Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (SBB) fortsätter växa inom segmentet samhällsfastigheter genom köp av ett äldreboende i Sundbyberg och en skolfastighet i Luleå till ett totalt fastighetsvärde om 238 Mkr.

I Luleåfastigheten, Porsön 1:403, bedrivs utbildningsverksamhet med kommunen som största hyresgäst och fastigheten Grönskogen 7 i Sundbyberg inrymmer ett äldreboende med Vardaga som hyresgäst.

Den uthyrbara arean uppgår sammanlagt till 12.380 kvm och har ett totalt hyresvärde om cirka 17,4 Mkr med ett driftnetto om 14,3 Mkr.

– Med förvärvet stärker vi vår position i Stockholmsregionen och med Luleåaffären tas nästa steg i vår satsning i kommunen. Luleå är en väldigt spännande kommun som vi vill fortsätta att växa i, säger Ilija Batljan, vd för och grundare av SBB.

Den första förvaltningen som har evakuerats från Tekniska nämndhuset på Fleminggatan är Miljöförvaltningen som flyttade i september till Separatorhuset, Klamparen 8, i korsningen Fleminggatan/Pipersgatan, enligt Fastighetskontorets tidning Avtryck. Klamparen 8, som uppfördes 1899-1901, som ett huvudkontor för AB Separator, (senare namnändrat till Alfa Laval), har omsorgsfullt renoverats.

Det var år 2013 som planerna lanserades på att flytta verksamheterna i Tekniska nämndhuset till en ny byggnad på Söderstadions tidigare plats. Tekniska nämndhuset skulle då antingen rivas eller byggas om till bostäder. Förslaget skrotades dock några år senare och 2016 fattades ett beslut om att huset skulle bevaras för sitt nuvarande ändamål, som kontor för miljökontoret, stadsbyggnadskontoret, exploateringskontoret och trafikkontoret.

Med start sommaren 2018 påbörjades ombyggnaden och modernisering av Tekniska nämndhuset som beräknas vara klar år 2023. Övriga förvaltningar, förutom miljökontoret, stadsbyggnadskontoret, exploateringskontoret och trafikkontoret i Tekniska nämndhuset, kommer att evakueras succesivt under de kommande åren. Totalt arbetar cirka 1.200 medarbetare i Tekniska nämndhuset. SF

Jens Engwall har meddelat att han lämnar Hemfosas styrelse för att fullt ut fokusera på uppdraget som vd och styrelseledamot i Nyfosa.

Jens Engwall utsågs till vd i Nyfosa den 25 april och har sedan dess, under processen med att dela ut och notera Nyfosa på Nasdaq Stockholm, fortsatt som styrelseledamot i Hemfosa. För att kunna fokusera på uppdraget som vd och styrelseledamot i Nyfosa och låta Hemfosa självständigt fortsätta utvecklingen som specialist på samhällsfastigheter meddelar han att han nu lämnar Hemfosas styrelse.  

– Jens Engwall har som grundare, styrelseledamot och vd i Hemfosa under 2009-2018 varit mycket viktig för Hemfosas utveckling och har bidragit till att stora värden skapats. Detta illustreras väl av att bolagets fastighetsbestånd (inklusive Nyfosa) under dessa år vuxit från noll till att representera ett fastighetsvärde om 51 Mdr kr per den 30 september 2018. Efter uppdelningen av Hemfosa-koncernen i två specialiserade bolag är det ett naturligt steg att Jens Engwall framåt fokuserar på uppdraget som vd och styrelseledamot i Nyfosa. Vi ser fram emot att tillvarata Hemfosas fulla potential inom samhällssegmentet under ledning av vd Caroline Arehult, som ett av de ledande samhällsfastighetsbolagen i Norden, säger Bengt Kjell, styrelseordförande i Hemfosa.

Kommuninvest, det kommunägda låneinstitutet, bedömer i sin senaste upplåningsprognos för 2019 att det totala långfristiga upplåningsbehovet, dvs. med längre än ett års löptid, upp-går till 100-120 Mdr kr. Prognosen baseras på förväntad nyutlåning under 2019, omsättning av förfallande lån och förfall i upplåningsportföljen samt en bedömning av likviditetsreservens storlek vid utgången av 2019.

Per 26 november hade Kommuninvest genomfört 131,5 Mdr kr av 2018 års planerade långfristiga upplåning om 130 Mdr kr. Den långfristiga upplåningen kommer även framgent att ha fortsatt tyngdpunkt på benchmarkupplåning i SEK och USD, inklusive grön finansiering, samt upplåning i s.k. Uridashi-format på den japanska marknaden.

Kommunsektorns totala externa låneskuld uppgår till över 600 Mdr kr, varav mer än hälften finansieras av Kommuninvest. Kommuninvest fortsätter att växa till följd av högre marknadsandel och ökade välfärdsinvesteringar bland svenska kommuner och landsting/regioner.

Prime Living ökade sina intäkter under årets första nio månader till 40,6 Mkr (35,0), men rörelseresultatet föll kraftigt till -191,2 Mkr (197,9) och resultatet per aktie efter skatt backade till -16,10 kr (7,90). Periodens värdeförändring av fastigheter uppgick till 26,9 Mkt (197,9). Det försämrade resultatet förklarades huvudsakligen av fördyrande kostnader i projekt Ferdinand, Spånga, om totalt 166,6 Mkr (varav 108,9 Mkr i tredje kvartalet) i vilket ingår en reservering med 100 Mkr för kommande färdigställande.

Vidare förklarades resultatförsämringen av en beslutad reservering om 50 Mkr för beräknade kostnader för förbättringsåtgärder på färdigställda förvaltningsfastigheter samt återföring av tidigare vinstavräkning om 79,2 Mkr avseende projekt Spångas kommande etapper till följd av projektets fördyringar, försening och att vinsten i dagsläget inte kan beräknas tillförlitligt.

Efter periodens utgång har Prime Living beslutat att lägga ut fastigheten Karlstad Kornetten 2 i Karlstad till försäljning. Fastigheten omfattar 140 studentlägenheter inflyttade under åren 2011-2015. Dessutom har bolaget beslutat att sälja fastigheten Sjöstjärnan 2 i Sjöbergs centrum, Sollentuna. Fastigheten omfattar en tomtyta på 5.156 kvm.

Den 24 oktober valde en extra bolagsstämma i Prime Living en ny styrelse för bolaget. Styrelsen har med bolagets nytillträdda ledning sett över bolagets nuläge samt offentliggjort en åtgärdsplan för att säkerställa en hållbar affärsmodell och säkerställa en långsiktigt hållbar finansieringslösning.

De nya styrelsen har bland annat beslutat att tillsvidare ställa in utdelningen på Prime Livings preferensaktie av serie B den 15 januari 2019.

Nordika Fastigheters vd, Jonas Grandér, har presenterat en ny modell för hur kommunernas plankontor kan få mer dådkraft i sina planprocesser. I Dagens Samhälle tar han upp förslag på hur kommunerna i större utsträckning skulle kunna använda sig av branschens kunnande samtidigt som kommunernas plankontor får ta del av värdeökningen vid nya detaljplaner. 

– Många svenska kommuner är fast beslutna att växa. Men tillväxttakten gör att plankontoren ofta släpar efter i sin handläggning, eftersom de inte har de resurser som behövs. Vi är övertygade om att det behöver tillföras både ökade resurser och avlastning. Och båda sakerna kan faktiskt vi i branschen bidra till, säger Jonas Grandér.

Han fortsätter:

– Ett sätt att öka kommunernas handlingskraft är att införa en modell där kommunerna kan ta del av värdeökningen som skapas när kommuner är med och driver fram nya detaljplaner. En sådan modell finns i Finland idag, där planprocesserna sedan införandet förkortats rejält. Kommuner och byggare får helt krasst ett gemensamt intresse och mål med en planprocess – att ta fram bra detaljplaner på kortare tid. 

I en artikel i Dagens Samhälle säger Jonas Grandér att många kommuner är i dag satta under press från två håll när man ska hålla uppe nivån för bostadsbyggandet. Från internt håll lider stadsbyggnadskontoren ofta brist på resurser och personal och från bostadsbyggarnas sida finns ett tryck som efterfrågar snabbare och enklare processer för framtagandet av nya detaljplaner.

För att minska den trånga sektor som stadsbyggnadskontoren blivit i många kommuner så tror vi på Nordika att man behöver ändra synsätt.  

Vi tycker det är viktigt att politiken har sista ordet rörande vad som ska byggas i kommunen. Men på vägen dit kan kommunerna bli mycket bättre på att använda sig av branschens kunnande och låta fastighetsägarna vara mer aktiva i planprocesserna.

I kommunerna handläggs i dag allt ifrån lov för takkupor, balkonger och sommarstugestaket av samma handläggare som också ska arbeta fram planer för nya stadsdelar. Arbetsbelastningen i växande kommuner är ofta hög och det är inte underligt att plankontoren lider av resursbrist.

Om kommunerna i stället satte upp tydliga regelverk för vad en byggare får eller inte får göra när nya bostäder ska byggas inom ett visst område så skulle vi byggare kunna ta ett större ansvar. Kommunernas uppgift blir då att tillhandahålla ett stringent regelverk och en kravspecifikation med den information kommunerna behöver för att kunna ta beslut.

Kommunerna fattar beslut utifrån regelverket, samtidigt som det tunga jobbet som handläggarna gör i dag, med framtagandet av nya detaljplaner läggs över på byggherrarna. Sedan är det upp till byggherrarna att jobba fram nya detaljplaner i enlighet med riktlinjerna och kravspecifikationen från kommunerna. Gör man inte det så avslås förslaget, eller så får man arbeta om sina projekt.

Ett annat sätt att öka kommunernas handlingskraft är att införa en modell där kommunerna kan ta del av mervärdet som de facto skapas när kommuner är med och driver fram nya detaljplaner.

En sådan modell finns exempelvis i Finland, där planprocesserna sedan införandet förkortats rejält. Kommuner och byggare får helt krasst ett gemensamt intresse och mål med en planprocess – att ta fram bra detaljplaner på kortare tid.

Jag tror att vi är fler i branschen som skulle kunna acceptera detta, om det också innebar en snabbare och mer professionell hantering av detaljplaneprocesserna.

För kan vi korta ledtiderna, så leder det till kostnadsbesparingar – vilket leder till billigare byggprocesser som i slutändan gynnar alla som behöver bostäder att bo i. 

– Ambitionen från Nordika och många av våra kollegor i branschen är att vi ska vara med och ta vårt samhällsansvar och bygga långsiktigt hållbara städer. Vi har, som vi ser det, alla mycket att tjäna på om vi kan förändra planprocessen och skapa ett bättre system. Då kan vi bättre arbeta hand i hand, bekämpa bostadsbristen och utveckla städerna bättre tillsammans, säger Jonas Grandér.

Arve Nyhus, STOS, Olof Johansson, STOS, Per-Martin Eriksson, vd Veidekke Bostad, Kjell Cederstrand, finanschef, Veidekke Bostad, Jörgen Wiese Porsmyr, Divisionschef Projektutveckling Skandinavien, Veidekke och Torbjörn Wiberg, vd Veidekke Kommersiellt.

Tidigare i år startade Veidekke Bostad utveckling av hyresrätter. Nu tas nästa steg för att bredda basen för affärsverksamheten. Tillsammans med STOS Fastigheter bildar Veidekke Bostad bolaget Veidekke Kommersiellt AB, som även blir en egen affärsenhet inom Veidekke. Bolaget ska koncentrera sig på utveckling av kontor, samhällsfastigheter och hotell med särskilt fokus på storstadsregionerna. Vd för det gemensamma bolaget blir Torbjörn Wiberg, som har lång erfarenhet från flera ledande befattningar i fastighetsbranschen och stor erfarenhet av kommersiell fastighetsutveckling.
    

– Kommersiell fastighetsutveckling är något vi tittat på en längre tid. Vi ser det som en viktig pusselbit i diversifieringen av vår portfölj och också som viktig i genomförandet av större utvecklingsprojekt, säger Per-Martin Eriksson, vd på Veidekke Bostad.
    

Bolaget Veidekke Kommersiellt, som bildas i formen av ett joint venture med STOS Fastigheter, ska på sikt fasas in helt i Veidekke-strukturen.
    

– Vi ser Veidekke som en perfekt partner för en långsiktig satsning och ser fram emot att möta en marknad med intressanta och spännande affärsmöjligheter inom kommersiell fastighetsutveckling, säger Olof Johansson, vd för STOS Fastigheter.
    

STOS bidrar, förutom med stort branschkunnande, med personella resurser och goda kontakter med potentiella hyresgäster och framtida investerare. Tanken är att utveckla kommersiella fastigheter i samspel med Veidekkes kommersiella entreprenadverksamhet, som sedan hyrs ut och säljs till långsiktiga investerare.
    

– Vi har en stark och väl fungerande entreprenadverksamhet som har kapacitet och förmåga att genomföra stora och komplexa projekt. Med den här lösningen blir vi ännu starkare tillsammans, säger Anders Arfvén, affärsområdeschef för Bygg kommersiellt på Veidekke.

På en bostadsmarknad präglad av kreditrestriktioner redovisade SHH Bostad en minskad nettoomsättning för årets första nio månader till 577 Mkr (681) och ett rörelseresultat som föll till 22 Mkr (40) motsvarande en marginal om 3,8 procent (5,8). Vinsten efter skatt backade till 8 Mkr (27), vilket motsvarade 0,36 kr (5,21) per aktie. Det egna kapitalet uppgick vid perioden slut till 422 Mkr (426) motsvarande en soliditet om 41 procent (38).

Under perioden sålde SHH Bostad 138 bostäder (370) varav sålda i produktion 59 (325). Antalet produktionsstartade bostäder minskade till 69 (285) och antalet färdigställda bostäder uppgick till 262 (314).

I rapporten framhåller vd Misha Moeremans d’Emaus underliggande behovet av nya bostäder är stort och att SHH:s med sitt fokus på prisvärda bostäder är helt rätt positionerat när marknaden normaliseras.

Under de tre första kvartalen anpassade SHH sin projektportfölj till marknadsläget bland annat genom att omvandla en del av ett tänkt bostadsrättsprojekt som drivs tillsammans med Balder i Huddinge till ett vård- och omsorgsboende med 79 lägenheter. Vid färdigställandet ska projektet köpas av NREP och hyras av Attendo på ett 20-årigt avtal.

Vidare fortsatte SHH att förstärka sin markportfölj genom kommunala markanvisningar i Linköping och Borlänge samt genom att, via intressebolaget SHH Landbolaget, fullfölja ett förvärv av byggrätter för 190 bostäder i Tullinge, Botkyrka kommun.

Den 30 september uppgick SHH:s totala projektportfölj till 3.492 bostäder (3.657), varav bostäder i produktion var 362 (549). Försäljningsgrad för bostäderna i produktion till konsumenter uppgick till 78 procent (84). LE

Text: Stefan Fröjdendahl

Under tisdagen hade Stena Fastigheter en stor invigningsfest för sitt kontor på Vattugatan 2 i Stockholms city, i samma fastighet som Stena har sin hotellfastighet Downtown Camper. Nära tvåhundra personer hade kommit till invigningseventet. Kvällen hade som tema vår roll i framtiden i samtal mellan Kristina Alvendal, som konferencier och ekonomiprofessorn Micael Dahlén och IT-entreprenören Johan Attby, vd för FishBrain.

Kvällens värd, PG Sabel, vd för Stena Fastigheter Stockholm, inledde med att presentera Kristina Alvendal, som att hon hade varit enhetschef på Lidl, vd på Airport Stockholm, stadsbyggnads- och fastighetsborgarråd. Nu driver hon ett eget företag med stadsplanering. Ett ord som förknippas med Kristina Alvendal är Promenadstaden som kom som ett nytt begrepp i Översiktsplan för Stockholm år 2010. I denna översiktsplan lyftes det bland annat fram klimatsmart fokus och förmåga till rörelse mellan näringsliv och politik, framhöll PG Sabel.

Kristina Alvendal inledde med att betona att det inte alltid är bra att göra som man alltid har gjort, om vi ska förändra någonting för att lägga en ny grund för framtiden.

Micael Dahlén inledde underfundigt med att fråga: Hur nära är framtiden? Den kan vara 9 meter i vardagen eller 2 kilometer på helgen och han frågade om någon hade en fråga om det, vilken ingen hade. Dahlén menade att framtiden oftast är endast 9 meter på dagarna, en sträcka som är den genomsnittliga radien som vi förflyttar oss på kontoret på vardagar medan framtiden kan vara 2 kilometer på helgen, då vi kanske besöker någon eller handlar.

Han fortsatte med att påstå att vi på jorden har en befolkningstakt om 10 till 12 procent under de närmaste decennierna. Samtidigt kommer det att innebära att städerna blir större, snabbare än vad vi blir fler. Under samma tid kommer städerna växa med 20 procent globalt. Under de närmaste 12 åren kommer 62-64 procent av jordens befolkning bo i städer med minst 10 miljoner invånare.

Det betyder att det blir ökad konkurrens mellan dessa miljonstäder. Och den gemensamma nämnare för de städer som ökar snabbast är solen. De städer som växer snabbast är de som har mest sol. Ett sätt är att, som till exempel i Kina bygga två månar, eller rättare sagt två jättelika speglar som skickas upp i rymden för att reflektera mer sol, vilket ska innebära att fler människor flyttar till den staden med mer sol.

Dahlén tror på Amazons satsning på Go-butiker som har en tjänst som går under namnet ”Meal kits”, och som består av färdigpackade lådor med ingredienser till maträtter som kunden sedan lagar till hemma. De nystartade Go-butikerna ska mäta vad folk plockar från hyllor med hjälp av kameror och sensorer. För att få möjligheten att handla krävs att kunderna använder sin Amazon Go-app. Idén med Go-butikerna är att allt går mycket snabbt för kunden.

Nu erbjuder städer startkapital till nyinflyttade för att de ska starta nya nätverk. Dahlén nämnde att Paul Romer, som fick årets nobelpris i ekonomi (tillsammans med William Nordhaus för sina klimatteorier) har kloka tankar om tillväxt. Romer menar att tillväxt har ingenting att göra med industri och skalekonomi, utan tillväxt handlar om nya idéer och om att starta nya företag. Nya ekonomier handlar inte om vad vi har och vad vi har gjort utan vad vi kan tänkas göra.

I världen har antalet singelhushåll fördubblats under de senaste decennierna. I Sverige har vi kanske mest singelhushåll i hela världen. Cirka 40 procent av befolkningen i vårt land väljer att leva i singelhushåll, givet att man är 27 år gammal eller äldre. Det betyder att när vi har större behov att leva nära varandra när familjebegreppet förändras, särskilt i Sverige som har bäst BNP-tillväxt i världen under de senaste 50 åren. Men nu behöver vi hitta en ny modell för BNP-tillväxt i Sverige, för med den gamla kommer vi inte så mycket längre.

Nästa talare, Johan Attby, presenterade Kristina Alvendal, som serieentreprenör och fiskenörd. Johan Attby, som har flyttat från Silicon Valley är grundare och vd för världens snabbast växande mobilapp & socialt nätverk för världens största hobby – sportfiske med 7 miljoner användare. Idén bakom fiskeappen fick Johan Attby när han satt i karantän efter att ha sålt sitt IT-bolag i Silicon Valley. Han kunde ha valt att stanna kvar i Kalifornien och utveckla företaget där eller från vilken stad som helst i världen. Men valet var självklart Stockholm och nu är Fishbrain hyresgäst hos Stena Fastigheter.

Fyra stora samhällsförändringar och trender som Attby är tror på är:

1. Om 50 år så har allt fler jobb automatiserats med hjälp av robotar. Hur ska vi då finna utbildning för jobb som kanske inte finns i framtiden? Och vad vet om vilka nya jobb som kommer att skapas i framtiden?

2. Vi kommer att leva mycket längre. Medellivslängden är i Sverige 84,1 år, i snitt tio år längre än vad den var för föregående generation. Det ger implikationer bland annat om att det behövs fler sjuksköterskor.

3. Forskare menar nu när medellivslängden kommer att öka snabbare under de närmaste decennierna blir det en stor utmaningen för framtida samhällsstrukturer. Det gör det svårt att planera nya framtida stadsdelar. Attby nämnde att då vi i Stockholm byggde Hammarby sjöstad, (där Attby bor) var det tänkt att det skulle vara en stadsdel dit framförallt äldre skulle flytta dit. Men det blev tvärtom, många unga med familjer valde Hammarby sjöstad, vilket fick till följd att det ursprungligen fanns för få skolor och för få parkeringsplatser i stadsdelen.

4. Attby tror att i framtiden får vi alltfler självkörande bilar. Han satt själv i en självkörande bil i San Francisco för tre år sedan, vilket var en mycket lyckad bilfärd. Det gör att behovet av infrastruktur kommer att se annorlunda ut i framtiden och behovet av egen parkering kommer att behövas mindre eftersom den självkörande bilen kan komma till användaren.

Kristina Alvendal presenterade sedan Cecilia Fasth, som vd för Stena Fastigheter, tidigare vd för Castellum Väst, tidigare vice vd för Skanska UK, och före detta handbollsspelare på elitnivå. Fasth menade att det första som hon tänkte på efter föredragarnas inlägg var kombinationen av robotar och ensamhet och att vi i framtiden blir så mycket äldre. Hon tyckte att det var roligt att hon fick höra att Stena Fastigheter var flexibelt, det hade hon aldrig tidigare hört att fastighetsbolag kan vara.

Att allt ska gå snabbt är inte alltid bra, menade hon, eftersom det inte är bra för hållbarheten. En fråga, som Cecilia Fasth har tänkt på sedan hon började i byggbranschen år 1996 är: Hur ska vi kunna bygga billigare? I byggbranschen måste vi lära oss nya affärsmodeller från andra branscher och tänka annorlunda. Det här med ensamhet och singelhushåll, kommer att skapa nya former av hyresavtal och avtal om hur vi bor ihop med andra i framtiden. Dessa avtal måste bli framgångsrika för framtidens fastighetsbolag.

Willhem redovisade en minskad vinst efter skatt till 1.455 Mkr (1.830) för årets tre första kvartal. Resultatet påverkades av orealiserade värdeförändringar på fastigheter med 1.040 Mkr (1.635), vilket motsvarade en värdeökning på 3,1 procent (5,1). I resultatet ingick dessutom orealiserade värdeförändringar på finansiella instrument med 188 Mkr (95).

Intäkterna ökade till 1.607 Mkr (1.500) och driftnettot steg till 966 Mkr (900). Den ekonomiska uthyrningsgraden för bostäder är fortsatt hög och uppgick till oförändrat 99,6 procent.

– Vi har en fortsatt stark resultatutveckling och driftnettot för årets tre första kvartal ökade med 7,3 procent jämfört med tidigare år. Affärsområdet nyproduktion växer och under perioden har fyra projekt i egen regi färdigställts. Vi är fortsatt aktiva på kapitalmarknaden och i september emitterade vi vår första gröna obligation som ett led i vårt finansiella hållbarhetsarbete. Förutsättningarna för att året ska avslutas positivt ser väldigt goda ut, sammanfattar vd Mikael Granath.

Under perioden investerade Willhem för 1.074 Mkr (6.146), där två fastigheter med 154 lägenheter i Helsingborg ingick med ett fastighetsvärde om 170 Mkr. Dessutom sålde bolaget 722 lägenheter samt del av en fastighet i Malmö till ett fastighetsvärde om totalt 800 Mkr.

Marknadsvärdet på fastigheterna var vid utgången av perioden 34,7 Mdr kr (33,4 vid årsskiftet). De räntebärande skulderna uppgick till 22.529 Mkr (20.919) och finansierades till en snittränta om 1,6 procent (1,9).

Det egna kapitalet ökade till 12.291 Mkr (11.221) och soliditeten uppgick till 32,9 procent (32,1). LE