Karin Witalis, Witalis Real Estate Consulting.

Varje kvartal sedan mer än 10 år tillbaka genomför nätverket the Swedish Property Research Forum (SEPREF) en konsensusprognos om kontorsmarknaden i Stockholm, Göteborg och Malmö. Ett fyrtiotal bolag i fastighetsbranschen bjuds in att svara på enkäten. Frågorna handlar om kontorshyror (prime office rent) och avkastningskrav (prime office yield) på kort och lång sikt. Karin Witalis, Witalis Real Estate Consulting, ansvarig för konsensusprognosen, skriver om den senaste mätningen, Q2 2020, i CBRE:s fastighetsblogg.

Efter flera år av stigande hyror indikerar nu SEPREFs senaste konsensusprognos att kontorshyrorna vänder ner i våra tre storstäder Stockholm, Göteborg och Malmö under andra kvartalet 2020. Det är hyra för kontor i bästa läge (prime office rent) som prognosen avser. Sänkningen sedan mätningen för första kvartalet är 200 kr per kvm och år i Stockholm och 100 kr per kvm och år i Göteborg och Malmö, vilket motsvarar ett hyresfall på cirka 3 procent.

Kontorshyrorna förväntas därefter fortsätta att sjunka på ett års sikt i alla tre storstäderna enligt majoriteten av de svarande i SEPREFs undersökning. Mer än tre fjärdedelar av de svarande, 76 procent, förväntar sig sjunkande hyror i Stockholm på ett års sikt. Motsvarande andelar för Göteborg och Malmö är 65 respektive 60 procent.  SEPREF har aldrig tidigare sett en så mörk framtidssyn för hyresutvecklingen i konsensusprognosen, som har genomförts varje kvartal sedan 2010. Tidigare har som mest hälften av de svarande förväntat sig sjunkande hyror på ett års sikt. Den lågpunkten inträffade i slutet av 2012 och början av 2013 och avsåg Stockholm.

Direktavkastningskraven förväntas förbli stabila i Göteborg och Malmö
Beträffande direktavkastningskrav för kontor (prime office yield) väntas nivån förbli stabil på kort sikt i Göteborg och Malmö. Men för Stockholm väntas avkastningskraven stiga med 10 punkter till 3,35 procent redan nu under andra kvartalet, vilket teoretiskt motsvarar ett värdefall på cirka 3 procent. På ett års sikt är bilden inte lika tydlig. I Stockholm tror lika många på stigande som oförändrade avkastningskrav det närmaste året, medan förväntningarna om att avkastningskraven stiger på ett års sikt är starkare i Göteborg och Malmö.

Karin Witalis skriver i en slutsats att liksom beträffande hyresförväntningarna, har framtidsutsikterna för yieldutvecklingen aldrig tidigare varit så dyster i konsensusprognosen. Åren 2011-2012 fanns det förväntningar om stigande yielder, men inte alls lika uttalat som idag.

Fastigheten Nordstaden 8:26 i Göteborg, omfattande 20.700 kvm, uppfördes för Länssparbanken under åren 1971 och 1973.

Hälsoföretaget Feelgood har tecknat hyresavtal om drygt 1.000 kvm med Hufvudstaden i fastigheten vid Östra Hamngatan 26 i Nordstan, Göteborg.

– Vi är glada över att Feelgood väljer att etablera sig hos oss i bästa läge. Med nya attraktiva lokaler möjliggörs effektivitet i lokaldisponering och ökad kundupplevelse, säger Anki Håkansson, förvaltningschef affärsområde Göteborg, Hufvudstaden.

– Vi på Feelgood har valt att tillsammans med Hufvudstaden utforma nya lokaler för vår verksamhet i Göteborg med fokus på att det ska vara den bästa arbetsmiljön för såväl våra medarbetare som kunder, säger Niklas Mahlin, ekonomichef på Feelgood. Vi har valt lokaler i bästa läge på Östra Hamngatan 26 i Nordstan för att våra kunder ska ha lätt att ta sig till oss. Vi ser fram emot att ta emot våra medarbetare och kunder i Feelgoods nybyggda enhet från och med hösten 2020.

Feelgood är ett hälsoföretag som finns över hela Sverige och vänder sig till företag, organisationer och privatpersoner. Feelgood hjälper företag och organisationer att förbättra produktivitet och sänka kostnader genom att arbeta systematiskt och förebyggande med arbetsmiljö, hållbar hälsa, ledarskap, medarbetarskap och vid behov rehabilitering eller krishantering. Företaget har idag 750 medarbetare som möter kunderna både digitalt och på cirka 120 platser i Sverige. Feelgood grundades 1995 och är noterat på Nasdaq Stockholm.

Nordstaden 8:26 uppfördes för Länssparbanken under åren 1971 och 1973. AMF Fastigheter sålde fastigheten Nordstaden 8:26 i Göteborg till Hufvudstaden i november 2012. Fastigheten omfattar cirka 20.700 kvm och den hade funnits i AMF Fastigheters ägo sedan 1998. Se länk.

Kungsledens fastighet Spindeln 12, belägen i Knalleland i Borås, har 10.675 kvm uthyrningsbar yta, och är i samband med hyresavtalet om 3.600 kvm med Nelly uthyrd till 89 procent.

Kungsleden förlänger kundrelationen med näthandlaren Nelly genom ett femårigt hyresavtal i fastigheten Spindeln 12 i Borås. Hyresavtalet omfattar drygt 3.600 kvm kontor- och studiolokaler. Nellys lokaler kommer även att moderniseras.

– Vi vill skapa attraktiva och hållbara platser för våra hyresgäster. Att vi får möjligheten att vidareutveckla Nellys lokaler i kombination med ett förlängt förtroende är mycket glädjande, säger Ulrica Sjöswärd, regionchef Göteborg/Malmö på Kungsleden.

Nelly är en ledande aktör inom mode på nätet med ett brett sortiment av såväl designerkläder som de egna varumärkena, NLY Trend och NLY Shoes och NLY Lingerie.

– Vi har visionen att bli nummer ett inom mode online med ett brett urval av de senaste trenderna till unga modeintresserade. Det är viktigt för oss att skapa en inspirerande miljö för våra medarbetare, säger Therese Knutsson, HR-chef på Nelly.

Spindeln 12, belägen i Knalleland i Borås, har 10.675 kvm uthyrningsbar yta och är i samband med hyresavtalet uthyrd till 89 procent.

SSM orkar inte fullfölja projektet Täby Market med 134 bostadsrätter i Täby Park, utan återlämnar nu projektet till Täby kommun.

SSM Holding AB har av kommersiella skäl valt att återlämna fastigheten Täby Topasen 4 till Täby kommun. Inom fastigheten har bolagets bostadsrättsprojektet Täby Market med 134 bostadsrätter planerats.

Merparten av tidigare erlagd handpenning motsvarande cirka 8,7 Mkr återbetalas till SSM under Q2 2020.

SSM tecknade 2018 ett marköverlåtelseavtal med Täby kommun avseende del av fastigheten Täby Hästen 2 (numera Täby Topasen 4) med avsikt att etablera bostäder på området.

SSM har därefter utvecklat bostadsrättsprojektet Täby Market med 134 bostadsrätter inom fastigheten.

I en kommentar kan sägas att SSM är inte tillräckligt kapitalstark för att bygga fler än de projekt som nu pågår. Dels bygger SSM nu 178 hyresrätter i Täby Park i ett projekt som kallas Täby Turf. Färdigställande ska ske nästa år.

Dels har nu inflyttningar har påbörjats i bostadsprojektet Metronomen med 188 bostadsrätter vid Telefonplan där 95 procent av bostäderna är ettor och tvåor med en boyta om 29 – 51 kvm. Ett försenat och omstritt projekt där inflyttning kommer pågå även under nästa år 2021.

Vid årsskiftet hade SSM totalt 4.518 byggrätter, varav 4.050 byggrätter var under utveckling. Detta stora antal byggrätter har lockat Amasten, se länk, och Samhällsbyggnadsbolaget, se länk, att bli storägare i SSM. SF

Signalisten ska bygga fastigheten Turkosen 1 i centrala Solna. Projektet omfattar mellan 70-80 lägenheter samt en gruppbostad för LSS-boende. En fjärdedel av de nya lägenheterna kommer att vara fyra rum och kök, eller större. Illustration: White arkitekter

Centrala Solna får ett tillskott av nya hyresrätter genom en principöverenskommelse mellan Solna stad och Signalisten. Projektet omfattar upp till 80 nya hyreslägenheter och ett LSS-boende, enligt beslut i kommunstyrelsen den 11 maj.

Kommunstyrelsen godkände den 11 maj en principöverenskommelse mellan Solna stad och Bostadsstiftelsen Signalisten för utveckling av del av fastigheten Turkosen 1. Projektet omfattar mellan 70-80 lägenheter samt en gruppbostad för LSS-boende. En fjärdedel av de nya lägenheterna kommer att vara fyra rum och kök, eller större.

– En bra blandning av bostäder behövs i en stad med tillväxt och hållbar utveckling. Därför är det mycket positivt att vi nu kan skapa fler hyresrätter i Solna, med varierande storlekar för både singelhushåll och flerbarnsfamiljer, säger Pehr Granfalk, kommunstyrelsens ordförande, Solna stad.

– Med det centrala läget och närhet till både kollektivtrafik, service och grönområden är utvecklingen av kvarteret Turkosen ett bra exempel på resurseffektiv och hållbar stadsutveckling, säger Magnus Nilsson, styrelseordförande på Signalisten.

Medfinansiering av Mälarbanans utbyggnad genom Solna

Enligt överenskommelsen står Signalisten för samtliga kostnader för utredning och projektering som behövs för arbetet med detaljplan, och innebär samtidigt ett bidrag till Solna stads medfinansiering av Mälarbanans utbyggnad genom Solna.

Arbete med detaljplan påbörjas

Befintliga byggnader som rivs innehåller en vårdcentral, som flyttas till andra lokaler inom kvarteret, och ett bad, som inte kommer att ersättas på grund av omfattande renoveringsbehov. Varken lokaler för Seniorträffen eller de senior- och handikapplägenheter som finns i kvarteret påverkas av projektet. Byggnadsnämnden får nu i uppdrag att påbörja detaljplanearbetet.

Det snabbväxande svenska teknikbolaget Mentimeter med över 80 miljoner användare och kunder i över 200 länder flyttar nu sitt svenska huvudkontor till den arkitektoniska pärlan Tulestationen i city. Lokalerna är belägna i de gamla turbinhallarna på innergården med entré från Tulegatan och är cirka 2 .00 kvm. Avtalet löper på fem år med årshyra på cirka 16 Mkr. Inflyttning beräknas ske under april 2021.

Mentimeter har sökt en lokal med karaktär som sticker ut. En lokal som är mer än bara ett kontor och som erbjuder en flexibilitet och kan anpassas efter den senaste tekniken som företaget bland annat utvecklar. I Tulestationen hittade de vad de sökte. Här möter historiens vingslag framtidens teknik och virtuella möten. I de gamla turbinhallarna med utsikt mot innergården har Mentimeter hittat den perfekta platsen att utveckla vidare sin företagskultur.

– För oss har det varit viktigt att hitta en plats med historia och själ där vi känner oss som hemma. Mentimeter bygger en modern teknikprodukt och säljer den i hela världen men vår kultur bygger vi från vårt kontor i Stockholm. Vi valde Tulestationen och Fabege för att de har varit väldigt lyhörda till våra behov och håller med om vår idé om hur det moderna kontoret ska vara uppbyggt, kommenterar Johnny Warström, vd för Mentimeter

Tulestationen ritades av arkitekten Ferdinand Boberg i början av det förra seklet. Här finns även Bobergs berömda portvalv som är flyttat från Brunkebergsverket som var Stockholms första elektricitetsverk.  Entréer och turbinhall är dekorerade med elektricitetsanknutna motiv som glödlampor, batterier, kabelknippen och en mycket realistisk generator. Hela kvarteret har varsamt utvecklats under decennier för olika ändamål och har under en tid bland annat huserat Utbildningsradions produktionsstudios. Hela kvarteret inklusive Tulestationen är hålbarhetscertifierad enligt Breeam-in-use nivå Very Good, vilket är ett högt betyg på en anrik byggnad med relativt hög ålder.

– Vi är väldigt glada över att intresset för nya lokaler är fortsatt stort och att allt från visningar till kontraktsskrivning går att lösa digitalt. Mentimeter är ett imponerande företag och tillsammans kommer vi att skapa en inspirerande arbetsmiljö för Mentimeters medarbetare och besökare, säger Andreas Malmsäter, uthyrningschef på Fabege.

Anders Sandin, chef för verksamhetsområdet Geodata på Lantmäteriet.

Myndigheters data är en dold guldgruva – om de släpptes fria skulle den samhällsekonomiska nyttan bli minst 11 Mdr kr om året. Det visar en rapport från Lantmäteriet.

– Nyttan skulle vida överstiga kostnaden för att släppa data fria, säger Anders Sandin, chef för verksamhetsområdet Geodata på Lantmäteriet.

En del av de data som svenska offentliga organisationer tillhandahåller finansieras idag av avgifter från de personer och företag som vill använda dem. Men om dessa data i stället släpptes fria utan avgifter skulle en enorm samhällsnytta uppstå. Det visar en delrapport från Lantmäteriet, som på uppdrag av regeringen undersöker vilka konsekvenserna skulle bli om särskilt värdefulla datamängder tillgängliggörs avgiftsfritt.

–  Den analys vi låtit göra är den mest omfattande nyttoanalysen av öppna data som gjorts i Sverige. Den visar att nyttorna inom olika samhällssektorer skulle motsvara minst elva miljarder kronor varje år, säger geodatachefen Anders Sandin.

Nyttan större än kostnaden
Med öppna myndighetsdata skulle det bli enklare för olika aktörer att utveckla nya produkter och tjänster, vilket leder till ökad tillväxt och effektivitet. Offentlig sektor skulle kunna effektivisera sina verksamheter.

– Dessutom skulle transparensen öka inom offentlig sektor och medborgarna skulle få bättre möjligheter att medverka i utvecklingen av vårt samhälle, säger Anders Sandin

Men för att myndigheternas data ska kunna flöda fritt krävs att finansieringsformen ändras. Anslagen till offentlig sektor skulle behöva höjas med ungefär 550 Mkr per år.

– Det innebär att nyttan på minst elva miljarder vida överstiger kostnaden, säger Anders Sandin.

Lantmäteriets uppdrag att undersöka konsekvenserna av myndigheters tillgängliggörande av särskilt värdefulla datamängder ska slutredovisas den 12 juni.

Skandrenting har tecknat ett långt hyresavtal med Kungälvs kommun för Mimers kulturhus.

Skandrenting köper Mimers kulturhus i Kungälv samtidigt som Kungälvs kommun tecknar ett långt hyresavtal. Fastigheten omfattar cirka 9.600 kvm uthyrningsbar yta. Köpeskillingen har inte meddelats. Catella var rådgivare till säljaren, Kungälvs kommun, i affären.

– Vi ser fram emot ett gott samarbete med Kungälvs kommun och hoppas på fler liknande affärer i framtiden. Förvärvet ligger väl i linje med vår strategi med långa hyresavtal med stabila motparter, säger Johannes Nyberg, vd för Skandrenting AB.

Skandrenting äger och köper strategiskt värdefulla fastigheter med möjlighet till alternativ användning. Merparten av hyresavtalen löper som räntebärande hyresavtal mellan 15 och 25 år där hyresgästerna ansvarar för förvaltningen av fastigheten.

Skandrenting,  som ägs av Eriks Selin Fastigheter, omsatte år 2018 cirka 212 Mkr med ett resultat om 112,6 Mkr. Bolagets 45 (43) fastigheter var värda cirka 2,49 Mdr kr (2,36) och soliditeten ökade till 42,73 procent (39,81).