Navet Analytics beräknar i sin senaste konjunkturrapport att den totala byggnadsunderhållsvolymen år 2018 uppgick till närmare 245 Mdr kr. Detta var en ökning med knappt 1 procent jämfört med 2017.

Navet Analytics räknar med en fortsatt tillväxt med omkring 1 procent per år för perioden 2019–2021.

Bland de sektorer som kan komma att utvecklas bättre än genomsnittet kan man lyfta fram underhåll av lägenheter i flerbostadshus, där en minskad nyproduktion ger både praktiskt och finansiellt utrymme att ta hand om nödvändig förnyelse i bland annat beståndet från 1960-1975.

Scandic Hotels ökade nettoomsättningen för första halvåret med 4,5 procent till 8.919 Mkr (8.539), då den organiska tillväxten uppgick till 2,5 procent. För jämförbara enheter steg omsättningen med 0,2 procent. Justerat EBITDA (rörelseresultatet före räntor, skatter, avskrivningar och nedskrivningar) uppgick till 719 Mkr (733), motsvarande en marginal på 8,1 procent (8,6). Det fria kassaflödet förbättrades under perioden, och uppgick till –71 Mkr (–416). Resultat per aktie steg till 2,02 kr (1,12).

Genomsnittlig intäkt per tillgängligt rum (RevPAR) ökade under första halvåret med med 0,7 procent i lokal valuta jämfört med föregående år. För jämförbara enheter ökade RevPAR med 0,1procent. RevPAR för jämförbara enheter ökade i Norge och Finland, men minskade i Sverige och Övriga Europa. Totalt steg beläggningsgraden under andra kvartalet till 70,3 procent (70,2).

Balansomslutningen ökade vid första halvårets slut till 44.593 Mkr jämfört med 17.737 Mkr vid årsskiftet. Totalt ökade antalet rum under första halvåret till 52.526 (51.216) för bolagets 270 hotell. Vid införandet av IFRS 16 per 1 januari 2019 har koncernens balansomslutning ökat med cirka 24 Mdr kr.

Den räntebärande nettoskulden, exklusive finansiella leasingskulder, steg under perioden med 355 Mkr till 4.194 Mkr. Ökningen förklaras av en säsongsmässig ökning av rörelsekapitalet, utdelning samt valutaeffekter.

Nettoskulden per 30 juni 2019 motsvarade 2,2 gånger justerat EBITDA för de senaste 12 månaderna (2,0 per 31 december 2018).

Lån från kreditinstitut uppgick till 3.191 MSEK vid periodens slut. Totalt avtalat kreditutrymme var 5.500 Mkr, vilket innebar att de outnyttjade kreditfaciliteter steg till 1.210 Mkr (908).

Det egna kapitalet minskade till 6.304 MKr jämfört med 7.806 MSEK per den 31 december 2018 och det har påverkats negativt av införande av IFRS 16 med 1.466 Mkr.

I rapporten säger vd Jens Mathiesen:

– Jag är tillfreds med att rapportera ett justerat EBITDA på 719 MSEK (733) för det första halvåret. Detta innebär en underliggande förbättring när vi beaktar en engångseffekt om 38 MSEK i jämförelseperioden. Dessutom förbättrade vi vårt fria kassaflöde i perioden, bland annat drivet av en bättre utveckling av rörelsekapitalet och lägre investeringar. Efterfrågan har ökat på samtliga marknader. I Norge har effekten av den ökande hotellkapaciteten i Oslo helt kompenserats av en stark efterfrågeökning i landet som helhet i det första halvåret. Det är glädjande att vi har börjat se effekter från ett antal initiativ, samtidigt som förvärvet av Restel fortsätter att utvecklas väl med såväl högre kostnadseffektivitet som stärkta marknadsandelar.

Skanska har sålt kontorsbyggnaden Nordic Light Trio i Budapest, Ungern, till JR AMC, en sydkoreansk fastighetsfond, för cirka 41 MEUR, cirka 431 Mkr. Transaktionen kommer att bokföras av Skanska Commercial Development Europe under tredje kvartalet 2019. Beräknat tillträde är andra kvartalet 2020.

Nordic Light Trio har en uthyrningsbar yta på cirka 14.000 kvm, varav 98 procent redan hyrts ut. Nordic Light Trio är en del av komplexet Nordic Light Office som ligger på västra sidan av floden Danube.

Byggnaden förväntas certifieras med LEED Gold- och WELL-certifieringar.

Under första halvåret ökade Stendörren hyresintäkterna med 19 procent till 297 Mkr (249) med ett driftnetto som steg med 19 procent till 198 Mkr (166). Förvaltningsresultatet minskade något till 71 Mkr (77).

Periodens resultat minskade till 126 Mkr (175) eftersom värdeförändringarna av förvaltningsfastigheterna minskade under perioden till 89 Mkr (121), huvudsakligen hänförligt till förbättrade kassaflöden. Värdeförändringarna på finansiella instrument blev oförändrat – 2 Mkr.

Väsentliga händelser under andra kvartalet var:

1. Botkyrkas kommunfullmäktige en ny detaljplan i juni som medger byggnation av cirka 800 lägenheter, kvarterscentrum samt lagerhotell på Stendörrens fastighet Tegelbruket 1 i Botkyrka. Om den nya planen inte överklagas kommer den att vinna laga kraft under tredje kvartalet 2019.

2. Stendörren erhöll bindande kreditlöfte från bolagets banker om förlängning av 978 Mkr i befintliga krediter, vilka förfaller under fjärde kvartalet 2019. Bolagets genomsnittliga kapitalbindningstid beräknas efter förlängningen öka med cirka 0,7 år. I tillägg till förlängningen av befintliga krediter har även bindande kreditlöften mottagits om utökad av belåning av fastighetsportföljen om totalt drygt 600 Mkr, medel som kan användas antingen som delfinansiering av tillkommande förvärv eller för omstrukturering av skuldportföljen.

I balansen ökade bolagets 122 (102) förvaltningsfastigheter om 0,72 miljoner kvm (0,61) till 8.754 Mkr (6.868 Mkr). De långfristiga skulderna steg under perioden till 4.727 Mkr (4.110) liksom de kortfristiga skulderna som ökade till 1.567 Mkr (600). Skulderna finansierades oförändrat till en genomsnittlig ränta om 2,4 procent. Det innebar att det egna kapitalet stärktes till 2.903 Mkr (2.534) med en soliditet om 32 procent (35).

I en kommentar till halvårsrapporten säger vd Mikael Nicander:

– Periodens driftnetto ökade till 198 Mkr (166), en ökning med 19 procent, detta trots att det under halvåret, efter en genomlysning av projektportföljen, skrivits av olönsamma projekt till ett värde av 7Mkr. Periodens resultat minskade till 126 (175) Mkr. Det minskade resultatet jämfört med föregående år är främst hänförligt till lägre värdeökningar. Under kvartal tre kommer vi att redovisa förvaltningsfastigheter och projektfastigheter separat för att tydliggöra för våra ägare avkastning, resursallokering och värdeutveckling. En stor del av vårt arbete framöver kommer läggas på att minska våra vakanser så att vi ytterligare kan förbättra vårt driftnetto. Ett starkt driftnetto är ett mycket viktigt mål för verksamheten. Under kvartal tre kommer förvaltningsorganisationen vara komplett med egen personal vilket underlättar vårt fortsatta fokus på driftnettoutvecklingen.

Han fortsätter:

– Sammanfattningsvis kan sägas att Stendörren inför framtiden nu står väl rustat, såväl vad gäller förvaltning, framtida tillväxt och finansiell position. Med en ny aktiv huvudägare ser jag fram emot att tillsammans med våra engagerade medarbetare bygga ett framgångsrikt Stendörren.

Ola Serneke, vd för Serneke, skriver i halvårsrapporten att: ”Serneke har genom ett exklusivitetsavtal inlett förhandling om försäljning och en komplett finansiering av Karlatornet. Motparten är en internationell aktör med god kapacitet och erfarenhet av investeringar i stora projekt på den globala marknaden. Vår målsättning är att slutföra ett avtal snarast och återkomma med mer detaljer under tredje kvartalet.

År 2016 bildade Serneke och NREP tillsammans Karlastaden Holding AB för att planera, bygga och utveckla Karlastaden, en ny stadsdel i Göteborg på Lindholmen med Karlatornet i centrum. Men i december 2018 sade NREP upp avtalet med Serneke som förvärvade samtliga NREP:s aktier i Karlastaden Holding AB för 600 Mkr.

Det är tufft för Serneke som för första halvåret gjorde ett resultat om endast 8 Mkr (87), det efter att kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till –564 Mkr (10) varav bostadsrättsproduktioner i egen regi med – 201 Mkr samt investeringar i Karlastaden med –93 Mkr.

Frågan återstår om Karlatornet med sina 245 meter och 73 våningar kommer att bli Nordens högsta byggnad? SF

Första halvåret 2019 har börjat starkt för Alecta, som är en större fastighetsägare med svenska och utländska onoterade fastighets­relaterade innehav om 16,74 Mdr kr, enligt årsredovisningen 2018. Till följd av en positiv aktiemarknad har både den premiebestämda portföljen Alecta Optimal Pension och den förmånsbestämda portföljen avkastat väl, 11,8 respektive 8,5 procent hittills i år. Tillsammans med ett positivt inflöde av premier har den goda avkastningen bidragit till att Alecta nu för första gången någonsin förvaltar över 900 miljarder kronor.

Alecta fick under 2018 förnyat förtroende som förvalsbolag inom ITP. Nästa upphandling av förvalet förväntas äga rum under 2023. Alecta har därför lanserat en långsiktig utvecklingsplan (”Alecta 2023”), som under våren 2019 har börjat verkställas. Syftet är att säkerställa att bolaget är än mer konkurrenskraftigt vid nästa upphandling med det tydliga målet att erbjuda en långsiktigt hög avkastning, hög effektivitet och därmed bra pensioner samt trygga och nöjda kunder som har förtroende för kollektivavtalad tjänstepension.

– Jag är stolt över det arbete som nu påbörjats. Under första halvåret har vi, för att nämna ett par saker, lanserat metoder för att mäta och öka graden av automatisering i olika flöden och vi har även satt i arbete en robot för pensionsberäkningar. Vid sidan om det interna arbetet har vi aktivt deltagit i det offentliga samtalet med direkt koppling till vårt uppdrag. Till pensionsdebatten har vi bidragit med en kartläggning av pensionärernas ekonomi och en attitydundersökning kring hur unga ser på pensionen. Allt i syfte att spräcka pensionsmyter och ge mer faktabaserat underlag till samtalet, säger Alectas vd Magnus Billing.

Alectas premiebestämda sparprodukt Alecta Optimal Pension gav en avkastning på 11,8  procent under första halvåret 2019. Under femårsperioden fram till sista juni 2019 har Alecta Optimal Pensions totalavkastning varit 7,5 procent i genomsnitt per år. Det är 0,7 procentenheter bättre per år än jämförelseindex under motsvarande femårsperiod. Informationen om Alecta Optimal Pension avser förvalsportföljen med 60 procent aktier. I premiebestämd försäkring bestäms pensionens storlek utifrån den försäkrades inbetalda premier och avkastning.

Förvaltat kapital i den totala portföljen för Alecta Optimal Pension uppgår till 123 miljarder kronor.

Avkastningen för Alectas förmånsbestämda försäkring var 8,5 procent under första halvåret 2019, vilket är 1,1 procentenheter bättre än jämförelseindex**. Den senaste femårsperioden har genomsnittlig årsavkastning varit 6,0 procent. Inom förmånsbestämd försäkring uppgick den kollektiva konsolideringen till 144 procent den 30 juni 2019. I förmånsbestämd försäkring bestäms pensionens storlek utifrån den försäkrades lön och tjänstetid. Avkastningen har över tid främst betydelse för arbetsgivarnas pensionskostnader.

Förvaltat kapital i den totala portföljen för förmånsbestämd försäkring uppgår till 782 miljarder kronor.

Inget nordiskt fastighetsbolag har växt så kraftfullt som Balder. Bolaget noterades för 14 års sedan, år 2005, till en aktiekurs om 7,05 kr och ett substansvärde om 6,59 kr. Nu år 2019 är bolagets aktiekurs cirka 311 kr och substansvärdet är 300 kr, när värdet på bolagets totala tillgångar har ökat till 142.184 Mkr (118.978).

Under första halvåret steg hyresintäkterna till 3.663 Mkr (3.217) med ett resultat som minskade till 2.966 Mkr (4.335), efter att värdet på orealiserade värdeförändringar för fastigheter minskade till 1.589 Mkr (2.967) och när värdeförändringen på derivat försämrats till –287 Mkr (–57).

I balansen steg värdet på förvaltningsfastigheterna 126.770 Mkr (109.740) samtidigt som de räntebärande skulderna ökade till 75.003 Mkr (64.717). Det innebar att det egna kapitalet steg till 50.835 Mkr (43.015), med en soliditet som minskade till 35,8 procent (36,2) och räntetäckningsgrad om 4,6 gånger (4,5).

Under perioden investerade Balder 7.308 Mkr (5.708) i förvaltningsfastigheter, varav 4.428 Mkr (2.839) avsåg förvärv och 2.880 Mkr (2 868) var investeringar i befintliga fastigheter och projekt för egen förvaltning. Under perioden har en fastighet avyttrats samt försäljningar av ägarlägenheter och mark genomförts till ett försäljningsvärde om 290 Mkr (114). Resultatet från försäljningarna uppgick till 14 Mkr (35).

Balder hade vid periodens slut totalt projektfastigheter värda 6,1 Mdkr, där projekt med pågående byggnation ingick med 5,6 Mdkr och projekt där byggnation inte hade påbörjats uppgick till 0,5 Mdr kr.

Byggnationerna som pågick hade en beräknad total investering om 8,1 Mdr kr, vilket innebar att 2,5 Mdr kr återstod att investera. Merparten av de pågående projekten avsåg bostadsprojekt. Projekten omfattade i huvudsak cirka 1.200 lägenheter i Köpenhamn och cirka 1.200 lägenheter i Helsingfors. Investeringarna avsåg ägarlägenheter som hyrs ut.

Värdet på Balders exploateringsprojekt var den 30 juni cirka 2,4 Mdkr. Projekt med pågående byggnation ingick med 1,4 Mdkr i värde och projekt där byggnation ej har påbörjats uppgick till 1,0 Mdkr. Byggnationerna som pågick hade en beräknad total investering om 2,3 Mdkr, vilket innebar att 0,9 Mdkr återstod att investera. Merparten av de pågående byggnationerna avsåg bostadsrättsprojekt och omfattade i huvudsak cirka 800 bostadsrättslägenheter i Sverige.

Balder har nu fastighetstillgångar i Sverige, Norge, Danmark, Finland, Ryssland, Tyskland och Storbritannien, vilket innebär att koncernen är exponerad mot valutarisker. Balder har därför en diversifierad finansieringsstruktur där bolaget använder sig av obligationer och bankfinansiering i flera valutor. Balders enskilt största finansieringskälla är obligationer emitterade på den europeiska obligationsmarknaden i euro, följt av banklån i diverse valutor, ett MTN-program i svenska kronor samt ett certifikatprogram i euro och svenska kronor.

Utöver dessa finansieringskällor har Balder även emitterat hybridkapital som har en löptid om 60 år och betraktas som hälften eget kapital av kreditvärderingsinstitutet S&P. Balder har sedan tidigare grön finansiering från banker och Europeiska Investeringsbanken, under kvartalet har ett grönt ramverk offentliggjorts och 1.000 Mkr i gröna obligationer har emitterats. Under perioden har Balder även etablerat ett EMTN-program om 2.000 MEUR.

I rapporten säger vd Erik Selin:

Resultatet efter skatt sjönk för Wallenstam till 575 Mkr (1.310) framförallt på grund av att värdeförändringen på fastigheter minskade till 549 Mkr (884) samtidigt som värdeförändringen på derivat försämrades till –425 Mkr (779).

Under perioden ökade hyresintäkterna till 1.001 Mkr (942) med ett förvaltningsresultat som steg med 18 procent till 547 Mkr (462). Det innebar att resultatet före värdeförändringar och nedskrivningar stärktes till 606 Mkr (–303).

Wallenstam, som i huvudsak numer bygger hyresrätter, har cirka 70.000 personer i en kö för hyresrätter. Nu ökar bolaget antalet bostäder i nyproduktionen, vilka vid periodens slut omfattade 3.098 lägenheter. Det innebar att värdet på byggande av nya bostäder steg till 1.596 Mkr.

I balansen värdet på fastigheterna, omfattande 1,19 miljoner kvm, till totalt 48.757 Mkr (43.446), samtidigt som de långfristiga skulderna ökade till 12.263 Mkr liksom de kortfristiga skulderna  vilka steg till 17.016 Mkr (15.052). Skulderna finansierades till en höjd snittränta om 1,24 procent (1,01).  Det innebar att det egna kapitalet steg till 21.897 Mkr (20.250) med en soliditet om 43 procent (44) och en räntetäckningsgrad som ökade till 7,4 gånger (1,1)

Wallenstam ser nya möjligheter i delningsekonomin då vd Hans Wallenstam säger i rapporten:

– Vår position som hyresrättsproducent är stark och vi har en hög produktionstakt. Vår flexibla affärsmodell som ger möjlighet att snabbt anpassa oss till förändringar på marknaden har visat sig vara en viktig framgångsfaktor i den utveckling vi sett de senaste åren gällande bostadssektorn och byggbranschen. Wallenstam är en aktiv part i utvecklingen av den växande delningsekonomin. På kontorsmarknaden, som också den kännetecknas av en mycket stor efterfrågan, har konceptet coworking blivit ett komplement till de mer traditionella uthyrningsformerna. Efter rapportperioden har vi ökat vårt aktieinnehav ytterligare i Convendum, en aktör i coworking och vi äger nu 30 procent … Det ökade intresset för att dela märks även inom bostadssektorn, och vi håller just nu på att producera 17 delningsboenden för cirka 100 hyresgäster, för att testa att erbjuda denna boendeform. SF

Under första halvåret sålde Besqab 392 bostäder jämfört med 75 bostäder under samma period förra året. En starkt bidragande orsak till den ökade försäljningen var att Besqab i maj tecknade ett avtal med NREP om att uppföra och sälja 253 bostäder i hyresrättsprojektet Lindallén i Ultuna Trädgårdsstad. De här bostäderna ska börja byggas under tredje kvartalet 2019 och de kommer, i takt med färdigställandet, att överlämnas till NREP i olika etapper under 2021 och 2022.

Men det är fortsatt tufft på bostadsmarknaden för Besqab då vinsten efter skatt för halvåret minskade till 47,2 Mkr (109,4).

Besqab har en stark balans där omsättningstillgångarna ökade till 2.090 Mkr (1.762), med långfristiga skulder om endast 7,1 Mkr (6,4) och kortfristiga skulder om 823 Mkr (527). Det innebar en hög soliditet om 61,3 procent (70,7) och ett eget kapital om 1.317 Mkr (1.278).

Vid periodens utgång hade Besqab omkring 3.700 byggrätter (3.500) i byggrättsportföljen. Bokfört värde för exploateringsfastigheter uppgick till 362 Mkr (357). Sedan årsskiftet har det bokförda värdet minskat med cirka 150 Mkr, till stor del hänförligt tillproduktionsstarten av Brf Vélo 1 i Årstaberg under andra kvartalet. Bokfört värde för utvecklingsfastigheter uppgick per den 30 juni 2019 till 315 Mkr (203) och avser vårdboenden under produktion och förvaltning.

De viktigaste händelserna under första halvåret var att Besqab i april färdigställde vårdboendet Mandelblomman med 57 lägenheter i Spånga. Vårdboendet har fått namnet Villa Solhem och drivs av Vardaga. I maj tecknade, som nämnts ovan, Besqab avtal med NREP om att uppföra och sälja projektet Lindallén, bestående av 253 hyresbostäder i Uppsala. Köpeskillingen uppgår till 493 Mkr.

Trots det svaga resultatet är Besqab duktiga på bostadsproduktion i region Stockholm. Ett bevis på det var att antalet osålda bostäder i avslutad produktion under perioden var endast 1 lägenhet (0).

Vd Anette Frumerie tror på möjligheter för en ökad försäljning och fler produktionsstarter, då hon i rapporten säger:

– På en successivt starkare bostadsmarknad uppgick antalet sålda bostäder under halvårsperioden till 392, att jämföra med 75 bostäder under samma period ifjol. Exklusive hyresbostäderna uppgick försäljningen till 139 bostäder (75). Vi har noterat en ökning av bindande förhandsavtal i tidiga skeden. Omkring en fjärdedel av de bostäder som sålts hittills i år avser bostäder i nyligen sälj- och produktionsstartade projekt, vilket visar att med rätt produkt i rätt läge till rätt pris går det att sälja nyproduktion i tidiga skeden.

På en svag börs sjönk aktien under rapportdagen med drygt 6 procent till 117,50 kr. SF

Skanska har fått i uppdrag av Sverigehuset i Göteborg AB att bygga vårdboende och flerbostadshus om totalt 193 lägenheter i centrala Göteborg. Uppdraget är värt 330 Mkr som inräknas i orderingången för Skanska Sverige för tredje kvartalet 2019.

Bostäderna byggs i stadsdelen Lundby och omfattar: vårdboende med 117 lägenheter, hyresrätter med 52 lägenheter, bostadsrätter med 24 lägenheter samt 4 lokaler i entréplanet. Husen är mellan sju och åtta våningar höga och omfattar 19.000 kvm. Vårdboendet ger möjligheter till att skapa individuellt anpassade lägenheter.

Arbetet påbörjas i oktober 2019 och husen ska stå färdiga för inflyttning under 2021/2022.