Av Stefan Fröjdendahl

Balder har träffat ett avtal om att förvärva 4 300 lägenheter som förvaltas av Bovista Investa AB, för totalt cirka 2 Mdr kr. Moderbolaget till Bovista var Glitnir Bank Luxembourg SA, ett bolag som upplöstes redan i april 2009 genom en frivillig likvidation. Likvidator var KPMG i Luxemburg och det var Reviva Capital i Luxemburg, en asset manager, som har specialiserat sig på att förvalta fastighetsportföljer med nödlidande panter, som fick uppdraget att tillgångsförvalta svenska Bovista.

Under de tre senaste åren, efter moderns frivilliga likvidation, har Bovistas soliditet stärkts från 0,88 procent till 14,54 procent. För år 2012 gjorde Bovista en förlust om 22,2 Mkr.

Balder finansierar förvärvet med en emission av preferensaktier om högst 1 152 Mkr samt med en bankfinansiering, troligtvis via Handelsbanken.

Eriks Selin, vd Balder, genomför nu ytterligare en emission av preferensaktier. Senast då bolaget gjorde en sådan emission var vid förvärvet av Spårvägshallarna för 1,1 Mdr kr i september 2012, då preferensaktier om totalt 290 Mkr emitterades.

I januari 2012, emitterade Balder även 1 miljon preferensaktier, till en teckningskurs om 265 kr, vilket innebar att bolaget tillfördes ytterligare 265 Mkr i eget kapital.

Vidare emitterade Balder i juni 2011 totalt 4 miljoner preferensaktier till teckningskursen 250 kr per aktie, således tillfördes bolaget då totalt 1 Mdr kr.

Ett annat sätt för Balder att öka det egna kapital var då bolaget ökade aktiekapitalet via en fondemission om 3:1 som genomfördes vid förvärvet av Din Bostad. Antalet aktier i Balder steg då till drygt 101 miljoner i samband med denna fondemission.

Balder har varit en raket på börsen. Under de senaste fem år har bolagets fastighetsvärde ökat från knappt 7 Mdr kr till drygt 23,6 Mdr kr, som var det uppskattade värdet vid halvårsskiftet.

Nu är det så att utdelningen i en preferensaktie inte är garanterad utan utdelningen ska ses som ett löfte till aktieägarna om att preferensaktiens utdelning gäller så länge det egna kapitalet tillåter en sådan utdelning.

Jag menar att Balder kommer att fullfölja sina utdelningar i bolagets preferensaktier. Orsaken är Balder under Erik Selin skickliga ledning har en hög transaktionshastighet i bolaget och att personalen i Balder verkligen förstår att förvalta bolagets fastigheter med hög och regelbunden avkastning.
 

Genom åren har Baldersfären vuxit med tillgångar som nu överstiger 30 Mdr kr, tack vare Selins förmåga som jag kallar ”finansiell armering”, således ett sätt att bygga upp ett stort nätverk med tillförlitliga finansiella partners.

Om förvärvet genomförs kommer Balders fördelning mellan kommersiella fastigheter och bostäder att ändras till 53 (57) procent kommersiellt och 47 (43) procent bostäder. Cirka 60 procent av beståndet finns i Göteborg och Västerås medan övriga delar av det tilltänkta förvärvet finns på 5 orter. Portföljens totala yta är cirka 0,37 miljoner kvm.

Teckningstiden i emissionen av preferensaktierna är från den 23 september till den 4 oktober för allmänheten, och från 23 september till den 7 oktober för institutioner. Ett prospekt offentliggörs den 20 september.

Nu har Bovista ett delvis eftersatt underhåll. Men till nyhetsbyrån Direkt säger Erik Selin att när den tidigare ägaren Centerplan gick i konkurs under år 2009, berodde det inte på dålig avkastning eller beståndets skick, utan på finanskrisen.

I en kommentar kan sägas att nu har Baldersfären ytterligare stärkt sitt bostadsbestånd, vilket i sin tur ger fler möjligheter till framtida lyckade affärer med styckefastigheter.