20 november 2018

Thomas Mattsson

tisdag, 02 oktober 2018 07:46

Trögare försäljning av borätter

alt
Thomas Mattsson, börsanalytiker


Annu märks ingen större prisoro på bomarknaderna i svenska storstäder. Men det går mer långsamt att sälja bostäder nu, i jämförelse med motsvarande period förra året.

Bostadspriserna i Stockholm har gått ned från 67-70 000 kr/kvm hittills i år, i jämförelse med cirka 75.000 kr/kvm för motsvarande period under förra året. I mer heta områden i Stockholm kunde man få betala 90.000 kr/kvm eller mer. Samma tendens gäller för Göteborg, Malmö, Uppsala och Nykvarn.


Magnus Lambertsson är försäljnings- och marknadschef på Skanska och han förtydligar hur bolagets försäljning utvecklats:

– Det första halvåret i år sålde Skanska 1.494 bostäder i Sverige, Norge, Finland, Polen och Tjeckien. Motsvarande antal förra året var 2.369. Vi ser att det tar längre tid att nå avslut i varje affär och vi tappar en del kunder, på grund av att de inte får finansiering. Säljgraden är 70 procent, vilket ska ställas i relation till 80 procent under motsvarande tid förra året. Men 70 procent är dock en fortsatt bra siffra.


JM Bostad AB har sålt 225 lägenheter under första halvåret 2018, mot 388 under samma period förra året. Bolaget har justerat ned priserna, för att ligga i fas med priserna på andrahandsmarknaden.


Oscar Properties sålde 34 bostäder första halvåret 2018 och mot 142 förra året. Bolaget har 1.700 lägenheter på ritbordet, varav 360 är i produktion.


Oscar Properties rear ut lägenheter i Norra Tornen i Solna, skriver SvD. Kommunikationsansvariga, Monica Nygren tonar dock ner detta:

– I nuläget ger vi 10 procents rabatt på köpesumman och två års fria månadsavgifter, fram till den 31 december i år, i vårt grunderbjudande. Sedan har mäklarna ett eget förhandlingsutrymme.


Rabatterna vid köp kan vara utformade på olika sätt. Direkta rabatter är vanligast. Det kan röra sig om reduktion av insatsen och borttagande av månadsavgifter för begränsad tid. Det kan också förekomma ”prisförsäkringar”, där bostadsbolaget står för mellanskillnaden vid eventuella prisfall. Rabatter vid gäller snabb kontraktsskrivning, snabbt köp eller särskilda inredningsval alternativt extra hantverkshjälp.


Trenden av sjunkande priser styrks om vi läser delårsrapporter för Veidekke och Bonava. Pressansvarige på Bonava, Jacob Birkeland, avböjer emellertid att kommentera, eftersom bolaget inom kort ska publicera en delårsrapport.


Samtidigt är inflationsförväntningarna de lägsta sedan mätningarna påbörjades för flera decennier sedan, enligt SCB. Konjunkturen avmattas. Det som tillfälligt drivit upp inflationstakten är högre energipriser efter torkan i somras, enligt Nordea.

 

– För några år sedan köpte många borätter som en investering eller på spekulation. Nu köper man en bostad efter behov. Köpen är mycket mer noga genomtänkta och medvetna än tidigare, säger Magnus Lambertsson, försäljnings- och marknadschef på Skanska.


Ett flertal rabatter

Veidekke har tidigare sålt borätter med en rabatt om 100.000 kr i Barkarbystaden. JM erbjuder extra hantverkshjälp, särskilda inredningsval vid snabba köp.


– Vi har ett grunderbjudande där vi ger 10 procent rabatt på köpesumman och 2 års fria månadsavgifter. Det gäller fram till den 31/12 i år. Sedan har mäklarna ett visst eget förhandlingsutrymme, säger Monica Nygren, kommunikationsansvarig för Oscar Properties.


Skanska lockar med rabatter i Täby Park och Silverdal i Stockholm. Där ger man en ”prisförsäkring” på 5 år. Om priset på ett objekt sjunker mer än 5 procent, står Skanska för mellanskillnaden, dock högst 15 procent.


Veidekke, JM och Bonava erbjuder också rabatter av olika slag. Men vi kan betänka att en prissänkning på en bostadsrätt på 4 Mkr i insats och en månadsavgift om 5.000 kr, endast innebär en prissänkning om 60.000 kr.


Oscar Properties har lämnat rabatter för fastigheten Innovationen i Norra Tornen i Hagastaden. Nu är det dock bara några få lägenheter kvar till salu där. Och för grannfastigheten Helix planeras inga rabatter. Däremot gäller Oscar Properties erbjudande, om 10 procent på köpeskillingen även projekten 79 & Park och Nybrogatan 19, båda på Östermalm samt för fastigheterna No4 och Bageriet i Nacka.


Osäkerheten vid försäljningen av bostadsrätter anses av flera aktörer ha ökat, genom skriverier om riskerna på marknaden. Besqab har tidigare betonat ökad risk för prisoro, efter mediauppgifter. Något som Peab Bostads vd, Peter Svensson, skriver under på.


Besqabs vd, Anette Frumerie, tonar dock ned saken. Hon säger:

– Vi är lyhörda för marknaden och anpassar våra erbjudanden efter det. Sedan andra kvartalet i år upplever vi en stabilisering och vi har gott om besökare på våra visningar även om köpprocessen är längre än för två år sedan.


Kvadratmeterpriserna i Göteborg ligger i snitt på 47-48.000 kr/kvm mot cirka 55.000 under förra året i augusti.


Bopriserna i Malmö har sjunkit ungefär lika mycket procentuellt och ligger nu på 27-28.000 kr/kvm. I Nykvarn är det samma tendens. Där är priserna nu på 30-35.000 kr/kvm.


I Uppsala har priserna sjunkit med cirka 7 procent, enligt Mäklarstatistik AB.


Den Europeiska Centralbanken, ECB, väntas inte höja styrräntan förrän i slutet av 2019, då banken inleder sin nya räntehöjningscykel. Federal Reserve, FED, i USA väntas trappa ned de stimulanser som den utfört på de amerikanska marknaderna, genom höjda styrräntor.


Så länge det är ordning och reda i statsfinanserna, har inte turbulensen efter riksdagsvalet någon betydelse, meddelar Nordea.


Så spännande fortsättning följer om prispressen på borätter fortsätter i Sverige.

 

alt

Jan Valeskog (S), Bitr Finansborgarråd i Stockholm, säger att den rödgröna alliansen har mer än fördubblat antalet markanvisningar till över 10.600 under 2016. Foto: Magnus Selander

 

Av Thomas Mattsson, chefredaktör


Den rödgröna alliansen i Stockholm har medvind. Redan strax efter valsegern i oktober 2014 deklarerade finansborgarrådet Karin Wanngård (S) att det i Stockholms kommun ska byggas 40.000 lägenheter fram till år 2020. Det kan de rödgröna lyckas med om vi räknar med en byggtakt om cirka 6.600 lägenheter under sex år, således från år 2014 till och med år 2020. Nu kan det ta tid i planprocesserna med överklaganden som fördröjer byggstarter. Men för helåret 2016 har det byggstartats 6.600 lägenheter. Denna siffra kommer dock att höjas eftersom siffran 6.600 bostäder avser byggstartade lägenheter för perioden januari 2016 till och med november 2016, enligt nya siffror som bitr. finansborgarrådet Jan Valeskog och hans borgarrådssekreterare Oscar Lavelid har tagit fram.

 

I sin markanvisningspolicy 2015 säger rödgröna alliansen i Stockholm att cirka 50 procent av beviljade markanvisningar ska avse bostadsproduktion för hyresrätter. I en intervju med Jan Valeskog (S), bitr. finansborgarråd, säger han:

– Nu märker vi ett stort tryck från byggherrar som söker markanvisningar. Vi prioriterar fastighetsbolag som vill bygga hyresrätter med målet att förvalta dessa hyresrätter långsiktigt. Och vi kan konstatera att vi har nått målet eftersom av de cirka 10.600 beviljade markanvisningar under 2016 avsåg hälften, cirka 5.300 lägenheter,  hyresrättsproduktion. Det gamla rekordet för markanvisningar i staden, från den borgerliga alliansens senaste mandatperioder, var 5.300 lägenheter för ett helår. Av de beviljade 10.600 markanvisningarna var cirka 7.500 från program- och tävlingsområden, medan drygt 3.000 avsåg markanvisningar enligt Stockholmsmodellen, alltså ansökningar där byggherren själv föreslagit en exploatering.

 

Jan Valeskog säger även att när han utsågs som ordförande i Exploateringsnämnden under hösten 2014, framkom det att det fanns ett stort antal markanvisningar på Stadsbyggnadskontoret som hade legat i byrålådorna obehandlade under en längre tid, upp mot två år. Därför rekryterades 25 nya handläggare till Stadsbyggnadskontoret.

 

Ett annat problem som kunde förekomma var att det fanns skiljaktiga meningar mellan olika förvaltningar i staden. Därför anställdes redan i januari 2015 Thorleif Falk som Byggeneral med uppgiften att verka som en samordnare för att höja tempot i projekten genom att bland annat hålla regelbundna veckomöten med berörda tjänstemän och politiker för att påskynda processerna.

 

Byggeneralens uppgift är att fokusera på uppföljning av bostadsmålen och samordna stadens arbete med planärenden. Han ska även arbeta med olika utvecklingsprojekt för att säkerställa att planeringen sker med ett helhetsperspektiv, exempelvis när det gäller skol- och förskoleplanering eller panering för offentliga miljöer.

 

I september 2016 blev Torleif Falk Stockholms nya stadsarkitekt och han efterträddes av planarkitekten Jonas Claeson i rollen som ny Byggeneral.

 

Helhetsperspektiv då det gäller finansiering av bostäder, skolor och infrastruktur, engagerar Jan Valeskog, som redan på 80-talet arbetade på Bostadsdepartementet, fram tills detta viktiga departement upphörde 1991.

 

Förutom att Valeskog är ordförande i Exploateringsnämnden är han även ordförande i Fastighetsnämnden, som ansvarar för förvaltningen av Stockholms stads förvaltningsbyggnader, kommersiella byggnader och kulturbyggnader samt stadens partihandelsområden.

 

Jan Valeskog arbetar även med trafikfrågor som gruppledare för socialdemokraterna i Stockholm stads Trafiknämnd.  På Finansroteln ansvarar han också för trafikprojekt där staten eller landstinget tillsammans med staden finansierar trafikinfrastruktur. Detta som Biträdande Finansborgarråd på Stadshusets finansrotel.  Valeskog arbetar även med Sverigeförhandlingen, som är ett uppdrag från regeringen och som har som till uppgift att förhandla fram en medfinansiering av bland annat höghastighetsjärnvägar samt spår-och vägarinvesteringar i Stockholmsregionen.

 

Valeskog, som var gatu- och fastighetsborgarråd i Stockholm under 2004 har även verkat som informationschef på Stockholms Hamnar.

 

Andra viktiga engagemang för Jan Valeskog är att starta fler byggen för skolor och äldreboenden i staden. Han menar att staden tidigare inte tagit tillräckligt ansvar i nyproduktion av skolor i Stockholm. På grund av Stockholms stads starka tillväxt, med ett invånarantal som nu snart är 1 miljon, har antalet barnkullar ökat starkt, liksom inflyttningen. Det betyder, menar Valeskog, att cirka 20-30 grund- och gymnasieskolor måste byggstartas under åren framöver. Även för äldreboenden måste byggtakten öka eftersom antalet 40-talister i Stockholm är stort, vilket betyder att det exempelvis blir väldigt många fler äldre, över 80-år i staden, efter 2022.

 

Generellt menar Jan Valeskog att ett det behövs större resurser för att rusta grönområden och parker, särskilt i ytterstaden. Därför har staden anslagit 300 Mkr för ett grönare Stockholm samt en ytterligare möjlig finansiering där överskott i stadens lönsamma exploateringsprojekt ska bidra till att upprusta nedgångna offentliga miljöer, framförallt i ytterstaden.

 

I ingressen skriver jag att S-styret i Stockholm har medvind, särskilt när det gäller ett starkt ökat byggande för hyresrätter i Stockholm. Detta beror på att bankerna är mer ovilliga att låna ut mångmiljonbelopp till bostadsköpare utan att dessa amorterar, vilket betyder ökad boendekostnad för bostadsrätter och småhus. Nu har bostadspriserna stigit i över 20 år i Sverige och särskilt i Stockholm. En gång kommer prisökningarna att plana ut. Detta på grund av att bankerna kommer ha stränga amorteringskrav under en längre tid.

 

OECD har under flera år varnat Sverige och särskilt Stockholm om en framtida bostadsbubbla. Sverige har idag bland de lägsta boräntorna i världen, vilket parat med att Stockholm har den största inflyttningen i Europa sett till befolkningsandel. Denna stora efterfrågan har bland annat lett till att Sverige har Europas högsta byggkostnader. Detta skapar naturligtvis problem på längre sikt med allt högre byggkostnader, framförallt på nya bostäder på överdäckningar som till exempel på Hagastaden.

 

Nu har allmännyttan i Stockholm lindrat inkomstkraven för bostadssökande samtidigt som den rödgröna alliansen har lanserat de så kallade Stockholmshusen. Staden har samlat sina förvaltningar och bostadsföretag för att ta fram Stockholmshusen som ska vara hållbara, välritade och välbyggda hyresrätter som kan byggas snabbt, effektivt och till lägre byggkostnader. Detta ska i förlängningen resultera i lägre hyresnivåer. Målet är att uppnå

3.500–5.000 lägenheter i Stockholmshusen fram till 2020.

 

Så det en härlig tid för Stockholm med rekordstor byggaktivitet för nya bostäder liksom för stora infrastrukturprojekt som till exempel Nya Slussen.

 

Men det gäller att skapa levande stadsdelar i Stockholm. Och det gäller fortfarande för dessa nya stadsbildningar det som Le Corbusier skrev på 1930-talet i La Maison des hommes (Vår Bostad, svensk titel): ”Sol, luft och gröna träd är livets elementära glädjeämnen.”

alt

Jan Valeskog, Bitr Finansborgarråd i Stockholm, säger att alliansen har mer än fördubblat antalet markanvisningar till över 10.600 under 2016. Foto: Magnus Selander

 

 

Av Thomas Mattsson, chefredaktör


Den rödgröna alliansen i Stockholm har medvind. Redan strax efter valsegern i oktober 2014 deklarerade finansborgarrådet Karin Wanngård (S) att det i Stockholms kommun ska byggas 40.000 lägenheter fram till år 2020. Det kan de rödgröna lyckas med om vi räknar med en byggtakt om cirka 6.600 lägenheter under sex år, således från år 2014 till och med år 2020. Nu kan det ta tid i planprocesserna med överklaganden som fördröjer byggstarter. Men för helåret 2016 har det byggstartats 6.600 lägenheter. Denna siffra kommer dock att höjas eftersom siffran 6.600 bostäder avser byggstartade lägenheter för perioden januari 2016 till och med november 2016, enligt nya siffror som bitr. finansborgarrådet Jan Valeskog och hans borgarrådssekreterare Oscar Lavelid har tagit fram.

 

I sin markanvisningspolicy 2015 säger rödgröna alliansen i Stockholm att cirka 50 procent av beviljade markanvisningar ska avse bostadsproduktion för hyresrätter. I en intervju med Jan Valeskog (S), bitr. finansborgarråd, säger han:

– Nu märker vi ett stort tryck från byggherrar som söker markanvisningar. Vi prioriterar fastighetsbolag som vill bygga hyresrätter med målet att förvalta dessa hyresrätter långsiktigt. Och vi kan konstatera att vi har nått målet eftersom av de cirka 10.600 beviljade markanvisningar under 2016 avsåg hälften, cirka 5.300 lägenheter,  hyresrättsproduktion. Det gamla rekordet för markanvisningar i staden, från den borgerliga alliansens senaste mandatperioder, var 5.300 lägenheter för ett helår. Av de beviljade 10.600 markanvisningarna var cirka 7.500 från program- och tävlingsområden, medan drygt 3.000 avsåg markanvisningar enligt Stockholmsmodellen, alltså ansökningar där byggherren själv föreslagit en exploatering.

 

Jan Valeskog säger även att när han utsågs som ordförande i Exploateringsnämnden under hösten 2014, framkom det att det fanns ett stort antal markanvisningar på Stadsbyggnadskontoret som hade legat i byrålådorna obehandlade under en längre tid, upp mot två år. Därför rekryterades 25 nya handläggare till Stadsbyggnadskontoret.

 

Ett annat problem som kunde förekomma var att det fanns skiljaktiga meningar mellan olika förvaltningar i staden. Därför anställdes redan i januari 2015 Thorleif Falk som Byggeneral med uppgiften att verka som en samordnare för att höja tempot i projekten genom att bland annat hålla regelbundna veckomöten med berörda tjänstemän och politiker för att påskynda processerna.

 

Byggeneralens uppgift är att fokusera på uppföljning av bostadsmålen och samordna stadens arbete med planärenden. Han ska även arbeta med olika utvecklingsprojekt för att säkerställa att planeringen sker med ett helhetsperspektiv, exempelvis när det gäller skol- och förskoleplanering eller panering för offentliga miljöer.

 

I september 2016 blev Torleif Falk Stockholms nya stadsarkitekt och han efterträddes av planarkitekten Jonas Claeson i rollen som ny Byggeneral.

 

Helhetsperspektiv då det gäller finansiering av bostäder, skolor och infrastruktur, engagerar Jan Valeskog, som redan på 80-talet arbetade på Bostadsdepartementet, fram tills detta viktiga departement upphörde 1991.

 

Förutom att Valeskog är ordförande i Exploateringsnämnden är han även ordförande i Fastighetsnämnden, som ansvarar för förvaltningen av Stockholms stads förvaltningsbyggnader, kommersiella byggnader och kulturbyggnader samt stadens partihandelsområden.

 

Jan Valeskog arbetar även med trafikfrågor som gruppledare för socialdemokraterna i Stockholm stads Trafiknämnd.  På Finansroteln ansvarar han också för trafikprojekt där staten eller landstinget tillsammans med staden finansierar trafikinfrastruktur. Detta som Biträdande Finansborgarråd på Stadshusets finansrotel.  Valeskog arbetar även med Sverigeförhandlingen, som är ett uppdrag från regeringen och som har som till uppgift att förhandla fram en medfinansiering av bland annat höghastighetsjärnvägar samt spår-och vägarinvesteringar i Stockholmsregionen.

 

Valeskog, som var gatu- och fastighetsborgarråd i Stockholm under 2004, har även verkat som informationschef på Stockholms Hamnar.

 

Andra viktiga engagemang för Jan Valeskog är att starta fler byggen för skolor och äldreboenden i staden. Han menar att staden tidigare inte tagit tillräckligt ansvar i nyproduktion av skolor i Stockholm. På grund av Stockholms stads starka tillväxt, med ett invånarantal som nu snart är 1 miljon, har antalet barnkullar ökat starkt, liksom inflyttningen. Det betyder, menar Valeskog, att cirka 20-30 grund- och gymnasieskolor måste byggstartas under åren framöver. Även för äldreboenden måste byggtakten öka eftersom antalet 40-talister i Stockholm är stort, vilket betyder att det exempelvis blir väldigt många fler äldre, över 80-år i staden, efter 2022.

 

Generellt menar Jan Valeskog att ett det behövs större resurser för att rusta grönområden och parker, särskilt i ytterstaden. Därför har staden anslagit 300 Mkr för ett grönare Stockholm samt en ytterligare möjlig finansiering där överskott i stadens lönsamma exploateringsprojekt ska bidra till att upprusta nedgångna offentliga miljöer, framförallt i ytterstaden.

 

I ingressen skriver jag att S-styret i Stockholm har medvind, särskilt när det gäller ett starkt ökat byggande för hyresrätter i Stockholm. Detta beror på att bankerna är mer ovilliga att låna ut mångmiljonbelopp till bostadsköpare utan att dessa amorterar, vilket betyder ökad boendekostnad för bostadsrätter och småhus. Nu har bostadspriserna stigit i över 20 år i Sverige och särskilt i Stockholm. En gång kommer prisökningarna att plana ut. Detta på grund av att bankerna kommer ha stränga amorteringskrav under en längre tid.

 

OECD har under flera år varnat Sverige och särskilt Stockholm om en framtida bostadsbubbla. Sverige har idag bland de lägsta boräntorna i världen, vilket parat med att Stockholm har den största inflyttningen i Europa sett till befolkningsandel. Denna stora efterfrågan har bland annat lett till att Sverige har Europas högsta byggkostnader. Detta skapar naturligtvis problem på längre sikt med allt högre byggkostnader, framförallt på nya bostäder på överdäckningar som till exempel på Hagastaden.

 

Nu har allmännyttan i Stockholm lindrat inkomstkraven för bostadssökande samtidigt som den rödgröna alliansen lanserat de så kallade Stockholmshusen. Staden har samlat sina förvaltningar och bostadsföretag för att ta fram Stockholmshusen som ska vara hållbara, välritade och välbyggda hyresrätter som kan byggas snabbt, effektivt och till lägre byggkostnader. Detta ska i förlängningen resultera i lägre hyresnivåer. Målet är att uppnå

3.500–5.000 lägenheter i Stockholmshusen fram till 2020.

 

Så det en härlig tid för Stockholm med rekordstor byggaktivitet för nya bostäder liksom för stora infrastrukturprojekt som till exempel Nya Slussen.

 

Men det gäller att skapa levande stadsdelar i Stockholm. Och det gäller fortfarande för dessa nya stadsbildningar det som Le Corbusier skrev på 1930-talet i La Maison des hommes (Vår Bostad, svensk titel): ”Sol, luft och gröna träd är livets elementära glädjeämnen.”