Peab och KF Fastigheter har inlett ett samarbete för att utveckla KF Fastigheters fastighet på Bromstensvägen i Spånga. Fastigheten är på 15 000 kvm innehåller en industribyggnad, vilken ska rivas för att lämna plats för en livsmedelsbutik om

4 000 kvm med butiksnära parkeringsplatser i bottenplanet. Ovan butiken planeras cirka 150 lägenheter (11 000 kvm) med tillhörande parkeringsplatser och egen innergård. Den nya detaljplanen för området beräknas gå ut på samråd våren 2013.

När det finns en lagakraftvunnen detaljplan för fastigheten där Peab enligt avtal ska förvärva bostadsbyggrätterna i form av en 3D-fastighet. I avtalet ingår även att Peab får uppdraget att bygga butik och bostäder. Ambitionen är att byggnationen ska påbörjas under år 2014. Det skulle innebära inflyttning i bostäderna och invigning av butiken vid början av år 2016. KF Fastigheters ambition för handelsbyggnaden är att den ska certifieras enligt Miljöbyggnad Guld.

– Spånga är i ett expansivt skede och behöver tillskott av handel och bostäder. Den här platsen ligger centralt nära kollektivtrafiken, med pendeltåg och buss. Nu tar vi en trist gammal industritomt och utvecklar den till en attraktiv plats med en stor livsmedelsbutik som integreras i ett modernt bostadsområde, säger Pär Nilsson, vd för KF Fastigheter Exploatering AB.

Gunnar Kempe, bilden ovan, har anställts som fastighetschef på Micasa Fastigheter i Stockholm AB.

Gunnar Kempe har arbetat i Stockholms stad sedan 1983 inom olika fastighetsrelaterade funktioner. Han har bland annat varit enhetschef med ansvar för förvaltning av fastighetskontorets egna fastighet och senast som enhetschef på utvecklingsavdelningen för konceptutveckling.

Equator Stockholm ska tillsammans med Mojang via dataspelet Minecraft, utforma en berättelse om framtidens bostad tillsammans med dagens tonåringar. Berättelsen tolkas i en virtuell värld och med hjälp av Minecraft reality som visualiseras via en app i mobilen, som är framtagen av arkitekt Pelle Beckman på Equator. Tävlingsförslaget kan ses på den aktuella tomten direkt i mobilen. Orsaken till Equators tävlingsförslag är att HSB tänker fira hundra år genom att bygga ett spektakulärt bostadshus i centrala Stockholm. Tre arkitektkontor ska få tävla om att rita husen på tre ännu hemliga platser. Planlösningarna är minst lika viktiga som utseendet.    

– Vi byggde Turning Torso och det huset har betytt mycket för att göra Malmö känt. Vi ska bygga något bättre i Stockholm. Turning Torso är ett fantastiskt hus men bostäderna är inte av samma klass som exteriören, anser Håkan Falk, vd för HSB Bostad.

Equator Stockholm har en väletablerad lång erfarenhet att gestalta bostäder på en hög arkitektonisk nivå med god kunskap om genomförande.

Annica Carlsson, vd på Equator säger:

– Vi har under de senaste fem åren genomfört en rad parallella uppdrag med hög träffsäkerhet om vinstutdelning. Vi ser fram emot tävlingen och med samarbetet med Minecraft tror vi oss kunna lösa uppgiften i likhet med ett Einsteincitat ”Problems cannot be solved by the same level of thinking that created them”.

Ett plus ett blir tre när fastighets- och lokaluthyrningskonsulterna Newoffice AB och CBD Fastigheter & Lokaler AB går samman under namnet Newoffice – CBD och bildar Sveriges största uthyrningsföretag för lokaler och fastigheter. I och med samgåendet kommer bolaget bli ett komplett uthyrningskonsultbolag och därtill utöka sitt erbjudande med förmedling av företagsbostäder.

– Newoffice har sedan starten drivits på ett mycket framgångsrikt och professionellt sätt och jag har under alla mina år i branschen haft högsta respekt för Ulrika Rosén och Tina Magnuson, säger Niklas Borg, grundare och vd för CBD och blivande vd för nya Newoffice – CBD. Vi har under åren samarbetat i ett stort antal affärer vilket har visat att våra verksamheter kompletterar varandra på ett mycket bra och effektivt sätt. Nu tar vi nästa steg och bildar Sveriges största uthyrningsbolag. Ulrika, Tina och jag ser oerhört ljust på framtiden och denna spännande fusion på Stockholms fastighetsmarknad.

Både Newoffice och CBD arbetar idag med uthyrning av lokaler men mot olika målgrupper och med olika typer av objekt. Sammanslagningen kommer bidra till en betydligt större kundbas, ett bredare kontaktnät, ett utvecklat kunderbjudande och en unik position på marknaden med initialt 15 seniora uthyrare.

– Tillsammans kommer vi stå väl rustade med ett mycket professionellt och entusiastiskt uthyrningsteam när vakanserna i city ökar med hundratusentals kvadratmeter då bland annat bankerna flyttar utanför staden, säger Ulrika Rosén, grundare och partner Newoffice.

– Vi kommer även i framtiden att vara den personliga och engagerade parten med handplockade medarbetare med spetskompetens och affärsdriv, avslutar Tina Magnuson, grundare och partner Newoffice. Sammanslagningen beräknas vara genomförd till sommaren då företagen flyttar ihop på gemensam adress nära Östermalmstorg.

Newoffice AB grundades 2005 och drivs av Tina Magnuson och Ulrika Rosén som arbetat ihop med lokaluthyrning i över 20 år. CBD Fastigheter & Lokaler AB förmedlar kommersiella lokaler och fastigheter i Stockholmsregionen. CBD grundades 2008 och drivs av Niklas Borg. Båda företagen har genom åren hyrt ut hundratusentals kvadratmeter kontor, lager och logistiklokaler samt genomfört ett antal kommersiella fastighetstransaktioner.

Analys: Stefan Fröjdendahl

Den hittills största fastighetsaffären i år är när Profi köper InfraCity av den amerikanska pensionsfonden Orion European 2 Investment Sarl. Förvärvspriset är inte publikt, men bör vara cirka 1,75 Mdr kr. Säljarens rådgivare var Tenzing. Ägaren Orion Capital Partners köpte InfraCity i oktober 2005 för 1,4 Mdr kr av Vasakronan. Säljarens rådgivare då var Catella.

Men den opportunistiska fonden Orion Capital Partners (som har en förvärvskapacitet om cirka

10 miljarder dollar med kapital från europeiska och nordamerikanska pensionsfonder samt från asiatiska statliga fonder), har i flera år varit missnöjd med InfraCitys avkastningsnivåer som förmodligen inte nådde upp till fem procent, på grund av de stora utvecklingskostnaderna och de stundtals stora vakanserna i det omfattande kontorsbeståndet.

I många år har kommunikationerna till och från InfraCity inte varit bra. Det är fortfarande svårt, särskilt för en förstagångsbesökare, att hitta rätt i det 190 000 kvm stora handelsområdet med kontor, hotell, butiker och serviceföretag.

Frågan blir om Profi och dess fondkapital från bland annat Postens Pensionsstiftelse, Nobelstiftelsen, Kåpan Pensioner, Systembolagets Pensionsstiftelse, Akershus Fylkeskommunale Pensjonskasse och Trondheim Kommunale Pensjonskasse, gör ett lönsamt förvärv?

I ett samtal med Staffan Olsson, vd Profi, säger han att direktavkastningen är 7,5 procent, vakanserna oräknat. Mer vill han inte säga, men förmodligen är den initiala direktavkastningen högst 5 procent (eftersom kontorsvakanserna fortfarande är stora); en avkastningsnivå som är förenade med höga initiala kostnader för den pågående nybyggnationen av 17 000 kvm lokaler för Bauhaus.

Men InfraCity finns i en region med en mycket stark befolkningsökning. Väsby kommun ökar med cirka 600 personer om året och Sollentuna med cirka 1 500 personer. Konkurrensen är dock stor från det stora handelsområdet Häggvik med Stinsen, City Gross, Elgiganten, ICA Maxi, Willys och Beijer Byggvaruhus. Konkurrens finns även från Unibail Rodamcos Väsby centrum och från Atrium Ljungbergs handelsplats i Rotebro (en handelsplats som förr hette Obs! stormarknad och som var ensamt lönsamt i regionen norra Sollentuna och Upplands Väsby under flera decennier!)

Sagan om InfraCity är märklig på flera sätt. Den finske muraren Lars Gullstedt fick en idé när han under en bilresa år 1971 såg byggmöjligheterna vid rullstensåsen och betesmarkerna med kor som kantade E4:an, drygt 3 kilometer från Upplands Väsby centrum. Då fanns där även ett mindre industriområde som än idag kallas Bredden.

Gullstedt lyckades slutligen bland annat bygga ett storslaget hotell i 24 våningar där han bosatte sig själv med en nyinköpt Picasso i en svit högst upp. Gullstedts ambitioner vara fascinerande. Det som idag är Infra Business Center, var en tom Potemkinkuliss i många år, innan den stora byggnaden om drygt 40 000 kvm färdigställdes av Peab för cirka 500 Mkr (den ursprungliga budgeten var cirka 300 Mkr.)

Många vet hur det gick för Gullstedt och de dumdristiga investeringarna i Atlanta och i Upplands Väsby. Han sattes i personlig konkurs av Gotabanken år 1993 efter en lånefordran på cirka 1,2 Mdr kr. Bankerna (Nordeas Stämjärnet och sedermera SEB Invest) tog över InfraCity för cirka 600 Mkr. Året före konkursen värderade Gullstedt och en känd fastighetsvärderare InfraCity till otroliga 2,8 Mdr kr. Det var naturligtvis en nonsensvärdering i tidens anda, men värdet gav bland annat titeln på Gullstedt memoarer från år 2006 (Ekerlids förlag): Bankerna tog allt.

År 1999 hade vår Tidningen Fastighetsaktien en artikel om InfraCity. Artikeln, som var på engelska, inleddes med: When GLG Center was declared bankrupt in 1993, the vision of ”edge city” between Stockholm and Arlanda faded.

Fortfarande är inte InfraCity ”an edge-city”. Idag finns cirka 80 000 kvm outnyttjade byggrätter, varav cirka 35 000 kvm är för handel.

Hur kommer då Profi få hem sin investering om cirka 1,75 Mdr kr till sina kunder, pensionsfonderna?

Trots allt är timingen på affären hygglig. InfraCity har under de senaste åren lyckats hyra ut till starka varumärken som Bauhaus, Mio, Max, Sats och Ballingslöv, med flera. Utmärkt är även området som kallas Verkstadsgatan med bilserviceföretag som Mekonomen och Autoverkstaden.

Totalt har InfraCity drygt 160 hyresgäster, vilket är bra om vi ser till en långsiktig risknivå. Närheten till Arlanda och Stockholm med skyltläget mot E4:an är en även det en långsiktig styrka.  

Genom åren har InfraCitys stora butiks- och serviceutbud växt tillsammans det förstklassiga hotellet Scandic med bra konferensanläggning och mässhall. Området har även flera bra restauranger och gott om parkeringsplatser (något som Väsby Centrum inte längre har).

Nu gäller det för Profi att utveckla InfraCity mot högre avkastningsnivåer och för att InfraCity ska bli ”an edge city” behövs fler byggrätter och särskilt då för bostäder.

Samtidigt gäller det även för Profi att kontrollera de framtida projektkostnaderna eftersom Sverige fortfarande, tyvärr, har Europas högsta byggkostnader.

Slutligen och sist, InfraCity behöver ett Systembolag. Etableringscheferna på Systembolaget har varit omöjliga att övertala om en etablering i InfraCity, trots ett flertal förfrågningar. (Väsby Centrum och handelsplatsen i Rotebro har Systembolag och i Stinsen finns planer på en etablering av ett Systembolag före InfraCity.)

Vi får se om det blir ett Systembolag i InfraCity, nu när Systembolagets Pensionsstiftelse är en stor delägare av handelsplatsen!

Uppsalahem ska per den 8 maj köpa 49 procent av Studentstaden från Rikshem för 1,4 Mdr kr. Därmed blir bolaget ensam ägare av Studentstaden. Samtidigt säljs 1 000 studentlägenheter på Kantorsgatan till Rikshem från Studentstaden.

I september 2011 genomfördes den första fasen i affären, då Uppsalahem blev majoritetsägare i Studentstaden. Inom tre år planerar Uppsalahem att förvärva den resterande delen av bolaget, vilket nu görs. Rikshem ska fortsätta sköta den operativa förvaltningen av Studentstaden till slutet av 2013.

– Under den här perioden har vi lärt känna Studentstaden och vi känner oss redo att ta fullt ansvar för bolaget. Vi har också kommit nära de andra studentbostadsaktörerna och vill ytterligare öka vårt engagemang för studenternas bostadssituation, säger Mikael Rådegård, vd Uppsalahem.
Enligt Rådegård står Studentstaden inför två tydliga utmaningar, dels behövs en långsiktig genomförandeplan gällande underhåll, dels måste bolaget utnyttja potentialen för nyproduktion av bostäder.

– Jag vill tacka för ett gott samarbete med Uppsalahem under den här tiden. Det kapital som vi frigör ger oss stora möjligheter till fortsatta investeringar på bostadsmarknaden i Uppsala, bl.a. pågår investeringar i Gränby som totalt beräknas uppgå till 1 Mdr kr, säger Jan-Erik Höjvall, vd Rikshem.

Svenskarna är inte lika miljö- och klimatsmarta på kontoret som hemma. Enligt senaste Kontorsbarometern, Vasakronans återkommande undersökning om kontorsanställdas vanor, svarade endast 7 procent att de agerar mer miljövänligt på kontoret. När det gäller att spara energi ligger kontoret ännu längre efter.

En av tre stänger inte av datorn när de lämnar kontoret för dagen. Samtidigt bedöms kollegorna ta mindre hänsyn till miljön än vad man själv gör.

Enligt undersökningen är de vanligaste miljöåtgärderna på kontoren att lämna papper i pappersåtervinningen, återvinna glas och tomburkar samt släcka lamporna när man lämnar arbetsplatsen.             

Kontorsanställda är däremot inte lika bra på energisparande åtgärder. 32 procent anger att de inte stänger av datorn när de går hem och 44 procent drar inte ur laddare när de inte används. Kvinnor tycks vara mer noggranna än män med att spara energi på olika sätt.

– Arbetsgivaren kan göra mycket när det gäller belysning, värme och ventilation, vilket kan ge stora miljövinster. Medarbetarna behöver också få veta hur de på bästa sätt kan agera mer miljömedvetet, till exempel skriva ut dubbelsidigt eller stänga av datorer och annan utrustning när arbetsdagen är slut. Det är enkla men viktiga åtgärder för att minska kontorets totala miljöpåverkan, säger Anna Denell, hållbarhetschef på Vasakronan.

På tisdag den 12 mars startar investerarmässan Mipim i franska Cannes. Stockholm har sedan flera år varit representerat på mässan och nu fortsätter regionen sin gemensamma marknadsföringssatsning med fler medverkande aktörer än någonsin.

I år medverkar 27 kommuner och 26 partners från näringslivet med huvudbudskapet att det fram till år 2020 finns investeringsprojekt till ett värde av 500 Mdr kr i regionen.

– Utländska investeringar är viktigt för tillväxten. En rad omfattande projekt planeras eller genomförs i regionen de närmaste åren vilket innebär möjligheter för investerare. Med denna gemensamma satsning under Mipim visar vi oss samspelta och konkurrenskraftiga vilket är en viktig signal till den internationella marknaden, säger Olle Zetterberg, vd Stockholm Business Region.

Som ett led i att skapa än bättre möjligheter för studenter i Stockholm går AB Svenska Bostäder nu vidare med intentionen att bygga 240 nya studentlägenheter på centrala Kungsholmen.

Projektet, som beräknas kosta 435 Mkr, ingår i en ombyggnation av f d S:t Görans Gymnasium i kvarteret Vallgossen 14. Beslut ska fattas av Stockholms Stadshus AB den 19 mars och går därefter vidare till Stockholms kommunfullmäktige för beslut. Ombyggnationen beräknas stå klar under 2015.

NCC:s handels- och kontorsfastighet Torsplan får den nya myndigheten Inspektionen för vård och omsorg, IVO, som hyresgäst. Inflyttningen är av strategisk betydelse för Hagastaden som life science-område. Med IVO:s hyresavtal har NCC Property Development hyrt ut 84 procent av totalytan.

I januari 2014 flyttar myndigheten in i Torsplan på en yta av 7 439 kvm. Nu återstår endast 3 800 kvm kontor samt 1 285 kvm handel av totalt 30 000 kvm.

– Hyresavtalet med IVO är viktigt inte bara för Torsplan. Myndighetens närvaro kommer även att stärka klustret Stockholm-Life i Hagastaden som ett världsledande område inom vård- och hälsovetenskap med Karolinska Institutet och Nya Karolinska Solna i spetsen, säger Fredrik Hemborg, regionchef NCC Property Development.