alla pengar tagit vägen som bankerna har förlorat i Spanien? Vem har fått dem? Möjligt är att en del byggbolag och en del finansaktörer gjort stora vinster.


I den stora eurokrisen känns obligationsmarknaderna som mycket osäkra och för den delen även stora delar av aktiemarknaden. Men å andra sidan kan dessa scenarier innebära att fastigheter värderas för högt samtidigt som bankerna i Sverige inte längre förmår att finansierar den kommersiella fastighetsmarknaden på grund av för stor exponering mot bolån.


Detta är komplexa men även tragiska problem för alltfler.

torsdag, 14 juni 2012 19:55

White får ny värd

alt
Katsan 1 färdigställdes 2003 och samma år tilldelades White
Arkitekter – fastighetens byggherre, arkitekt, projektledare och
brukare – Kasper Sahlin-priset för fastigheten.

 

Som ett led i att stärka sin position i Skanstull, Stockholm, förvärvar Folksam den prisbelönta fastigheten Katsan 1 av Länsförsäkringar Liv. Den prisbelönta fastigheten har White arkitekter som största hyresgäst. Byggnaden är en del av det expansiva Skanstullsområdet och den har en tydlig miljöprofil. Investeringen görs av Folksam Sak. Köpeskillingen är inte publik, men vi skattar den till 240-260 Mkr.

 

– Vår ekonomiska styrka ger oss möjligheten att fortsätta investera i attraktiva innerstadslägen. Förvärvet stärker vår position kring Skanstull och möjligör en fortsatt omdisposition av området, säger Torbjörn Wiberg, chef Folksam Fastigheter.

 

Katsan 1 färdigställdes 2003 och samma år tilldelades White Arkitekter – fastighetens byggherre, arkitekt, projektledare och brukare – Kasper Sahlin-priset för fastigheten. Byggnaden, som har betyget Guld enligt klassningen miljöbyggnad, omfattar

cirka 5 600 kvm kontorsyta och är i dagsläget fullt uthyrd.

 

Whites kontor köptes vid färdigställandet 2003 av Wihlborgs för 175 Mkr. Redan året därpå, sommaren 2004, köpte Länsförsäkringar fastigheten i en bytesaffär med Wihlborgs. I affären förvärvade Länsförsäkringar Katsan 1 och Granen 21 på Östermalm för 495 Mkr, medan fastigheterna Bocken 39, 47, och 48 såldes till Wihlborgs för 870 Mkr.

alt
Björn Isaksson i Sandhamn. Isaksson är ansvarig för fastighetsrådgivning
på Restate.

I fjol minskade antalet ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt dramatiskt. Förvärven uppgick till 9,3 Mdr kr (7 100 lägenheter) jämfört med 27 Mdr kr (20 000 lägenheter) under 2010. Samtdigt sjönk antalet kommuner i landet där det skedde ombildningar från 69 till 47. Det framgår av en sammanställning från Restate Bjurfors, Isaksson Brolin AB 

 

Den främsta förklaringen till det minskade antalet affärer var att ombildningarna i Stockholm sjönk från 17,3 Mdr kr till 4,6 Mdr kr. En viktig anledning till nedgången var att Stockholm stad enligt beslut i Stockholms Stadshus AB den 26 januari 2011 inte säljer till bostadsrättsföreningar i innerstan eller närförorter.

 

Till det minskade antalet ombildningsaffärer bidrog även att bankerna skruvade åt lånekranarna för fastigheter.

 

En tveksamhet till ombildningar från säljarnas sida infann sig också under året. Detta efter att Förvaltningsrätten i Göteborg i två domar mot Wallenstam ansåg att försäljningar där fastigheter paketerats i dotterbolag skulle beskattas.

 

alt
Ronald Slabke, ordförande i Hypoport.

 

Spanska Banco Santanter, som nyligen fick sitt kreditbetyg sänkt tre steg från A till BBB, ska samarbeta med tyska Hypoport i en plattform som kallas Europace. Samarbetet gäller en produktmix av bankens finansiering via överföringar från tredje part.

 

Banco Santana ska använda plattformen Europace för att få bättre ordning på sina inteckningar som omfattar 77 miljarder euro i kommersiella fastigheter och bostäder. De spanska bolånen är ett stort europroblem eftersom spanska banker har placerat bolånens inteckningar i den Europeiska centralbanken. År 2011 uppgick transaktionsvolymen i Europace på cirka 21 miljarder euro.           

 

Behandlingen av ansökningar om tvingande refinansiering i Santander ska hanteras Hypoport.

alt
Totalt omfattar Plaza Business Park i Vanda en uthyrningsbar yta om cirka 27 600 kvm med cirka 1 500 arbetsplatser.

 

NCC Property Development startar utvecklingen av en ny kontorsbyggnad i Plaza Business Park i Vanda, Helsingfors, Finland. Byggnaden heter Plaza Halo och blir den sista etappen av Plaza Business Park, den 5:e byggnaden som NCC bygger inom ramen för företagsparken och den 13:e som bolaget uppför i Aviapolisområdet i Vanda.


Plaza Halo, som omfattar cirka 5 640 kvm uthyrningsbar kontorsyta, och tillsammans med serviceutrymmen får en totalyta på 6 600 kvm. Den ska utvecklas enligt det internationella klassificeringssystemet BREEAM och uppnå graderingen ”Very Good”. Uthyrningsgraden uppgår för närvarande till 59 procent med Marinoff Corporationm, som är leverantör av fasta brandbekämpningssystem, som främsta hyresgäst. Byggnaden beräknas stå klar i december 2013.


Totalt omfattar Plaza Business Park en uthyrningsbar yta om cirka 27 600 kvm med cirka 1 500 arbetsplatser. I hela Aviapolisområdet har NCC har utvecklat kontorsyta

onsdag, 13 juni 2012 20:35

Vinst på Saabfabriken

alt
Hemfosa och vd Jens Engwall gjorde vinst på Saabfabriken.

Elbilskonsortiet Nevs, som köper konkursdrabbade Saab Automobile, tar även över fabriken i Trollhättan som 50,1 procent kontrollerades av Trollhättan Property Investors med bland andra Hemfosa, Brinova och Peab som ägare.


I fjol sålde Saab Automobile dessa aktier i Saabfabriken för 255 Mkr. Nu har fastighetskonsortiet sålt sina 50,1 procent av aktierna i fastighetsbolaget till Nevs. Till Dagens Industri säger Hemfosas vd Jens Engwall att Trollhättan Property Investors fick mer än de 255 Mkr som konsortiet betalade. Saabs fabrikslokaler omfattar cirka 500 000 kvm

onsdag, 13 juni 2012 20:29

Brabo bygger blandat i Segeltorp

alt
Brabo bygger 66 hyresrätter i kv. Varpen i Segeltorp. Bild: Thomas Eriksson Arkitekter.

Idag tar Daniel Dronjak Nordqvist, kommunstyrelsens ordförande i Huddinge och Fredrik Mattsson, vd för fastighetsbolaget Brabo, ett gemensamt ”sista spadtag” som markerar slutet på nybyggnationen av 66 klimatsmarta hyresrätter i Segeltorp i kvarteret Varpen vid Smista Allé. Till hösten påbörjas nästa etapp av kvarteret då Brabo uppför Segeltorps Orangeri, fyra lägre hus med 44 bostadsrätter. Både hyresrätter och bostadsrätter är ritade av Thomas Eriksson Arkitekter.

 

– Det här spadtaget är lika mycket ett slut som en början på fortsättningen: det känns skönt att kunna välkomna de första hyresgästerna i det här bygget, samtidigt som vi fortsätter att skapa förutsättningar för fler attraktiva bostäder, här i Segeltorp och på andra platser i kommunen, säger Daniel Dronjak Nordqvist.

alt
Stockholms första skidtunnel ska byggas i Lida friluftsgård i Botkyrka.

 

Nu har Botkyrkas kommunstyrelse godkänt planerna för förhandlingsupphandling med syfte att hitta investerare till av en skidtunnel vid Lida friluftsgård. Den planerade skidtunneln blir Stockholms första och kommer med sin närhet till staden kunna nyttjas av närmare tre miljoner människor. Satsningen kallas Sthlm SkiCenter och tunneln planeras stå klar hösten 2014.

 

− Under de dialoger vi har fört med investerare står det klart att den här typen av investeringsprojekt kräver kommunens delaktighet, där kommunen kan spela olika roller i affärens slutliga modell, säger Peter Jemtbring, näringslivschef, Botkyrka kommun.

 

Tunneln ska enligt planerna vara minst 2 km lång och vara öppningsbar på minst två ställen för anslutning till skidspår utomhus. Den ska energiförsörjas med vindkraft där överskottsvärmen ska användas till att värma friluftsgården i övrigt. Det slutgiltiga beslutet om förhandlingsupphandling fattas idag den 14 juni i Botkyrkas kommunfullmäktige.

tisdag, 12 juni 2012 20:06

Jevrell blir pr-ansvarig på Skanska

alt
Catharina Jevrell blir ny proaktiv press- och
pr-ansvarig på Skanska.

 

Catharina Jevrell blir ny proaktiv press- och pr-ansvarig med uppgift att strukturera och bygga upp pr-arbetet för Skanska i Sverige. Hon kommer närmast från Gnistra Kommunikation, där hon var en av delägarna. Tidigare har hon bland annat varit External Relations Manager på Procter & Gamble.

 

– Skanskas pressarbete har i många år rankats högt av journalister och vi vill bli ännu bättre. Catharina Jevrell har rätt bakgrund och erfarenheter för att hjälpa till och utveckla det arbetet, säger Edvard Lind, presschef för Skanska AB.

tisdag, 12 juni 2012 20:01

Ny terminal och 1 000 lägenheter

alt
Slussens nya bussterminal ska byggas i ett nytt bergrum i Katarinaberget.

 

Under Stockholms stads kommunfullmäktiges sammanträde i måndags antogs detaljplanen för en ny terminal för Nacka- och Värmdöbussarna vid Slussen på Södermalm. Terminalen ska byggas i ett nytt bergrum i Katarinaberget – en lösning som också gör det möjligt att möta framtidens behov av kollektivtrafik till Nacka och Värmdö och som enligt dagens bedömningar kommer att behövas även om tunnelbanan byggs ut till Nacka.

 

Vidare godkände fullmäktige en överenskommelse med JM Bostad om ny bebyggelse inom fastigheten Enskede Gård 1:1 i Årsta. Den första etappen innehåller 418 lägenheter och en förskola fördelade på fem kvarter. Slutligen beslutades att Exploateringsnämnden medges rätt att genomföra exploatering inom detaljplan Norra 2 (del av Hjorthagen 1:3) omfattande investeringsutgifter om 281 Mkr. Detaljplanen innehåller bland annat 560 nya lägenheter.