Helt avgörande för prisökningen för nyproducerade bostäder är de ökande markpriserna i Sverige.

Enligt SCB har priset för nyproducerade bostäder, det vill säga den kostnad byggherren betalar, var högre 2015 jämfört med 2014 för både flerbostadshus och gruppbyggda småhus.

Enligt Byggnadsprisindex (BPI) ökade byggnadskostnaden med 8 procent för flerbostadshus och 4 procent för gruppbyggda småhus 2015 jämfört med 2014. Byggnadsprisindex mäter prisutvecklingen där skillnader i kvalitet är borträknade.

Högsta kostnaden i Stor-Stockholm

Den genomsnittliga produktionskostnaden var 42.046 kr per kvadratmeter lägenhetsarea i flerbostadshus år 2015 i riket som helhet. Produktionskostnaden var högst i Stor-Stockholm med 54.381 kr och lägst i Södra Sverige med 30.487 kr.

För gruppbyggda småhus låg den totala produktionskostnaden i riket som helhet på i genomsnitt 30.988 kr per kvadratmeter bostadsarea 2015.

Produktionskostnaden var högst i Stor-Stockholm med 37.152 kr och lägst i Norra Sverige med 25.761 kr.

Högre kostnader för bostadsrätter

Produktionskostnaden per kvadratmeter lägenhetsarea för flerbostadshus upplåtna med bostadsrätt är betydligt högre, 65 procent, jämfört med hus upplåtna med hyresrätt (48.890 kr respektive 29.624 kr). Högre markkostnad för bostadsrätter förklarar en del av skillnaden. För riket uppgick i genomsnitt markkostnaden till 9.297 kr per kvadratmeter lägenhetsarea för flerbostadshus år 2015. För bostadsrätter var markkostnaden 12.450 kr per kvadratmeter lägenhetsarea medan den var 3.575 kr för hyresrätter.

Genom att de nyproducerade bostäderna som ligger till grund för produktionskostnaderna varierar i antal och utförande mellan åren kan det vara svårt att göra relevanta jämförelser över tid. Årets resultat liknar dock tidigare år vad gäller skillnader mellan bostads- och hyresrätter.

Definitioner

Produktionskostnaden utgör den totala kostnaden för bostadsprojektet, det vill säga summan av byggnadskostnad och markkostnad inklusive eventuell vinst eller förlust. Produktionskostnaden motsvarar försäljningspriset för objektet. Försäljningspriset baseras på anbud/kontraktssummor eller byggherrens beräkningar. Avdrag för eventuella bidrag har inte gjorts.

Med gruppbyggda småhus avses småhus som ska försäljas eller upplåtas med hyresrätt eller bostadsrätt.

Som bostadsarea räknas (med vissa inskränkningar) area ovan mark i lägenhet. Arean begränsas av färdigställda insidor av de väggar som omsluter varje lägenhet. I arean inräknas köksskåp, garderober och liknande.

Med lokallägenhetsarean avses den uthyrningsbara lokalarean (LOA-h).

Lägenhetsarea är summan av bostadsarea och lokallägenhetsarea.

För att mäta kostnadsutvecklingen med skillnader i kvalitet, utförande och läge eliminerade så långt det är möjligt rekommenderas Byggnadsprisindex, BPI.

Anders Elvinsson, biträdande chef värdering och analys, Newsec.

Efterfrågan på moderna kontorslokaler i lägen med god kollektivtrafik är historiskt hög. Detta har resulterat i att utbudet av tillgängliga kontorslokaler är på rekordlåga nivåer i flera delar av Stockholm. I Stockholms CBD noteras just nu en vakansnivå på under 2 procent, vilket förklaras av ett begränsat tillskott till följd av restriktioner kring byggnadshöjd och utformning av nya kontorsbyggnader. Ytterligare en faktor som haft stor inverkan är att den nyttjade kontorsytan per anställd, och därmed kostnaden per anställd, sjunkit drastiskt under de senaste 15 åren. Detta har bidragit till att fler haft möjlighet att teckna hyreskontrakt i centrala Stockholm där de bästa kommunikationerna finns.

Allt fler fastighetsägare slår mynt av den kraftiga efterfrågan på välbelägna kontorslokaler och hyrorna har stigit till nya toppnivåer med noteringar på över 7.000 kr per kvm i Stockholm CBD. Även på attraktiva delmarknader i närförort har det under året noterats hyresnivåer omkring 3.000 kr per kvm.

– Vi har sett rekordhöga hyresnivåer på kontorslokaler under 2016 till följd av det låga utbudet. Detta har gett spridningseffekter och hela regionen dras med i utvecklingen. Det rådet inget tvivel om att det är säljarens marknad idag på lokalhyresmarknaden, säger Anders Elvinsson, biträdande chef värdering och analys, Newsec.

I Solnas mest attraktiva kontorsområden har vakansnivåerna mer än halverats det senaste året, från 9 till drygt 4 procent. Även på delmarknader i utkanten av Stockholm innerstad har vakanserna drastiskt reducerats, exempelvis i Hammarby Sjöstad där vakansnivån nu uppgår till under 5 procent, jämfört med cirka 8 procent 2015. Här sker nyproduktion av kontor, men det hämmas av att projektutvecklare prioriterar bostäder.

Stockholms stad har satt som mål att det ska byggas 140.000 bostäder fram till 2030, varav knappt 40.000 planeras till innerstaden. Detta kommer oundvikligen ske på bekostnad av befintlig kontorsstock samt potentiell nyproduktion. En majoritet av potentiellt lämpliga kontorsbyggnader i innerstäderna har idag stora möjligheter att omvandlas till bostäder. Newsec bedömer därmed att kontorsvakanserna kommer vara fortsatt låga under överskådlig tid.

Skanska bygger tredje etappen av ESS i Lund. Foto: Perry Nordeng

Skanska har tecknat avtal med ESS, European Spallation Source, om att bygga tredje etappen av forskningsanläggningen i Lund. Kontraktet är värt 2,5 Mdr kr och arbetet utförs av Skanska Sverige (75 procent) i samarbete med Skanska UK (25 procent). Uppdraget innefattar målbyggnad, experimenthallar, laboratorium, ett antal anslutande byggnader samt installationer i flera byggnader.

År 2014 tecknade Skanska och ESS ett samverkansavtal för hela byggprojektet samt ett utförandeavtal för första etappen, vilken bland annat innefattade schaktningsarbeten, acceleratortunnel och ett antal anslutande byggnader. Den andra etappen, som avtalades ifjol, avsåg installationer i ett antal byggnader, ställverk och transformatorer, markarbeten inklusive pålning, landskapsarbeten samt betongarbeten till målbyggnad och experimenthallar. Med den tredje etappen är samtliga delar kontrakterade. Skanskas byggarbeten beräknas vara slutförda under 2020 och forskningsanläggningen ska stå klar för att ta emot externa forskare 2023.

NCC bygger i kv Sparven för TrelleborgsHem. Illustration: Syd Ark Konstruera AB

NCC ska i en totalentreprenad för AB TrelleborgsHem bygga två flerfamiljshus med totalt cirka 100 hyreslägenheter och butikslokaler på gamla bryggeritomten i centrala Trelleborg. Ordervärdet uppgår till cirka 130 Mkr.

– Upphandlingen genomfördes genom att anbudsgivarna fick lämna ett pris för varje producerad bostadsarea. På detta sätt fick vi en morot att producera så mycket lägenhetsyta som möjligt, inom givna ramar, i vår färdigprojektering av projektet. En typisk win-winsituation, för oss och för TrelleborgsHem, säger Ulf Öst, affärschef på NCC.

De nya fastigheterna uppförs i kvarteret Sparven 1, beläget strax väster om Trelleborg ABs huvudkontor. I området kommer NCC också att anlägga utemiljö med en piazza och parkeringar i anslutning till husen.

– Efterfrågan på hyresrätter i innerstaden är stor. Det är därför glädjande att vi tillsammans med NCC får möjlighet att skapa ett helt nytt bostadskvarter på centralt läge i Trelleborg. För att anknyta till platsen, som Trelleborgs bryggeri en gång huserade på, kommer den gamla bryggerikänslan att återskapas i de nya byggnaderna, säger Pia Jönsson, vd för TrelleborgsHem.

Detaljprojektering av fastigheten påbörjas omgående av NCC. Fastigheten byggs i två etapper. Planerad byggstart för etapp ett är efter sommaren 2017. De första hyresgästerna beräknas kunna flytta in våren 2019.

Fastigheten Stiernhielm 7 i Mölndal. 

Kungsleden driver en detaljplaneprocess för att omvandla en obebyggd del av fastigheten Stiernhielm 7 i Mölndal till bostadsbyggrätter. För dessa har JM har nu lagt en ovillkorad handpenning om 5 Mkr. Resterande köpeskilling, vilken beräknas uppgå till 112 Mkr, ska erläggas av JM när den nya detaljplanen har vunnit laga kraft och fastighetsregleringen är genomförd. Detta beräknas ske under dem första halvåret 2019. Transaktionen beräknas ge upphov till en positiv resultateffekt om 107 Mkr för Kungsleden, vars rådgivare har varit Cushman & Wakefield.

Målsättningen är att den nya detaljplanen ska medge 11.600 kvm bostäder. Kungsleden kommer fortsätta att äga den bebyggda delen av fastigheten som till största delen är uthyrd till Västra Götalands Läns Landsting.

– Jag är mycket glad att vi har börjat realisera värdet i den bostadsutvecklingspotential som vi har identifierat i beståndet. Att sälja fastigheter med bostadspotential under pågående detaljplaneprocess är i linje med den strategi för hantering av potentiella bostadsbyggrätter som vi antog under tredje kvartalet 2016, säger Ylva Sarby Westman, vice vd och chef för fastighetsinvesteringar på Kungsleden.

Åsa Hedlund, Ida Niklasson, Ruby Resman, Malin Kernby och Annica Modin.

Wallenstam växer och har tusentals nya hyresrätter på gång i kommande byggprojekt. I region Stockholm/Uppsala har organisationen förstärkts med en rad nya tjänster för att fokusera ytterligare på kommande och pågående stadutvecklingsprojekt.

– Vi har gått från att bygga enskilda hus och kvarter till att idag utveckla hela områden och stadsdelar med stort fokus på livet mellan husen. Det gör att vi också har förstärkt vår organisation med nya kompetenser och ansvarsområden, säger Mathias Aronsson, vice vd.

Nyligen utsågs Åsa Hedlund till chef för affärsområde projekt, som ansvarar för Wallenstams samtliga nyproduktionsprojekt i Stockholm och Uppsala genom hela processen från detaljplanearbete till inflyttning. Hedlund har arbetat sju år på Wallenstam.

Vidare är Ida Niklasson och Ruby Resman nya avdelningschefer inom affärsområde projekt. Niklasson har arbetat på Wallenstam i drygt två år, och har tidigare erfarenhet från Ebab, JM och KF Fastigheter. Resman har arbetat på Wallenstam sedan 2013 och tidigare arbetat inom Ebab, Einar Mattsson och Skanska International.

Från och med årsskiftet är Malin Kernby chef för affärsområde Kommersiella lokaler samt Mark och Exploatering. Hon har arbetat inom bolaget i tio år i olika roller och har under senare tid ansvarat för exploateringsfrågor i Stockholm och Uppsala i sin roll som Mark- och exploateringschef.  

Slutligen har Annica Modin utsetts till stadsutvecklingsstrateg samt tillförordnad bostadsrättschef. Hon har arbetat på Wallenstam sedan 2010 som marknadskoordinator och konceptutvecklare och får i sin nya roll ansvarar för utvecklingsplaner och visioner i stadutvecklingsprojekt utifrån framtidens boendetrender.

Fastigheten Borgarfjord 3, uppförd 1984 och ombyggd 2009-2010, får IBM som ny hyresgäst.

Atrium Ljungberg har tecknat avtal med IBM Svenska AB om att hyra cirka 6 500 kvm kontor i fastigheten Borgarfjord 3 i Kista – en fastighet som Atrium Ljungberg köpte i april och nu ska utveckla och omprofileras till Kista+.

IBMs nya kontor får en aktivitetsbaserad planlösning. Dessutom kommer bolaget att disponera delar av bottenvåningen till Client Center, en miljö för möten och visning av företagets erbjudande. CBRE Stockholm har varit rådgivare till IBM i affären.

– Efter en längre tids utvärdering av nya framtida lokaler har valet fallit på Kista+, tack vare det strategiska läget och den kreativa diskussion vi haft med Atrium Ljungberg. Vi ser att vi tillsammans kommer att kunna utveckla en ny modern mötesplats för våra partners och kunder, samt inte minst skapa en innovativ modern arbetsplats för våra medarbetare, säger Johan Rittner, vd IBM Svenska AB.

Kista+ ligger längs med Kistagången och Torshamnsgatan med gångavstånd till Kista Galleria och Helenelunds pendeltågsstation. Fastigheten omfattar omkring 13.550 kvm uthyrbar area och är fram till sista december i år fullt uthyrd till Ericsson. IBM kommer alltså att hyra cirka hälften av lokalerna.

– Tillsammans med våra nya hyresgäster skapar vi nu ytterligare en extraordinär mötesplats i Kista. Utvecklingen och omprofileringen av fastigheten har spelat en stor roll i IBMs beslut och vi känner stor tillförsikt i att också kunna attrahera andra hyresgäster för de återstående översta tre planen (omkring 5.000 kvm) i huset, säger Petter Klingofström, uthyrningschef Atrium Ljungberg.

Hyresavtalet med IBM är ett så kallat grönt hyresavtal där hyresvärd och hyresgäst överenskommit om gemensamma åtgärder för att behålla eller förbättra lokalens miljömässiga prestanda.

EQT flyttar in i Urban Escape på Regeringsgatan.

AMF Fastigheter tecknar ett tioårigt avtal om cirka 4.700 kvm med investmentbolaget EQT i det nya huset som just nu byggs i korsningen Hamngatan/Regeringsgatan i Stockholms city. EQT flyttar in i de två högst belägna våningarna av den nya fastigheten som utgör porten till kvarteret Urban Escape Stockholm.

– Vi såg potentialen i läget men även i de hållbara lösningarna som Urban Escape Stockholm erbjuder. Det centrala läget och de kreativa och innovativa elementen i kvarteret ökar vår tillgänglighet, säger Patrik Burnäs, administrativ chef på EQT i Stockholm.

Projektet Urban Escape har nått halvtid och samtidigt som ombyggnationen pågår för fullt så invigs i mars 2017 de två hotellen At Six och Hobo på Brunkebergstorg. Just nu pågår rivning av befintlig byggnad i korsningen Hamngatan/Regeringsgatan och i januari börjar det nya huset byggas upp. EQT flyttar in under våren 2019 i samband med att huset är färdigbyggt och hela kvarteret väntas stå klart.

                                                                                                                                  
Vasakronan har anställt Ali Ranji (bilden) som chef projekt Stockholm. Han tillträder denna nyinrättade tjänst den 1 februari och kommer närmast från en tjänst som vd på CO-Pilot Bygg- och Projektledning.

Vasakronan driver för närvarande projekt i Stockholm motsvarande en investeringsvolym om 3 Mdr kr och rollen som chef projekt i Stockholm är ett led i att förstärka projektorganisationen inför kommande investeringar i större utvecklingsprojekt, bland annat Sergelhuset.
    

– Ali Ranji har en M. Sc. från Kingston University och nära 20 års erfarenhet av både ledarskap, bygg och projekt, bland annat som projektchef på Fabege. Jag är glad över att kunna knyta både hans erfarenhet och person till Vasakronans projektverksamhet, säger Anna Nyberg, chef Fastighetsutveckling på Vasakronan.

Luleå Shopping ingick i Castellums förvärv av Norrporten i somras, och i höstas i Castellums vidareförsäljning av fastigheter till Diös. Pangea medverkade som rådgivare vid dessa transaktioner.

Enligt siffror från Pangea Property Partners når omsättningen på den nordiska fastighetsmarknaden nya toppnivåer under 2016, drivet av hög transaktionsaktivitet i Sverige och en het bostadssektor. Transaktionsvolymen förväntas passera 400 Mdr kr (43 miljarder euro), vilket motsvarar en ökning om cirka 8 procent jämfört med 2015. Utvecklingen går tvärtemot övriga Europa där transaktionsvolymen sjunkit efter Brexit.
     

– Norden utgör nu uppemot 20 procent av hela den europeiska fastighetsmarknaden. Mer än 6 procent av alla fastigheter omsätts varje år, vilket troligtvis gör det till den mest likvida regionen i hela Europa, säger Bård Bjølgerud, vd och partner på Pangea Property Partners.
    

Den svenska fastighetsmarknaden står för merparten av ökningen där transaktionsvolymen förväntas överstiga 210 Mdr kr under 2016, vilket är hela 42 procent högre än förra året och det tidigare rekordet från 2007 slås därmed med råge. Transaktionsvolymerna i Finland och Danmark ökar också markant, medan aktiviteten i Norge sjunker från höga nivåer i fjol. Norge är dock fortsatt den näst största fastighetsmarknaden i Norden efter Sverige.
    

Den största sektorn under året är bostäder som står för 29 procent av transaktionsvolymen i Norden, tätt följt av kontor som står för 27 procent och handel 18 procent. Storleken på den genomsnittliga transaktionen ökar till cirka 46 MEUR, från 43 MEUR under 2015.
    

– Bostäder är definitivt den hetaste sektorn i år, vilket reflekterar den underliggande marknaden med stor bostadsbrist och stigande priser. Segmentet har också blivit bredare med gott om köpare på exempelvis miljonprogramsbostäder samt renoverings- och konverteringsprojekt, säger Mikael Söderlundh, analyschef och partner på Pangea.
    

De största nettoköparna under 2016 är noterade fastighetsbolag och institutioner, medan fastighetsfonder är stora nettosäljare. Vidare är privata fastighetsbolag och offentlig sektor, bland annat svenska kommuner, nettosäljare. Andelen utländska köpare minskar till 23 procent, från 36 procent förra året.
    

– Vi ser fortfarande ett stort intresse från utländska investerare, framförallt på större portföljer, men konkurrensen har hårdnat. Det finns många starka inhemska köpare och avkastningskraven har sjunkit i nästan alla sektorer, fortsätter Mikael Söderlundh.
    

Det största kapitalinflödet till den nordiska fastighetsmarknaden under 2016 kommer från USA, Tyskland, Schweiz och Storbritannien. Finland är den mest populära marknaden med över 50 procent utländska köpare i år. Andelen i Sverige ligger på
17 procent.
    

Under 2016 har Pangea Property Partners varit rådgivare i 50-talet transaktioner med ett underliggande fastighetsvärde om cirka 66 Mdr kr, vilket ger en marknadsandel i Norden på runt 16 procent. I Sverige och Norge, bolagets kärnmarknader, är marknadsandelen runt 22 procent. Pangea var exempelvis rådgivare i samband med Castellums förvärv av Norrporten samt den stora vidareförsäljningen till Diös från samma portfölj.