Fredrik Wirdenius, vd Vasakronan.

Vasakronas vinst efter skatt för årets första nio månader sjönk till 2104 Mkr (4814). I vinstresultatet ingick en värdeökning av förvaltningsfastigheterna med 2481 Mkr (1329). Det innebar att Vasakronan ökade värdet på fastigheter vid periodens slut till 90357 Mkr (86195), efter att direktavkastningskravet sänkts till 5,43 procent (5,53).  

Orsaken till den minskade vinsten var framförallt att den orealiserade värdeförändringen av finansiella instrument om –1952 Mkr (1113) har kraftfullt påverkat resultatet. För perioden sjönk driftnettot till 3137 (3218) på grund av ett något mindre bestånd och att uthyrningsgraden på grund av projektutveckling minskade till 91,6 procent (92,9).

Hyresintäkterna sjönk till 4404 Mkr (4521), men ökade med 1 procent i jämförbart bestånd, vilket fick till följd att driftnettot minskade till 3137 Mkt (3218).

Vasakronan har påtagligt ökat sina skulder under perioden eftersom de långfristiga skulderna steg till 46059 Mkr (40391) medan de kortfristiga sjönk till 15258 Mkr (15714), en förändring som innebar att de totala skulderna steg till 61317 Mkr (56105).  

Då det gäller Vasakronans derivatportfölj ökade den till 38 Mdr kr (36), innehållande ränteswappar om 33 Mdr kr och förlängningsbara ränteswappar om 4 Mdr kr.

Nu förbättrades Vasakronans finansnetto till –965 Mkr (–1120) på grund av lägre marknadsräntor och förbättrade kreditmarginaler. Vid utgången av perioden minskade den genomsnittliga låneräntan till 2,6 procent (3,1), medan refinansieringsräntan inklusive kreditmarginaler sjönk till 1,4 procent (2,4). Bolagets genomsnittliga räntebindning ökade till 5,0 år (4,3), där räntebindningen för ränteswapparna har förfall upp till 11 år.

Denna finansiering minskade den synliga soliditeten till 37 procent (39), men till en räntetäckningsgrad som steg till 3,2 gånger (2,8). På grund av utdelning till ägarna om 3025 Mkr minskade det egna kapitalet till 35436 Mkr (36183).

Många menar att vi går mot finansiellt oroliga tider. Därför har Vasakronan ingått avtal med ägarna Första, Andra, Tredje och Fjärde AP-fonden, att dessa, på Vasakronans begäran, ska teckna företagscertifikat upp till 18 Mdr kr med en löptid fram till 31 augusti 2017 och med en uppsägningstid om 24 månader. Detta innebär, att eftersom certifikaten har längre löptid än bankernas ettåriga kreditlöften, minskas finansieringsriskerna och därför avvecklas bankernas kreditlöften helt.

Vid periodens slut var andelen kapitalmarknadsfinansiering, inklusive gröna emitterade obligationer om 3 Mdr, totalt 65 procent (64), medan andelen bankfinansiering sjönk 35 procent (36).

Bolaget fortsätter sin strategi med att utveckla sina fastighetsprojekt om totalt 5,5 Mdr kr, varav 3,5 Mdr kr har blivit upparbetat till bästa hållbarhet.

Vasakronan har vunnit en internationell tävling och blivit det bästa svenska fastighetsbolaget som nått högsta nivån Green Star. SF

Catena ökade niomånadersvinsten efter skatt till 310 Mkr (118), motsvarande 12,12 kr (8,76) per aktie. I resultatet ingick värdeförändringar på derivat med -91,0 Mkr (0,0) och värdeförändringar på fastigheter med 333 Mkr (33), där merparten avsåg värdehöjning i utvecklingsfastigheten Haga Norra i Solna. Förvaltningsresultatet ökade med 34 procent till 155 Mkr (115).

Fastighetsintäkterna ökade med 40 procent till 317 Mkr (227) och driftsöverskottet steg med 54 procent till 242 Mkr (157). Efter uthyrningar under tredje kvartalet om 36000 kvm steg uthyrningsgraden från 87 till närmre 94 procent medan överskottsgraden ökade till 76 procent (69).

– Utfallet för de första nio månaderna uppvisar en stigande trend avseende såväl överskottsgrad som uthyrningsgrad och vi ser med förväntan fram emot resultatet av detta i form av ett starkt framtida kassaflöde, säger vd Gustaf Hermelin.

Under perioden påbörjade Catena utvecklingen av en logistikfastighet i Sunnanå utanför Malmö, där bolaget har projektmöjligheter i storleksordningen en miljard under kommande år. Vidare köpte Catena logistikfastigheter i Haninge, Nässjö och Kungsbacka för 477 Mkr och investerade 115 Mkr (177) i befintliga fastigheter. Detta bidrog till att portföljens värde ökade till 5633 Mkr (4722).

Bolagets skulder till kreditinstitut ökade till 3459 Mkr (2960) och finansierades till en medelränta om 2,9 procent. Det egna kapitalet ökade till 1951 Mkr (1642), vilket motsvarade en soliditet om 32,3 procent (32,6).

Catenas stigande trend avspeglade sig också på aktien, som steg med 3,75 procent på fredagens börs. LE

Analys Stefan Fröjdendahl

NP3 Fastigheter har som strategi att äga och förvalta kommersiella fastigheter i norra Sverige med en uttalad tillväxtstrategi. Framför allt förvärvar och förvaltar bolaget fastigheter i norrländska tillväxtsregioner inom kategorierna: Kontor, lager/logistik samt industri och handel. Bolaget eftersträvar en förvaltning med bra riskspridning, vilket gör bolaget starkt i konjunkturcykler. NP3 Fastigheter har lyckats utomordentligt med denna strategi. Nu kommer bolaget att börsnoteras redan i december i år.

För årets första nio månader ökade hyresintäkterna till 161,9 Mkr (106,7) med ett driftöverskott som steg till 127,7 Mkr (83,7). Vinsten efter skatt för perioden steg till 80,9 Mkr (5,1), motsvarande 4,11 kr/aktie. I detta resultat ingick värdeförändringen på fastigheterna till 34,6 Mkr (–20,3).

I slutet av perioden ökade värdet på förvaltningsfastigheterna markant till 3,24 Mdr kr (1,73). En huvudorsak var att NP3 köpte av Kungsleden en portfölj om 38 fastigheter för totalt 760 Mkr, en portfölj som tillträdes den 1 september.

Bolaget har en stark finansiell ställning med ett eget kapital som steg till 1,27 Mdr kr, vilket ger en synlig soliditet om 38 procent då de räntebärande skulderna, inklusive derivat vid periodens slut, var 1,98 Mdr kr.

Vi rekommenderar ett långsiktigt innehav i aktien. Framförallt för att bolaget under den skicklige Andreas Nelvig kan och vågar göra rätt affärer, vilka ger en hög avkastning över tid.

Bolaget har en tydlig affärsstrategi med att förvalta och förvärva fastigheter till låg risk, genom förvärv av fastigheter med rätt urval av hyresgäster i expansiva norrländska regioner. Sedan är kompetensen särdeles hög i styrelsen, dels med Rickard Backlund, som styrelseordförande, dels med Christian Hahne som styrelseledamot. Backlund har bland annat ett förflutet som vd för Aberdeen Properties Investors där han resultatrikt förvaltade fastigheter för 30 miljarder euro. Hahne har framgångsrikt sett till att Centur AB, ägt av Balder och Peab, har växt i fastighetsvärde under de tre senaste åren, från 500 Mkr till drygt 5 Mdr kr.

Karlavagnstornet ska bli 230 meter högt. Bild: SOM

År 2019 väntas den mer än 230 meter höga skyskrapan, Karlavagnstornet – Nordens högsta byggnad, stå fullbordad på sin position på Lindholmen i Göteborg. Igår skrevs kontraktet på den mark där tornet ska stå. Det är kommunala Älvstranden Utveckling AB som överlåter mark till bygg- och anläggningsföretaget Serneke för uppförandet av byggnaden. Bakom idén till Karlavagnstornet står Ola Serneke, vd och huvudägare i Serneke.

– Vi arbetar intensivt med det här projektet just nu och det känns extra roligt varje gång man når ett delmål och kommer närmare byggstart, säger Ola Serneke.

Daniel Åstenius, vd för Serneke Bygg, är den som blir ytterst ansvarig för bygget.

Ifjol utsågs amerikanska arkitektbyrån Skidmore, Owings & Merrill, SOM, i team med Entasis från Köpenhamn, att rita skyskrapan.

Innan spaden sätts i marken väntar först ett omfattande detaljplanearbete. Karlavagnstornet är en del av ett större utvecklingsområde på Lindholmen som innehåller flera kvarter med bostäder, kontor, handel och service. Hela området ska utformas enligt Vision Älvstaden i avsikt att skapa en välintegrerad stadsdel som är hållbar i såväl ekologisk, ekonomisk och social bemärkelse som lever hela dygnet, alla dagar.

– Vi är väldigt förväntansfulla. Staden är på väg att få sitt första riktigt höga hus, som dessutom är riktigt vackert. Förutom detta ska huset utvecklas med dialog och alla de viktiga hållbarhetsaspekterna som förtecken, säger Lena Andersson, vd för Älvstranden Utveckling.

P-G Persson, vd Platzer.

Platzers tillväxtstrategi med ett större fastighetsbestånd tillsammans med utvecklingsåtgärder och uthyrningar resulterade för årets första tre kvartal ett ökat förvaltningsresultat med 24 procent till 160 Mkr (129). Vinsten efter skatt minskade till 190 Mkr (193), motsvarande 1,98 kr (2,74) per aktie. I resultatet ingick värdeförändringar på fastigheter med 234 Mkr (32) och på finansiella instrument med -151 Mkr (88).

Hyresintäkterna ökade med 14 procent till 394 Mkr (346) och den ekonomiska uthyrningsgraden ökade till 93 procent (92). Driftsöverskottet steg till 297 Mkr (257) och överskottsgraden var 75 procent (74).

– Efter sommaren har vi haft en stark positiv nettouthyrning. De utvecklingsprojekt som vi driver och är på gång att starta upp ser bättre ut än planerat och skapar därmed redan värdetillväxt. I kombination med en fastighetsmarknad i Göteborgsområdet med sjunkande direktavkastningskrav medför det den högsta värdetillväxten för ett enskilt kvartal i Platzer under min tid som vd, säger P-G Persson.

Under perioden investerade bolaget 216 Mkr (271), varav 117 Mkr (176) var förvärv, och den 30 september bedömdes portföljens verkliga värde ha stigit till 7363 Mkr (6913).

Efter perioden utgång har Platzer avtalat om ett förvärv från Wallenstam om 700 Mkr. I köpet ingck 36000 kvm uthyrbar yta i befintliga byggnader samt framtida byggrätter om 25000 kvm.

– Sedan Platzer noterades och genomförde en nyemission i slutet av förra året har vi haft en kassa som möjliggör tillväxt genom större förvärv. Jag är både glad och nöjd att vi har haft tålamod och kyla att vänta på rätt affär för oss och ser fortsatta möjligheter till intressanta fastighetsaffärer i Göteborgsområdet, fortsätter P-G Persson.

Platzers långfristiga räntebärande skulder minskade till 4515 Mkr (4520) och finansierades till en snittränta om 3,16 procent (3,42). Det egna kapitalet ökade till 2858 Mkr (2726), vilket motsvarade 29,85 kr (28,47) per aktie och en soliditet om oförändrat 36 procent.

Marknaden reagerade positivt på rapporten då aktien steg med 2 procent till 30,5 kr. LE

För årets första nio månader stärkte HEBA driftnettot till 122,6 Mkr (113,8) med ett förvaltningsresultat som ökade till 77,9 Mkr (73,5). Vinsten efter skatt, där värdeförändringen av fastigheterna uppgick till 88,3 Mkr (50,0), sjönk till 103,4 Mkr (113,0).

HEBA är ett växande bolag på Stockholmsmarknaden. Under perioden steg hyresintäkterna till 198,9 Mkr (185,9), samtidigt som den uthyrningsbara arean ökade till 215000 kvm (208000) innehållande 3082 bostäder (2993).

Tidigare hade HEBA endast en inriktning på förvaltning av hyresbostäder men nu investerar bolaget även i studentbostäder och äldreboende med egen förvaltning.

Eftersom bolaget har växt har värdet på förvaltningsfastigheterna stigit till 5089,5 Mkr (4758,4) liksom det egna kapitalet som under perioden ökade till 2809,4 Mkr (2684,7).

HEBA är en mycket stabil aktie och där osäkerhetsfaktorerna för bolaget är i stort sett obefintliga.

Vakansen i beståndet är 0 procent, eftersom hyresmarknaden för bostäder i Stockholm är urstark. HEBA har starka nyckeltal med en soliditet om 55,4 procent och en räntetäckningsgrad om 3,3 gånger.

Under perioden steg de räntebärande långfristiga skulderna till 800 Mkr (785) liksom de kortfristiga vilka ökade till 665,2 Mkr (560,7).

En stor fördel har bolaget i dessa tider eftersom skulden på portföljen med räntederivat blev måttliga 50,2 Mkr.

Vill en investerare ha kvar sina pengar i oroliga tider är ett innehav i HEBA ett naturligt val. Det tyckte marknaden också eftersom aktien blev kursvinnare då den steg med nära 2,5 procent till 85 kronor som senast betalt. SF

Humlegården tar ett nytt restaurangkoncept till Vretenvägen  och utökar servicen för hyresgästerna i Solna strand.

Humlegården Fastigheter har kontrakterat en ny restaurangoperatör med ett nytt koncept på Vretenvägen 13 i Solna strand. Den befintliga restauranglokalen ska renoveras och det nya konceptet med utökad service lanseras den med 1 juni 2015.

I restaurangen, som får namnet Villa Wera efter den villa som låg på fastigheten innan nuvarande bebyggelse uppfördes 1970, kommer det förutom en lunchservering, även finnas en deli med smörgåsar på nybakat bröd, mat för avhämtning, ost/chark, kaffe och bakverk.

Bakom det nya restaurangkonceptet står tre inom restaurangbranschen väletablerade personer: Andreas Hedlund, bland annat utsedd till Årets Kock 2002 och vid flera tillfällen ansvarig för Nobelmiddagen, Johan Lundström, tidigare kock på bland annat svenska ambassaden i Paris och Bon Lloc samt Jenny Härstam Hedlund, utbildad sommelier och tidigare restaurangchef på Vassa Eggen och Ulla Winbladh.

Marija Nikolic (bilden) blir ny förvaltningschef på HEBA. Hon kommer att ingå i bolagets ledningsgrupp och tillträder tjänsten i februari 2015.

– HEBA växer och vi har därför skapat en ny tjänst med ansvar för att leda och utveckla bolagets fastighetsförvaltning. Vi är väldigt glada över att vi lyckats knyta Marija Nikolic till HEBA, säger vd Lennart Karlsson.

Marija Nikolic kommer närmast från Savills Förvaltning AB där hon har arbetat som Förvaltningschef. Tidigare har hon arbetet med bostadsförvaltning vid Svenska Bostäder och Einar Mattsson.

Hans Wallenstam, vd Wallenstam.

Det kan tyckas vara inledningen till svårare tider när ett fastighetsbolag som Wallenstam minskar vinsten för årets första niomånader till 187 Mkr (912). I vinstresultatet var den orealiserade värdeförändringen på förvaltningsbeståndet 498 Mkr (208).

Huvudorsakerna till vinstminskningen var, dels en värdeförändring på derivatportföljen om –595 Mkr (337), dels en nedskrivning om – 350 Mkr av koncernens vindkraftverk.

Men vd Hans Wallenstam är nöjd då han i ett pressmeddelande säger:
– Vi har en stark tillväxt i vårt driftnetto och förvaltningsresultat. Fastigheternas förvaltningsresultat ökade med hela 30 procent jämfört med samma period föregående år. Resultat före orealiserade värdeförändringar och nedskrivningar ökar med 75 procent. Jag är nöjd med verksamheten och de försäljningar vi genomfört, de ligger både i linje med vår strategi och väl över vår värdering.

Bolagets förvaltningsresultat steg framgångsrikt till 705 Mkr (402) på grund av att försäljningen nyproducerade bostäder gav ett nettoresultat om 142 Mkr samtidigt som finansnetto minskade till –288 Mkr (–356).

I balansräkningen steg de totala anläggningstillgångarna 30 921 Mkr (30 280), varav värdet på förvaltningsfastigheterna ökade till 28461 Mkr (27329).

På skuldsidan ökade avsättningarna till uppskjuten skatt till 2087 Mkr (2017) medan de räntebärande långfristiga skulderna sjönk till 961 Mkr (1741).

Derivatinstrumentens skulder steg till 759 Mkr (229) liksom de kortfristiga skulderna vilka ökade till 15182 Mkr (14552).Skulderna innebar att soliditeten sjönk till 39 procent (40) och till en räntetäckningsgrad som steg till 3,1 gånger (2,0).

Snitträntan i skuldportföljen har sänkts till 2,84 procent (3,29).

Hans Wallenstam säger att den framtida låga tillväxten innebär att Wallenstam, dels ska positionera sig alltmer i mycket centrala lägen, dels ska fortsätta att tjäna pengar på produktion av bostads- och hyresrätter.

Vid periodens slut hade bolaget drygt 12000 lägenheter i produktion. Och Hans Wallenstam konstaterar, att trots om världen blir finansiellt orolig en tid framöver, har bolaget en stark finansiell ställning och en spännande framtid. SF

Mats Gerdau (M), kommunstyrelsens ordförande i Nacka.

Nacka kommun planerar att sälja drygt en fjärdedel av fastighetsbeståndet till Rikshem. Köpeskillingen är 1,8 Mdr kr. Avtalet innebär dessutom att Rikshem åtar sig att bygga minst 500 hyresrättslägenheter i Nacka. För det ändamålet säljer kommunen mark till Rikshem till ett marknadsmässigt pris.

Enligt kommunen ska intäkterna i huvudsak användas till att minska kommunens låneskuld. Dessutom ger försäljningen Nacka förbättrade förutsättningar för att finansiera ny infrastruktur och kommunal service. Ytterligare en fördel med försäljningen är att kommunens fastighetsbestånd renodlas. Vidare ligger i linje med kommunens nyligen antagna fastighetsstrategi med ökad konkurrens på fastighetsområdet.

– När Nacka växer starkt ska vi investera ännu mer i attraktiva närmiljöer, bättre framkomlighet och välfärd. Affären med Rikshem är långsiktig och ger oss stora möjligheter att göra vardagen ännu bättre för alla Nackabor, säger Mats Gerdau (M), kommunstyrelsens ordförande i Nacka.

Försäljningen omfattar 39 samhällsfastigheter om totalt 83500 kvm. Försäljningen innebär att kommunen i många fall blir hyresgäst hos Rikshem. De kommunala välfärdsverksamheter som berörs av försäljningen kommer fortsätta att hyra sina lokaler av lokalenheten i Nacka kommun. För de privata välfärdsverksamheter som berörs av försäljningen förlängs nuvarande hyresvillkor förlängs i tre år, för att dessa verksamheter ska känna trygghet i samband med överlåtelsen.

– Vi är stolta över att få bli samarbetspartner och bidra till en fungerande samhällsinfrastruktur och god tillväxt i en av landets främsta tillväxtkommuner. Som nationell allmännytta är vi särskilt glada för att få bygga minst 500 hyreslägenheter i kommunen, vilket ytterligare förstärker Rikshems stora investering i Nacka, säger Jan-Erik Höjvall, vd Rikshem AB.

I en kommentar kan sägas att: Nacka kommun tog tidigt på 90-talet beslutet att kommunen inte skulle äga några bostäder. År 1996 såldes Nackahems 5200 bostäder till Stena Fastigheter, SIFAB, Skandia (senare Diligentia) och Storheden.

Det ekonomiska resultatet för kommunen blev en utdelning om 355 MKr från försäljningen av Nackahems fastigheter plus 50 Mkr på försäljningen av kommunens mark. I transaktionen friskrevs kommunen från borgensåtaganden om 832 Mkr. Nu gör Nacka en större affär. SF