Idag hade Standard Life Investment mottagning på Grand Hotel i Stockholm. Den globala fondförvaltaren Standard Life Investments (SLI), som förvaltar för kunders räkning cirka 158 miljarder pund (1 594 Mdr kr), har inför år 2013 sett ut ett antal investeringar där SLI ser stor potential. En av dessa är den svenska fastighetsmarknaden.

I en intervju med Christopher Nichols, investeringschef på SLI och ansvarig för företagets största fond på den svenska marknaden (GARS), menar han att kostnaden för att äga och förvalta fastigheter är relativt hög i Sverige jämfört med andra europeiska marknader. Det innebär att rörelseresultatet oftast blir lägre på grund av att kostnaderna är högre. Standard Life Investments, som i dagsläget inte har några direktinvesteringar i fastigheter i Stockholm, har dock fondinvesterat i fyra detaljhandelsmarknader runt om i Stockholm

Varför anser SLI att Stockholm är intressant för fastighetsinvesteringar?

Christopher Nichols (CN):

– För det första handlar det om marknadens storlek. Sverige är, sett till alla kommersiella fastigheter, en omfattande marknad med ett fastighetsbestånd om cirka 107 miljarder euro, vilken är öppen för institutionella investerare. Stockholm står för en betydande andel av världsmarknaden för fastigheter av hög kvalitet, fastigheter som hyrs av starka hyresgäster.

CN:

– För det andra har Stockholmsmarknaden en tillfredsställande mognad och likviditet. Stockholm är en transparent och oftast en mycket likvid marknad. Även om merparten av investerarna är lokala aktörer, såsom pensionsfonder och nordiska fastighetsfonder, är globala kapitalförvaltare och andra institutionella investerare också relativt aktiva. Sedan år 2007 har omkring 59 miljarder euro investerats i svenska kommersiella fastigheter, vilket är nästan 10 procent av de totala investeringarna i Europa under perioden från år 2007 och fram till idag.

CN:

– För det andra är avkastning i Stockholm stabil. Den relativt stabila samhällsekonomiska miljön gör att det svenska investeringsklimatet är attraktivt. Under de senaste tio åren har den svenska marknaden överträffat den genomsnittliga totala avkastningen i EU och euroområdet, med en avkastningsnivå om cirka 7,1 procent per år jämfört med 6,1 respektive 5,6 procent för de europeiska regionerna. Med en BNP per capita om 41 000 USD per år ligger Sverige på trettonde plats i världen. Befolkningen är välutbildad och ett stort antal globala företag kommer från Sverige. Hyresgästerna är stabila, vilket ger investerarna ett stadigt intäktsflöde. Hyrorna är även knutna till konsumentprisindex, vilket är en attraktiv faktor på marknaden.

Kan du berätta hur många investeringar SLI har gjort i Stockholm och hur många SLI planerar att göra under år 2013?

CN:

– SLI, Standard Life Investments, har i dagsläget inga direktinvesteringar i fastigheter i Stockholm, men vi har fondinvesterat i fyra regionala detaljhandelmarknader runt Stockholm. Även om Stockholm är en attraktiv marknad av många skäl, medför den förväntade lägre tillväxten på hyrorna i Stockholm att vi anser att marknaden är relativt dyr till rådande avkastning, med tanke på det dämpade makroekonomiska klimatet. Sverige står inför ett antal ekonomiska utmaningar under är 2013, även om landets starkare position då det gäller utlandsskulden, innebär att Sverige inte är under samma starka press som länderna i södra Europa. Vi fortsätter att följa den svenska marknaden noggrant.

Hur ser SLI generellt på den svenska fastighetsmarknaden?

CN:

– Generellt sett ligger avkastningen på svenska obligationer på fortsatt mycket låga nivåer, vilket har medfört att avkastningsmarginalen på kontorsfastigheter med toppläge ligger på cirka 275 punkter (avkastning på obligationer är cirka 1,75 procent medan avkastningen på kontorsfastigheter är cirka 4,5 procent). Att Sverige inte är anslutet till euron innebär även att Sverige kan bedriva den penningpolitik som bäst passar ekonomin, vilket självfallet är en bra position att befinna sig i just nu. Det finns dock risker som gäller Sveriges beroende av export och handeln samt den höga prisnivån på bostadsmarknaden i Stockholm. Men SLI räknar med att dessa riskfaktorer dämpas och att det inte blir något större prisfall för svenska fastigheter.

CN:

– Negativt är dock att kostnaden för att äga och förvalta fastigheter är relativt hög i Sverige jämfört med andra europeiska marknader. Rörelseresultatet blir oftast lägre på grund av att kostnaderna är högre. Det beror på att svenska skatter och avgifter är höga och att andelen kostnader som inte ersätts är stora. Kostnaden för valutasäkring kan även vara betydande i förekommande fall. SF