28 maj 2020
måndag, 20 april 2020 09:39

Förlorat år för fastighetsaktier

Skrivet av 

Av Thomas Mattsson, börsanalytiker

 

 

 

När vi har ett vaccin mot coronasmittan kommer nedåtpressen på börsen och fastighetsaktierna att försvinna. Placerarna hatar extrem osäkerhet och det är precis vad vi har nu. Ingen vet hur lång tid vi måste leva med ”social distansering”, tester av smittan, övervakning av våra beteenden och nedstängning av verksamheter där medarbetare smittats eller insjuknat.

 

Om 18-24 månader kan vi i bästa fall ha ett vaccin mot coronaviruset, covid-19. Det anser bland andra den biomedicinske forskaren, professor Robert Gallo. Han var med och upptäckte HIV på 80-talet. Vi kan hoppas att vi når flockimmunet mot covid-19, före dess, fast sannolikt inte, menar han.

Fram till dess kommer den ekonomiska aktiviteten i olika länder och regioner att bestämmas av hur ”platt” kurvan för smittade och döda ligger. Den uppåtgående linjen över antalet testade personer, kommer också att vara viktig att studera.

Nu har de hårt drabbade länderna Kina, Spanien och Italien börjat lätta på de begränsande regler de införde, för att minska smittspridningen. Risken för bakslag är så stor, att jag tror vi ska förbereda oss mentalt för att en ”normalisering” inte lyckas första gången.

Peking och Shanghai har varit helt nedstängda, efter de katastrofala erfarenheterna från Wuhan. Den kinesiska diktaturen tänker sig att övervaka de tiotals miljoner människor som bor och vistas där. Det låter orimligt att ens den kinesiska regeringen ska lyckas med sådan ”überkontroll”.

I USA vill president Trump öppna den amerikanska ekonomin med en ”Big Bang” i början av maj. Men han får mothugg av en majoritet av USA:s guvernörer och Vita Husets smittskyddsexpert, Dr. Anthony Fauci.

̶̶ Öppningen måste ske gradvis. Det går inte att ”kickstarta” samhället vid en så här smittsam pandemi, ungefär som att vrida på en strömbrytare, varnar Dr Fauci.

I Sverige kan vi inte räkna med att återgå till ett mera aktivt socialt läge, förrän i mitten av sommaren, enligt statsepidemiologen Anders Tegnell och hans kollegor.

Internationella Valutafonden (IMF) menar till och med att utebliven noggrann koordination av världsekonomins uppstart, kan leda till en global depression värre än den på 1930-talet.

 

De allra flesta näringar har drabbats negativt av pandemin. World Trade Organization (WTO) räknar med att världshandeln kommer att gå ner uppåt 32 procent i år. Vissa fastighetsbolag drabbas särskilt hårt.

̶̶ De som är mest utsatta är fastighetsbolag med hyresgäster inom handeln. De har dock haft det svårt i flera år. Atrium Ljungberg och Hufvudstaden är ett par exempel. Det har märkts genom att hyresutvecklingen för butikslokaler varit svagare än för kontor. En del hyresgäster inom handeln kommer sannolikt att tvingas i konkurs. De bolag som driver hotell eller marknadsför hotellfastigheter drabbas också hårt. Scandic Hotels och Pandox är två sådana aktörer, säger Bertil Nilsson, som är fastighetsanalytiker på Carlsquare.

Fallhöjden i fastighetsaktier har varit och är högre än för många andra aktieslag. Detta eftersom de steg 50 procent mer än andra index, under den långa uppgången som föregick coronakrisen.

De flesta fastighetsbolagen har obligationslån i någon omfattning (se Nasdaq OMX-lista över företagsobligationer). Om krisen drar ut på tiden, typ ett par år, kan de tvingas dra ned sin belåningsgrad, i värsta fall till bottenlånenivån på 50-60 procent. Det kan i sin tur leda till prisfall på fastigheter.

De penningpolitiska medlen i den globala ekonomin kan nu främst inriktas på att mildra krisen för aktiemarknad och bostadsmarknad. Nu ligger fokus på de finanspolitiska medlen, det vill säga direkt stöd till hushåll och företag – läs cash! Detta understryker bland andra amerikanske nobelpristagaren i ekonomi (2018), Paul Romer.

Men hur länge kan centralbanker sätta in serier av stimulans- och stödpaket? De svenska statsfinanserna är i gott skick. Här har vi en skuldkvot på 40 procent (statsskulden i relation till BNP). Det ser värre ut för Italien, Spanien och USA. Om de tvingas låna i flera år, för att ge konstgjord andning åt ekonomierna, kommer det förr eller senare att återspegla sig i markant stigande räntor. Där är vi dock inte ännu.

Men det finns vissa fastighetsaktier som kan klara sig bra.

̶̶ Fastighetsbolag med låg konjunkturkänslighet klarar sig bäst. Bolag som har hyresgäster på landsorten, bostäder eller offentliga hyresgäster lär inte märka lika mycket av krisen. Amasten, NP3, Nyfosa, Fastator och SBB (Samhällsbyggnadsbolaget) borde stå emot ganska bra, utvecklar Bertil Nilsson.

Heba är ett annat lågt belånat bolag med hyresrätter i Stockholm och borde klara krisen bra. Även Wallenstam, som är hyresvärd i Stockholm och Göteborg bör framhållas. Detta liksom Tre Kronor, som hyr ut till livsmedelsbutiker, i Stockholm. Cibus är verksamt inom samma segment, men har mer än halva sin fastighetsportfölj i Finland. Allt detta framgår ur företagens offentliga redovisningar.