Rickard Backlund, styrelseordförande NP3 Fastigheter.

Styrelsen i NP3 Fastigheter har beslutat att påbörja förberedelserna för en notering av bolagets aktie. En notering och ägarspridning planeras ske vid årsskiftet 2014/2015. NP3 har starka kassalöden med fokus på kommersiella fastigheter i norra Sverige. Bolaget har en stabil ekonomisk bas och god resultatgenerering. NP3 befinner sig i en fortsatt tillväxtfas med målsättning att nå ett fastighetsvärde om 4-5 Mdr kr. Bolaget har idag direkt och indirekt ett 60-tal aktieägare. En notering förbättrar NP3s tillväxtmöjligheter ytterligare och ger bolaget en bredare ägarbas.

Catella Corporate Finance har anlitats som finansiell rådgivare till NP3.

– NP3 är ett norrländskt fastighetsbolag med stark lokal förankring. Nu siktar vi in oss mot en notering vilket blir ett spännande och naturligt nästa steg i bolagets utveckling. Vi ser flera intressanta affärsmöjligheter i marknaden och avser att vara fortsatt aktiva på våra utvalda orter säger Andreas Nelvig, vd NP3 Fastigheter.

I en kommentar kan sägas att det växande NP3 har en stark ledning i Andreas Nelvig som vd och Rickard Backlund som styrelseordförande, men även med starka huvudägare som Erik Selin, vd Balder och bolagets grundare Lars-Göran Bäckvall. Sedan har en NP3 en stark nisch mot kassaflödesorienterade fastigheter inom handel, logistik och industri med stark fokus mot hyresgästerna. Bolagets tillväxt och resultat talar för en lyckad notering tillsammans med Catella.

Tillväxttakten kommer att fortsätta för bolaget som idag äger fastigheter för cirka 2 Mdr kr. Under 2013 förvärvade NP3 fastigheter för 0,5 Mdr kr och i ett samtal med Andreas Nelvig säger han att han ser flera affärer i bolagets marknadsområden i Luleå, Umeå, Sundsvall, Gävle, Borlänge, Falun, Borlänge och Östersund.

Bolagets starka kassa, förmånliga kreditlöften, bra kassaflöden, goda bankrelationer talar för ett NP3 som kontinuerligt kommer att stärka sina nyckeltal med skicklig närvaro tillsammans med kunderna, hyresgästerna. SF

Kerstin Lindberg Göransson, vd Akademiska Hus.

För årets första kvartal redovisade Akademiska Hus en vinst efter skatt som minskade till 507 Mkr (785). Orsaken till den mindre vinsten är att värdeförändringen för fastigheterna sjönk till 221 Mkr (280) samt att finansnettot försämrades till –306 Mkr (–142). Dock förbättrades driftöverskottet för perioden till 953 Mkr (884) framförallt beroende på att driftkostnaderna sjönk till –248 Mkr (–289) samtidigt som hyresintäkterna var så gott som oförändrade med 1 372 Mkr (1 373). Det mindre hyresbortfallet förklaras av en försäljning i Kalmar under 2013 samt avsaknad av en uppräkning av KPI-index.

Akademiska Hus är Sveriges största fastighetsbolag om vi ser till den uthyrningsbara arean, vilken vid periodens slut var 3,2 miljoner kvm (3,2).

Bolaget har även Sveriges största projektportfölj, vilken var 16 973 Mkr (16 707) för beslutade och planerade projekt. Till detta kan läggas idéprojekt om totalt 3 191 Mkr (4 365).

Akademiska Hus bedömer att marknadsvärdet på fastighetsportföljen har ökat till 58 413 Mkr (57 557), ett värde där det även ingår förvaltningsfastigheter under uppförande med totalt 5 591 Mkr (4 491).

Under perioden sjönk de långdristiga skulderna till 23 743 Mkr (24 122) medan de kortfristiga steg till 10 029 Mkr (9 642), vilket medförde att

det egna kapitalet ökade till 30 122 Mkr (29 119), vilket i sin tur innebar att räntetäckningsgraden sjönk 6,77 gånger (6,93) vid årsskiftet.

Under första kvartalet steg den totala finansieringskostnaden markant till 6,42 procent (3,47), framförallt på grund av värdeförändringarna på de finansiella instrumenten vilka steg till 3,83 procent (0,63).

Intressant är det vd Kerstin Lindberg Göransson säger i en kommentar till rapporten:
– I samband med årsstämman kommer nya ekonomiska mål beslutas. Detta är det avslutande steget i den översyn och analys av Akademiska Hus som genomförts från ägarens sida. SF

Riksbyggen, HSB Riksförbund, Bostadsrätterna och SBC företräder cirka 12 500 av omkring 24 000 aktiva bostadsrättsföreningar som berörs av de nya reglerna. Tillsammans pekar man på flera negativa konsekvenser som kan uppstå om progressiva avskrivningar förbjuds.

Föreningar tvingas förändra förutsättningarna för sina medlemmar som köpt bostadsrätter till villkor som inte längre gäller. Årsredovisningar blir svåra att förstå, vilket motverkar ambitionerna att skapa mer konsumentvänliga årsredovisningar.

Ökade kostnader skapar osäkerhet som i sin tur minskar marknadsförutsättningarna för nyproduktion. Detta i ett läge då Sverige verkligen behöver fler bostäder.

Höjda avskrivningar riskerar att tränga undan underhållsperspektivet och dagens praxis kring underhållsplanering. Bostadsrättsföreningar drabbas olika beroende på förutsättningar när bestånden byggdes eller anskaffades. Två likadana hus intill varandra som ombildats till bostadsrätt vid två olika decennier, kan få mångdubbel skillnad i avskrivningskostnad.

Ändrade avskrivningar påverkar marknadspriset på bostadsrätter som inte är motiverat utifrån verkligt behov, vilket drabbar enskilda bostadsrättsinnehavare på ett orimligt sätt.

Från i år ska alla aktiebolag och ekonomiska föreningar upprätta årsredovisningar enligt de nya K-regelverken. Landets bostadsrättsföreningar är oroliga att de nya reglerna innebär att progressiva avskrivningar – låga avskrivningar initialt som ökar med tiden – blir olagliga. Frågan är ännu inte avgjord, utan granskas för närvarande av jurister på statliga Bokföringsnämnden.

Riksbyggen, HSB Riksförbund, Bostadsrätterna och SBC slår i ett gemensamt uttalande fast att regelförändringarna påtagligt missgynnar deras medlemmar. Man säger sig gärna bidra till förbättring av konsument- och medlemsinformationen i årsredovisningarna, men menar att den nya tolkningen av regelverken saknar konsekvensanalys och uttryckligt stöd i lagen. Man hoppas därför på fortsatt dialog om metoder och längd för avskrivningar i det nya regelverket.

Vidare föreslås att bostadsbranschen tillsammans med Bokföringsnämnden och branschorganisationen för redovisningskonsulter FAR inleder en gemensam översyn på längre sikt av regelverken, där även andra perspektiv än metoderna för avskrivning tas med.

Den 1 april 2014 tillträdde Ginger Wibert (bilden) som ny hotelldirektör på Scandic Uplandia och Scandic Uppsala Nord. Hon har gedigen erfarenhet inom hotellbranschen och kommer närmast från Scandic Upplands Väsby där hon hade liknande position.

Efter att ha arbetat 38 år inom Scandic, som allt ifrån receptionist till hotelldirektör, väntar nu nya utmaningar för Ginger.

– Det har varit jätteroligt att arbeta inom Scandic, och i den här branschen, under så pass lång tid. Jag började som receptionist på Esso Motorhotell, Kungens Kurva, redan 1976. Sedan dess har mycket hänt och det har varit fantastiskt roligt att få vara med om företagets utveckling från väghotell med självserveringar till den kompletta hotellkedja vi är idag. Nu ser jag verkligen fram emot att börja jobba med de båda Uppsala-hotellen och att få möta nya gäster och medarbetare, säger Ginger Wibert.

Fyra till fem moduler om 3 x 8,5 meter levereras nu varje vecka till Björksätra.

Av Stefan Fröjdendahl

Arkitekten DAPstockholm och Soleed/Projektengagemang menar att de 280 studentbostäderna i Björksätra, i södra Stockholm, som nu produceras i kerambetong (keramisk betong) är en världsnyhet. DAPstockholm med vd Christer Wallensteen och Soleed med senior partner Jan-Olof Edgar, menar att det inte har skett tidigare.

Nyheten är att de prefabricerade studentbostäder fraktas helt färdiga från fabrik i Eksjö. Fasadelementen med kerambetong är utmärka eftersom de är endast 25 mm i tjocklek, jämfört med en normal betongfasad som är cirka 250 mm i tjocklek.

Den betong som används av Soleeds bär en utvecklad version av den typ av betong som kallades Pantheon. Soleeds kallar den för kerambetong med tanke på dess täthet, högre styrka och hållbarhet jämfört med normal betong.

Fördelarna med högpresterande kerambetong jämfört med traditionell betong är enligt Soleed:

1. Hög beständighet medför att konstruktionen har låga underhållskostnader. 2 Starkare, vilket innebär tunnare betong och plats för mer värmeisolering. 3. Mindre mängd betong är lika med mindre miljöpåverkan och lägre vikt. Kerambetong motstår brand i minst 90 min, vilket är maximalt normkrav. 4. Kerambetong saknar kapillärporer, vilket innebär hög frostbeständighet och minimal karbonatisering och nedbryting.

En annan nyhet att arkitekten DAPstockholm inte bara ritat och designat de färdiga modulerna i Björksätra. DAPstockholm är även byggherre som finansierar byggnationen av totalt 420 planerade studentbostäderna om vardera 25 kvm, varav 280 nu har byggstartats i en första etapp.

Campus Björksätra är beläget vid den nedlagda skolan i kvarteret Tankebyggarorden, nära Sätra T-bana. Under 2012 fattade fastighetsnämnden i Stockholm ett beslut om rivning av lokalerna inom fastigheten med syfte att bereda plats för tillfällig bebyggelse med studentbostäder tills fastigheten kan planläggas för permanent bebyggelse. I anslutning till området går en kraftledning som ska ersättas av en marklagd ledning under år 2018. Tills dess har DAPstockholm fått tillstånd att bygga totalt 420 tillfälliga studentbostäder med hyresrätt för studenter och gästforskare på KTH.

– Vid Stockholms universitet och högskolor utbildas framtidens arbetskraft. Behovet av studentbostäder är stort och att bygga både snabbt och med kvalitet är något som vi tar på stort allvar. Jag är väldigt glad över den spännande lösning som presenteras här på Campus Björksätra, sa stadsbyggnadsborgarrådet Regina Kevius (M), vid byggstarten idag.

– Lösningen har stor potential och skulle kunna användas på många platser i Stockholm för att möjligöra attraktivt studentboende till en rimlig kostnad. Istället för att mark där bostäder kan byggas ska stå tom så möjliggör modullösningen att marken istället kan används till bostäder, sa Christer Wallensteen, vd, DAPstockholm.

Stor vikt har lagts på arkitektur och design. De nya lägenheterna har skräddarsydd inredning med polerat betonggolv, del av väggar är klädda i träpanel. Kök och badrum har specialritad inredning. När kraftledningen är markförlagd kan ytterligare bostäder byggas. Modulerna kan också flyttas och staplas på varandra vilket gör att bostäderna kan förändras efter rådande förutsättningar.

I en kommentar kan sägas att ett snabbt och effektivt byggande av studentbostäder i moduler verkar vara framtidens melodi för den växande universitetshuvudstaden Stockholm. Att kunna frakta 20 bostäder som två moduler på en långtradare med ett släp är lysande. Varje modul är 3 meter bred och 8,5 meter lång. Därtill är modulsystemet även kostnadseffektivt. Vad det kostar vill inte Christer Wallensteen på DAPstockholm säga i nuläget, men på hans tonfall låter det som att priset på en färdigproducerad bostad är lågt.

Nu är 32 bostäder inflyttningsklara om några veckor. Till sommaren 2015 ska 280 bostäder vara klara och under år 2016 ska vid en permanentering totalt 420 lägenheter i det nya Campus Björksätra, nära T-bana Sätra, vara färdigställda.

Allt har bara tagit 1,5 år. Det är bara att hoppas att modulsystemet med kerambetong lockar till efterföljd för bolag som bygger studentbostäder, som exemplevis Stiftelsen Stockholms Studentbostäder, Svenska Bostäder och Byggvesta.

Studentbostadsbristen är stor i Stockholm.

Johan Skoglund, vd JM.

Enligt segmentsredovisningen ökade JM intäkterna till 3 037 Mkr (2 875) med ett rörelseresultat som steg till 379 Mkr (335). Rörelsemarginalen ökade till 12,5 procent (11,7). Störst blev rörelsemarginalen för Stockholm som steg till 23,7 procent (18,8).

Omräknat enligt IFRIC 15 ökade intäkterna till 2 969 Mkr (2 698) och rörelseresultatet ökade till 391 Mkr (288).

Intäkter och resultat förstärks av positiv omräkning för JM Utland med resultatpåverkan om 12 Mkr (–47). Resultatet före skatt ökade till 374 Mkr (273). Resultat efter skatt ökade till 283 Mkr (208).

Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna ökade till 26,1 procent (20,9).
 

Resultatet per aktie under första kvartalet ökade till 3,70 kronor (2,60).

Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till –241 Mkr (–309).

Antal sålda bostäder uppgick till 697 (709) med ett antal produktionsstarterna som ökade till 694 (574). Det totala antalet bostäder i pågående produktion uppgick till 5 549 (5 840) varav 200 utgjorde hyresrätts- och vårdbostäder. Antalet disponibla bostadsbyggrätter uppgick till 27 700 (27 800) varav 17 600 (18 500) redovisades i balansräkningen.

Koncernens totala tillgångar minskade till 11 203 Mkr (11 759) samtidigt som de totala skulderna sjönk till 6 574 Mkr (7 343).

Antalet anställda sjönk vid första kvartalets utgång till 2 169 (2 210), varav antalet hantverkare var 922 (983) och antalet tjänstemän 1 247 (1 227).  

På börsen steg under torsdagen aktien med 4 procent för att under fredagen sjunka med crika 3 procent. I år har aktien ökat med 22 procent. SF

Sven-Olof Johansson, vd Fastpartner.

För Q1 steg hyresintäkterna för Fastpartner med 22,8 procent till 222,7 Mkr (181,3) med en ekonomisk uthyrningsgrad som sjönk till 97,3 procent (90,5) Driftnettot ökade med 25,7 procent och till 138,0 (109,8) Mkr, vilket gav en överskottsgrad om 62,0 (60,6) procent.

Förvaltningsresultatet ökade till 82,8 (61,4) Mkr, motsvarande 1,56 (1,16) kr/stamaktie.

Vinsten efter skatt steg till 78,2 (47,2) Mkr. Med nuvarande förutsättningar på marknaden är det FastPartners mål att i slutet av 2014 uppnå nedan angivna mål: 1. Ett fastighetsvärde överstigande 10 Mdr kr. 2. Hyresintäkter överstigande 1 Mdr kr. 3. Ett driftnetto överstigande 650 Mkr. 4. Ett på årsbasis rullande förvaltningsresultat om 400 Mkr.

Fastigheternas marknadsvärde uppgick till 9 782,5 (9 563,1) Mkr.  Hela fastighetsbeståndet har värderats externt av DTZ Sweden och Newsec Advice.

Bolagets totala skulderna ökade till 7 568 (6 053), vilket medförde att soliditeten ökade till 28,5 procent (28,4) och till en räntetäckningsgrad som steg till 2,5 gånger (2,3).

CBRE har anställt Mikael Fastén (bilden) som Senior Director, Deputy Head of Capital Markets och Head of Nordic Desk på Capital Markets i Sverige. Hans fokus kommer att främst vara på stora kontorstransaktioner i Stockholm samt nordiska investerare i Sverige.

Daniel Andersson, Head of Capital Markets på CBRE i Sverige, kommenterar:
– Det är med stor glädje som jag välkomnar Mikael tillbaka till teamet. Vi är marknadsledande inom logistik i Västsverige och är dessutom väldigt starka inom retail. Nu är det dags att ta nästa steg och Mikael kommer att vara en nyckelperson i vår strävan att stärka vår position på kontorsmarknaden i Stockholm. Vi är nu 17 dedikerade medlemmar i Capital Markets-teamet i Sverige och siktar på att växa ytterligare.

Patrik Kallenvret, Managing Director på CBRE i Sverige, säger i kommentar:
– Mikaels erfarenheter och kunskaper är vida kända. Det är en viktig pusselbit för att etablera CBRE som en ledande fastighetsrådgivare i Sverige. Vi fortsätter att stärka vårt totala serviceutbud och i en alltmer global miljö behöver vi de bästa medarbetarna. Vi kommer fortsätta att attrahera de största talangerna.

Mikael Fastén kommer närmast från DTZ där han varit Head of Transactions och han kommer att påbörja sin anställning hos CBRE efter sommaren.

Av Stefan Fröjdendahl

Fabeges framgångar med värdetillväxt i förvaltnings- och projektportföljerna är stora samtidigt som Fabege har reserverat sina skatteskulder. Igår kom nyheten att Fabege har tecknat ett 15-årigt hyresavtal med TeliaSonera om att hyra hela Scandinavian Office Building, om 42 000 kvm, i Arenastaden, Solna.

För första kvartalet minskade vinsten efter skatt till 240 Mkr (516), främst beroende på ett undervärde om –141 Mkr (188) i derivatportföljen.

Under perioden blev hyresintäkterna oförändrat 513 Mkr, trots att Fabege under perioden sålt tre fastigheter med ett realiserat resultat om 83 Mkr (80).

Vid periodens slut var det egna kapitalet 12 295 (12 551) med en soliditet om 34 procent (35). Det egna kapitalet per aktie uppgick till 74 kr (76). Exklusive uppskjuten skatt på fastigheternas övervärde var substansvärdet per aktie 86 kr (88) vid periodens slut.

Fastigheternas värde ökade till 33 640 Mkr (32 098) med resultatet att de totala tillgångarna steg till 36 143 Mkr (32 277) samtidigt som de räntebärande skulderna steg till 20 073 Mkr (18 021).

Strålande är att Fabeges omfattande skatteärenden går mot sitt slut. Domar har nu meddelats i 80 procent av skatteärendena och återstående pågående ärenden i Förvaltningsrätten uppgår till drygt 400 Mkr, vilket har inneburit att det totala skattekravet har minskat till 2 091 Mkr, ett belopp som Fabege sedan tidigare har reserverat: Med ledning av domarna har Fabege beslutat reservera ytterligare 72 Mkr, vilket har medfört att hela den återstående skatteexponeringen är reserverad.

Det som övertygar med Fabege är värdetillväxten i den starka projektportföljen, framförallt i Arenastaden, men även i Stockholms innerstad och Hammarby Sjöstad.

Under perioden ökade nettouthyrningen med 17 Mkr vilket resulterat i en ovanligt hög överskottsgrad.

I en kommentar till rapporten säger vd Christian Hermelin:
– Stabila hyresintäkter tillsammans med den milda vintern i inledningen av året gav ett förbättrat driftsöverskott och kassaflöde. Överskottsgraden uppgick till 68 procent, en avsevärd förbättring i jämförelse med motsvarande period under föregående år och den högsta vi någonsin redovisat i ett första kvartal. Stockholm växer och efterfrågan på moderna kontor i spårbundna kommunikationslägen ökar. Fabeges fastighetsportfölj matchar väl marknadens efterfrågan och vi upplever en hög aktivitet på hyresmarknaden med många spännande diskussioner som fortlöper.

Platzer växer. Under de senaste tolv månaderna har det egna kapitalet förstärkts till 2 740 Mkr (2 726), motsvarande eget kapital per aktie om 28,61kr (28,47). Under 2013, i samband med notering, gjorde Platzer en nyemission om 651 Mkr under 2013.  Under första kvartalet steg hyresintäkterna till 130 Mkr (115) vilket medförde att förvaltningsresultatet förbättrades med hela procent till 49 Mkr (41).

Vinsten efter skatt minskade dock till 14 Mkr (57) för första kvartalet främst beroende på att undervärdena i derivatportföljen ökade negativt till minus 48 Mkr (32), samtidigt steg dock värdeförändringen på fastigheterna till 17 Mkr (–).

Värdet på förvaltningsfastigheterna förbättrades markant till 6 958 Mkr (6 308) med resultatet att de totala tillgångarna ökade till 7 678 Mkr (6 456).

Under perioden steg de långfristiga räntebärande skulderna till 4 520 Mkr( 4 208) med en soliditet som stärktes till 36 procent (29) med en oförändrad räntetäckningsgrad 2,2 gånger.

Bland det fastighetsrelaterade nyckeltalen utmärktes en direktavkastning steg till 5,4procent (53), liksom ett hyresvärde som ökade till 1 524 kr/kvm (1 246) .

I en kommentar till bokslutet säger vd P-G Persson att den väsentligt starkare balansräkningen möjliggör finansiering av såväl förvärv som utvecklingsprojekt under år 2014. LE