Johan Karlström, vd Skanska.

Skanska förbättrar sig på flera punkter i den senaste tremånadersrapporten. Vinsten efter skatt steg med till 32 procent till 445 Mkr (338), motsvarande 1,08 kr (0,82) per aktie, rörelseresultatet ökade 26 procent till 656 Mkr (519) och orderingången i byggverksamheten steg till 32,5 Mdr kr (24,3). Vid periodens slut uppgick orderstocken till 145,7 Mdr kr (139,6 vid årsskiftet), vilket motsvarade en ökning med 3 procent justerat för valutaeffekter.

I rapporten förklarar vd Johan Karlström att ett starkt resultat i Skanskas byggverksamheter i Norden och Storbritannien uppvägde ett sämre resultat i de amerikanska verksamheterna, vilka påverkades av svåra väderförhållanden. Karlström menar att marknadsutsikterna generellt sett har förbättrats, tack vare en gradvis förbättrad ekonomi i Europa, vilket har lett till nya kontrakt i Storbritannien och Polen. Dessutom är den underliggande tillväxten i de amerikanska verksamheterna stark.

Kvartalets intäkter uppgick till 27,9 Mdr kr (28,2), medan rörelsemarginalen i byggverksamheten förbättrades till 2,0 procent (1,9). Inom kommersiell fastighetsutveckling såldes fem projekt för 929 Mkr (157), medan två nya projekt startades. Skanska allokerar alltmer kapital till denna verksamhet, vilket förväntas leda till ökade reavinster framöver.

För bostadsutvecklingsverksamheten ökade volym och marginaler i Sverige, medan de minskade i Norge och Finland. Detta bidrog till att antalet sålda bostäder minskade till 765 (964).

Rörelsemarginalen förbättrades dock till 6,9 procent (5,9). Vid utgången av kvartalet upp-gick antalet bostäder i produktion till 5 389 (5237 vid årsskiftet).

I balansomslutningen om 84,5 Mdr kr (85,2) ingick fastigheter inom kommersiell utveckling för 13,7 Mdr (13,4) och inom bostadsutveckling för 12,3 Mdr (11,2). Det egna kapitalet uppgick till 21,4 Mdr kr (21,3) motsvarande en soliditet om 25,2 procent (24,4).

Efter rapportperiodens utgång har Skanska sålt en del av kontors-projektet Entré Lindhagen i Stockholm för 1 Mdr kr och blivit utvalda som preferred bidder för ett OPS-projektet I-4 Ultimate i Florida, USA – ett projekt som bland annat innebär att Skanska U:S. Civil får en order om cirka 6 Mdr kr för design- och byggarbeten.  LE

Fredrik Wirdenius, vd Vasakronan.

Vasakronan har haft en bra start under Q1 med omfattande nyuthyrningar, högre hyresintäkter och lägre fastighetskostnader, vilket medförde att driftnettot ökade med en procent i ett jämförbart bestånd. Genom ett bättre räntenetto ökade resultatet före värdeförändringar och skatt med 4 procent till 684 Mkr (656).

Vinsten efter skatt minskade för perioden till 420 Mkr (838), framförallt beroende på att den orealiserade värdeförändringen på finansiella instrument steg till – 667 Mkr (414). Bolagets derivatportfölj minskade till 37 Mdr kr (39) under första kvartalet.

I jämförbart bestånd steg hyresintäkterna med 1 procent till 1 469 Mkr (1 506) samtidigt som uthyrningsgraden sjönk till 91,1 procent (92,7) på grund av avflyttningar i fastigheter som tomställts för ombyggnationer. Investeringsvolymen för pågående fastighetsprojekt uppgick till 6,4 Mdr kr varav 3,5 Mdr kr var upparbetat.

Värdet på förvaltningsfastigheterna steg till 88 270 Mkr (84 545) efter en värdeförändring på fastighetsportföljen för perioden om 521 Mkr (4), motsvarande ett lägre direktavkastningskrav om 5,52 procent (5,54).

Under första kvartalet steg de räntebärande skulderna till 47 510 Mkr (45 391), finansierade till en sänkt snittränta om 2,8 procent (3,1). Detta medförde att soliditeten steg till 38 procent (37) med en räntetäckningsgrad som ökade till 3,1 gånger (2,8).

I kommentar till rapporten säger vd Fredrik Wirdenius, att Vasakronan kommer att öka sina hyresintäkter eftersom bland annat uthyrningsgraden i Telefonplan har stigit till 95 procent.

Bolagets utveckling och försäljning av bostadsbyggrätter kommer att fortsätta. Efter periodens utgång såldes byggrätter i området Ingenting i Solna till Alm Equity för 310 Mkr. Totalt har bolaget byggrätter för cirka 7 000 bostäder i Stockholm, vilka ska säljas inom fem år.

Martin Bjöörn, fastighetschef Eurocommercial i Sverige.

I sin senaste niomånadersrapport till 31 mars visade Eurocommercial Properties N.V. starka siffror mot bakgrud av den ekonomiska utvecklingen i omvärlden. Sammantaget ökade hyresintäkterna för jämförbart bestånd med 1,9 procent, varav 3,0 procent i Sverige, 1,8 procent i Frankrike och 1,5 procent i Italien. Fastigheternas nettointäkter ökade med 2,6 procent till 110,7 MEUR och investeringsresultatet förbättrades med 4,6 procent till 63,4 MEUR, motsvarande 1,50 euro (1,47) per investeringsandel. Den genomsnittliga vakansen var 0,9 procent.

För årets inledande tre månader ökade försäljningen i Eurocommercials köpcentrum med 2,2 procent, varav 5,6 procent i Sverige, 1,6 procent i Frankrike och 1,1 procent i Italien. Bäst utveckling visade skobutikerna med en uppgång om 9,8 procent.

I Sverige visade Eurocommercials innehav Grand Samarkand i Växjö och Moraberg i Södertälje särskilt god utveckling. Dessutom meddelas att utbyggnadsplanerna för Eurostop i Halmstad, omfattande 16 000 kvm, går bra med ett gott samarbete med kommunen och god respons både från befintliga och från potentiella nya hyresgäster. LE

Joakim Alm, vd ALM Equity AB.

ALM Equity har tillsammans med investerare förvärvat fastigheterna Skalden 1 och Poeten 1 i stadsdelen Ingenting i Solna. Fastigheten har en markareal om en 7 450 kvm och en byggrätt omfattande cirka 23 600 kvm BTA bostäder och 500 kvm BTA lokaler. Fastigheten är obebyggd. Säljare av byggrätterna är Vasakronan som i sin senaste kvartalsrapport uppger att priset för byggrätter var 310 Mkr, motsvarande 12 863 kr/kvm, varav ALM Equity erlägger 50 procent av köpeskillingen och icke namngivna investerare 50 procent.

Totalt räknar ALM Equity med att bygga 620 bostäder för unga människor. Säljaren Vasakronan har tillsammans med Skanska utvecklat området Ingenting genom ny detaljplan. Nu genomgår kvarteret en betydande förändring från att vara ett område som dominerats av kontor och verksamhetslokaler till ett levande bostads- och kontorsområde med förtätad kvartersstruktur och hög miljöprofil. I intilliggande kvarter pågår bostadsbyggnation och under samtidigt pågår renovering av områdets äldre byggnadsminnesmärkta del belägen invid parken som utgör stadsdelens grönområde.

I områdets byggnader ritade av Gunnar Asplund, kommer ett designhotell och restaurang att öppna, något som förstärker områdets karaktär.

Infrastrukturen är välutvecklad med Västra skogens tunnelbanestation på cirka fem minuters promenadavstånd och ett flertal busslinjer som trafikerar området. Promenad- och cykelvägar leder till Kungsholmen, Vasastaden samt till Solna centrum. Området gynnas även av närheten till E4:an och den nybyggda Bolstomtavägen som ger smidig tillfart österifrån.

– Det är kul att kunna skapa mer än 600 bostäder för unga vuxna, 7 minuter från Stockholm centrum med tunnelbana. Eftersom detaljplanen vunnit laga kraft och vårt intressentregister för denna typ av lägenheter är stort räknar vi med att kunna byggstarta delar av projektet under hösten 2014, säger Joakim Alm, vd ALM Equity AB.

Oscar Engelbert, vd och grundare av Oscar Properties.

Bostadskonverteraren Oscar Properties har avtalat om att förvärva fastigheten Stockholm Barnhusväderkvarn 29 med adress Tegnérlunden 2 i Vasastan i Stockholm. Fastighetens säljare är AI Pension (försäkringsförening för arkitekter och ingenjörer inom teknikkonsultsektorn) och underliggande fastighetsvärde i affären uppgår till 111 Mkr. Tillträde beräknas ske den 30 juni 2014.

Fastigheten är ursprungligen en bostadsfastighet som kontoriserats och är för närvarande fullt uthyrd till kommersiella hyresgäster.

I en kommentar till Fastighetsaktien säger vd Oscar Engelbert att fastigheten har ett bra kassaflöde och att han i nuläget inte kan säga när den kan åter byggas om till bostadsfastighet.

Mats Wäppling är ny styrelseordförande i Vasakronan från den 9 maj 2014. Han har varit styrelseledamot i Vasakronans styrelse sedan 1 november 2010 och vice ordförande sedan 2011. Han efterträder Lars Lundquist som varit ordförande sedan 2009.

Mats Wäppling är civilingenjör från KTH och har sedan 1979 arbetat i bygg- och fastighetsbranschen. Han har haft ledande befattningar inom både Skanska, NCC och Sweco och är även ledamot i styrelserna för Pandox och Besqab.

Styrelsen kompletteras samtidigt med Magnus Eriksson, vice vd och affärschef på Fjärde AP-fonden. Han har tidigare arbetat på bland annat Catella och han är även ledamot i styrelserna för Rikshem och Hemfosa.

Vasakronans styrelse består nu av Mats Wäppling, ordförande, Johan Magnusson (vd Första AP-fonden), Eva Halvarsson (vd Andra AP-fonden), Kerstin Hessius (vd Tredje AP-fonden), Magnus Eriksson (vice vd Fjärde AP-fonden), Rolf Lydahl, Per Uhlén, Jan-Olof Backman och Fredrik Wirdenius, vd Vasakronan.

Skanska säljer sitt nya huvudkontor om 20 500 kvm till Invesco.

Skanska säljer sitt huvudkontor till Invesco Real Estate för cirka 1 Mdr kr. Affären omfattar den ena delen av kontorsprojektet Entré Lindhagen på Kungsholmen i Stockholm. Transaktionen bokförs resultatmässigt i andra kvartalet och tillträde sker under tredje kvartalet 2014.

Fastigheten förvärvades 2008 och en ny detaljplan för både kontor och bostäder arbetades fram. Kontorsprojektet Entré Lindhagen är uppdelat i två kontorsfastigheter. Projektet färdigställdes i början av året och är uthyrt till Nordea, Ballbreaker och Skanska. Den del som nu säljs har en uthyrningsbar yta om 20 500 kvm och är fullt uthyrd till Skanska och utgör företagets nya huvudkontor.

– Vi är mycket stolta över Entré Lindhagen som verkligen ligger i framkant när det gäller hållbarhet. Nyligen blev projektet certifierat i den högsta kategorin Platinum enligt den internationella miljöcertifieringen LEED. Nu ser vi fram emot att investera pengarna i nya projekt, som Stockholm New och Solna United, säger Caroline Arehult, vd på Skanska Fastigheter Stockholm.

I en kommentar till förvärvet säger Joen Siggelin från Scius Partners, som är Invesco Real Estates samarbetspartner i Norden:

– Vi är väldigt glada över förvärvet av Skanskas nya huvudkontor. Detta är nu det sjunde förvärvet som vi har genomfört tillsammans med Invesco Real Estate och vi avser att göra ytterligare förvärv i Sverige under 2014.

Pål Ahlsén,vd Akelius Fastigheter.

Akelius Fastigheter AB, som i dagarna byter namn till Akelius Residential AB, redovisar ett kvartalsresultat om 255 Mkr. Hyresintäkterna steg med 20 procent, för jämförbara fastigheter var ökningen 5,1 procent. Ökningen tillskrivs bra lägen i storstäder samt uppgradering av lägenheter till First Class. Även driftsöverskottet för jämförbara fastigheter ökade med 5,1 procent. Det nya namnet tydliggör fokus på bostäder och visar att Akelius är ett internationellt bolag med tillgångar i fyra länder.

Under perioden investerade Akelius Residential fastigheter för 2 620 Mkr, varav 2 125 Mkr avsåg köp av fastigheter i England av ett systerbolag till Akelius Residential AB. Övriga köp, 495 Mkr, avsåg fastigheter i Tyskland. Investeringar i fastigheter genomfördes för 277 Mkr, varav 152 Mkr avsåg uppgraderingar till First Class. Fastigheternas värdeökning blev med 404 Mkr, motsvarande 0,9 procent, och berodde främst på ökade hyresintäkter.

Under första kvartalet såldes även fastigheter för 95 Mkr, vilket var 2,9 procent högre än marknadsvärdet vid början av perioden. Direktavkastningskravet för hela fastighetsportföljen var 4,74 procent, vilket är en oförändrad nivå jämfört med början av perioden.

Marknadsvärdet på fastigheterna var 47,3 Mdr kr, där bostäder svarade för 95 procent av värdet. LE

Aggregerad skuldkvot. Skulder och studieskulder ingår i den aggregerade skuldkvoten.

Källor: SCB och Riksbanken.

Finansinspektionen (FI) har beslutat att de fyra svenska storbankerna ska hålla en större buffert i så kallat kärnprimärkapital från årsskiftet, meddelade FI idag på en presskonferens.

Det nya regelverket kommer att vara på plats väldigt snart, enligt biträdande generaldirektör Martin Noréus. Först ska regeringens förslag till skärpta kapitaltäckningsregler träda i kraft, vilket väntas under hösten 2014.

Bankerna väntas, helt eller delvis, ta ut sina ökade kostnader i form av högre bolåneräntor.

Finansinspektionen har tidigare räknat ut att de höjda kapitalkraven ger en stigande bolåneränta på högst 0,3 procentenheter. FI har beslutat att de fyra svenska storbankerna ska hålla en större buffert i så kallat kärnprimärkapital om minst 12 procent från årsskiftet.

I en kommentar kan sägas att detta krav klarar storbankerna enligt sina senaste rapporter, om vi kan tro på dem, med en kärnkapitalrelation om 15,7 för SEB, 19,5 för Handelsbanken 18,3 för Swedbank samt 14,6 för Nordea.

Det nya regelverket kommer att vara på plats väldigt snart, enligt biträdande generaldirektör Martin Noréus. Först ska regeringens förslag till skärpta kapitaltäckningsregler träda i kraft, vilket väntas under hösten 2014.

FI konstaterar också att hushållens skuldsättning är hög och att bankernas motståndskraft därför måste ökas. Därför höjer FI det så kallade riskviktsgolvet för svenska bolån från 15 procent till 25 procent.

Det höjda golvet för riskvikter kan grovt räknat översättas i en räntehöjning på cirka 0,25 procentenheter för storbankernas räntor på bolån, enligt Andreas Håkansson, bankanalytiker på Exane BNP Paribas. Det gäller samtliga storbanker och för alla löptider, oavsett hur stor marknadsandel de har på bolånemarknaden, tror han.

En höjning med 0,25 procentenheter innebär att ett bolån om 2 Mkr blir 5 000 kr dyrare per år före ränteavdrag.

Färdigställda lägenheter i nybyggda hus 1953 – 2013. Illustration: SCB.

Under förra året färdigställdes totalt 29 225 bostadslägenheter i nybyggda hus, enligt statistik från SCB. Det är en ökning med 12 procent jämfört med 2012 då 25 993 lägenheter färdigställdes.

Antalet färdigställda lägenheter fördelade sig på 8 562 i småhus och 20 663 i flerbostadshus. Antalet färdigställda lägenheter i småhus har minskat med 8 procent jämfört med 2012, medan antalet lägenheter i flerbostadshus ökade med 24 procent.

Hälften hyresrätter och hälften bostadsrätter

Ungefär lika många lägenheter upplåtna med bostadsrätt (10 096) som med hyresrätt (10 508) färdigställdes i flerbostadshus under 2013. Fördelningen mellan hyresrätter och bostadsrätter skiljer sig dock mycket mellan olika regioner. I de tre storstadsregionerna var sammanlagt 58 procent av lägenheterna i flerbostadshus upplåtna med bostadsrätt medan motsvarande siffra för övriga riket är 35 procent.

Under 2013 färdigställdes 845 studentlägenheter. Även om det är en stor ökning mot de senaste åren (2011:134 och 2012: 352 studentlägenheter) så är det bara lite mer än hälften av vad som färdigställdes årligen under perioden 1996 till 2009. Under denna period tillkom i genomsnitt 1495 studentlägenheter per år genom nybyggnad.

Fler nybyggda studentlägenheter

Under 2013 färdigställdes 845 studentlägenheter. Även om det är en stor ökning mot de senaste åren (2011:134 och 2012: 352 studentlägenheter) så är det bara lite mer än hälften av vad som färdigställdes årligen under perioden 1996 till 2009. Under denna period tillkom i genomsnitt 1 495 studentlägenheter per år genom nybyggnad.