Vectura Fastigheter fortsätter sin satsning på samhällsfastigheter och investerar 250 Mkr i äldreboende och trygghetsboende i den expansiva stadsdelen Mariastaden i norra Helsingborg.

Vid årsskiftet byggstartar  Vectura 60 lägenheter för äldreboende med Aleris som vårdaktör och 39 lägenheter till trygghetsboende i egen regi. Äldreboendet beräknas blir klart under sommaren 2019 och trygghetsboendet ska färdigställas i slutet av 2019.
    

Mariastaden har byggts upp kring det tidigare sjukhusområdet S:ta Maria Sjukhus i ett område som tidigare hette Senderöd. Stadsdelen började byggas i slutet av 1990-talet och växer fortfarande etappvis.

Helsingborg har även planer på att i framtiden anlägga en snabbspårväg mellan Helsingborg och Höganäs, vilken tidigare planerades att gå genom stadsdelen.

Savills Investment Management (Savills IM) lanserar Nordic Fund III – Retail som initialt har tagit in cirka 1 Mdr kr och förvärvat externhandelsfastigheter intill Ikea i fyra lägen, nämligen Borlänge, Uppsala, Uddevalla och Haparanda. De fyra tillgångarna förvärvades av IKEA Centers för ett belopp om cirka 1,2 Mdr kr. Fastigheterna är lokaliserade intill Ikeavaruhus och innehåller en diversifierad mix av hyresgäster med starka nationella varumärken.
    

Fonden Savills Nordic III – Retail har en målsättning om minst 7 procent totalavkastning med fokus på en hög och stabil löpande avkastning. Fondens strategi omfattar både externhandel såväl som butiksenheter i citylägen i de fyra nordiska länderna Sverige, Norge, Danmark och Finland.
    

– Fonden kan dra fördel av vår stora erfarenhet inom investeringar i handelsfastigheter, med cirka 40 Mdr kr i handelsfastigheter under förvaltning. Vår nordiska plattform skapar en stark lokalkännedom tillsammans med vår globala erfarenhet som gör det möjligt för oss att finna attraktiva objekt där vi kan fortsätta förbättra handelsplatser som i slutändan skapar högre avkastning för både våra kunder och hyresgäster, säger Justin O’Connor, vd för Savills Investment Management.

Fastators intressebolag Offentliga Hus i Norden har under den gångna veckan tecknat avtal om förvärv av fastigheter med ett underliggande fastighetsvärde om 828 Mkr. Säljare är statligt ägda Svevia samt ett antal privata fastighetsägare. Colliers har varit rådgivare åt Svevia i samband bolagets försäljning som omfattar 161 av de totalt 164 fastigheterna som förvärvades.
    

– Det har varit otroligt givande att arbeta med det här uppdraget och vi har under hela processen haft ett bra samarbete mellan samtliga parter. För oss på Colliers har det varit ett viktigt uppdrag och smickrande att få uppgiften att vara rådgivare vid en så stor transaktion. Det har funnits ett stort intresse för portföljen och vi är glada att båda parter nu har kommit överens, säger Dan Törnsten, vd Colliers International.
    

Förvärven omfattar drygt 290 hektar mark varav flertalet med skyltläge utmed bl a Europavägar och riksvägar. Lokalytan omfattar cirka 178.000 kvm. Försäljningarna sker i bolagsform. Affären finansieras huvudsakligen genom egen kassa och seniorlån. Offentliga Hus förväntar att tillträde kommer att ske i slutet av första kvartalet 2018.
    

– Offentliga Hus i Norden har nyligen genomfört en framgångsrik obligationsemission och låter nu en del av kapitalet i arbete genom förvärv av ett antal intressanta fastighetsbestånd med god utvecklingspotential, säger Joachim Kuylenstierna, tf vd för Fastator.

KPA Pensionsförsäkring säljer 23 butiksfastigheter till ICA Fastigheter och Secore Fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om 525 Mkr. Av de 23 fastigheterna förvärvas 8 till ett värde av 234 Mkr av ICA och 15 till ett värde av 291 Mkr av Secore, som ägs gemensamt av ICA och Första AP-fonden.
    

KPA Pensionsförsäkring förvärvade fastigheterna 2007. De är belägna på orter spridda från Simrishamn i söder till Örnsköldsvik i norr. Fastigheterna har ICA-butiker som huvudsaklig hyresgäst och tillträds den 1 februari 2018. ICA Fastigheter kommer ansvara för förvaltningen av samtliga fastigheter.
    

– Den här försäljningen ligger i linje med vår fastighetsstrategi med fokus på bostäder samt kontorsfastigheter i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala. Samtidigt som vi överlåter fastigheterna till nya långsiktiga ägare frigör vi kapital till att fortsätta investera i trygga och etiska fastighetsalternativ, säger Britta Burreau, vd i KPA Pension.
     

– Arbetet med att expandera vår totala fastighetsexponering fortsätter. Fastigheterna vi nu säljer är bra, men för små och för spridda för att vi ska kunna ta hand om dem på bästa sätt, tillägger Lars Johnsson, fastighetsdirektör i Folksamgruppen som hanterar KPA Pensions fastighetsinvesteringar.
    

Enligt senaste marknadsvärdering har ICA Fastigheter ett marknadsvärde om 12,8 Mdr kr och Secore Fastigheter har ett marknadsvärde om 2,5 Mdr kr efter genomfört förvärv.
    

– Förvärvet ligger i linje med ICA Fastigheters strategi att långsiktigt utveckla marknadsplatser med större utvecklingspotential. Affären ligger också i linje med Secore Fastigheters strategi för långsiktigt ägande på marknadsplatser där ICA är huvudsaklig hyresgäst, säger Lena Boberg, vd ICA Fastigheter.

Catena har köpt och tillträtt fem logistikfastigheter i Stockholmsregionen (Sigtuna/Rosersberg, Enköping, Eskilstuna och Norrköping) till ett värde av 1,1 Mdr kr. Köpeskillingen betalas delvis via 1.678.017 nyemitterade aktier i Catena och Kilenkrysset blir därmed en av de fem största aktieägarna i Catena.

– Förvärvet stärker positionen i Mälardalen för Catena, nya hyresgäster och långa hyresavtal som genererar bra kassaflöden. De byggrätter som följer med fastigheterna borgar för goda möjligheter till nyproduktion vilket är i linje med vår strategi om hur vi vill växa. Genom förvärvet får Catena dessutom en ny långsiktigt och stark ägare med stor fastighetskompetens, säger Gustaf Hermelin, styrelsens ordförande i Catena.

Fastigheterna har en uthyrningsbar yta om cirka 91.500 kvm, ett hyresvärde om 57 Mkr och en kvarvarande genomsnittlig hyresavtalstid på 9,6 år. De förvärvas genom bolagsaffärer och köpeskillingen för aktierna uppgår till preliminärt 608 Mkr, varav 250 Mkr erläggs i form av reverser vilka säljarna enligt avtalet överlämnat som betalning för nyemitterade aktier i Catena. I övrigt finansieras förvärvet initialt via egen kassa.

Emissionen riktas till säljarna, Kilenkryssets helägda dotterbolag Rödfalken Invest AB och Mino 425 AB, u.ä.t. Kilen 128 Strängnäs AB. Emissionen har fulltecknats och betalats genom förvärvet. Emissionen innebär ett kapitaltillskott om 250 Mkr enligt ovan. Teckningskursen i emissionen om cirka 149 kr per aktie i Catena baseras på de tio senaste handelsdagarnas snittkurs.    

I affären ingår Eskilstuna Källstalöt 1:6 och 1:7 med en uthyrningsbaryta om 32.200 kvm med Volvo som hyresgäst och ett hyresvärde om 15,1 Mkr. Enköping Stenvreten 8:33 – ett fryslager med en uthyrningsbar yta om 10.876 kvm med Coop som hyresgäst och ett hyresvärde om 15,1 Mkr; Sigtuna Rosersberg 11:81 – ett distributionslager med en om 22.605 kvm med Samdistribution som hyresgäst och med ett hyresvärde om 15,2 Mkr; Sigtuna Rosersberg 11:116 – ett logistiklager om 10.072 kvm med Stena Recycling som hyresgäst och ett om hyresvärde 9,6 Mkr samt Norrköping Statorn 31 – ett logistiklager om 15.708 kvm, varav 2.281 kvm vakant. Hyresgäster är Ocay och Strukton Rail och fastigheten har ett hyresvärde fullt uthyrd om 6,9 Mkr. På fastigheterna finns ytterligare byggbar mark i storleksordningen om cirka 150.000 kvm.

– Vi ser denna affär dels som en möjlighet att erhålla en långsiktig finansiell placering i ett välskött bolag, dels som en början på ett strategiskt samarbete mellan Kilenkrysset och Catena. Med Catenas professionella förvaltningsorganisation känner vi oss även trygga med att våra hyresgäster är i goda händer, säger Jan Persson, styrelsens ordförande i Kilenkrysset.

Marknaden gillade Catenas förvärv av Kilenkrysset då aktien steg med drygt 3 procent till 154 kr som senast betalt. LE

Karlastaden Utveckling, ägt av Serneke och NREP, har i dagarna skrivit avtal med Nordic Choice Hotels för Clarion-hotellet i Karlatornet i Göteborg. Avtalet är 20-årigt och värderas till 40 Mkr per år, totalt 800 Mkr

Det som ska bli Nordens högsta byggnad ska utöver cirka 600 lägenheter även innehålla omkring 300 hotellrum, konferensfaciliteter, spa och gym. Hotellet inryms på en yta om cirka 17.500 kvm fördelat på den nedre podiebyggnaden som hör till Karlatornet samt på våning 58 i tornet.

Karlatornet planeras stå klart 2021 och är den första byggnad som påbörjas i den nya stadsdelen Karlastaden som omfattar åtta kvarter med cirka 2.000 bostäder, kontor och kommersiella lokaler.

Akademiska Hus och Uppsala universitet gör den största gemensamma satsningen någonsin genom en utbyggnad av Ångströmlaboratoriet. Idag fattade Akademiska Hus styrelse beslut om att investera cirka 1,2 Mdr i projektet. Satsningen omfattar två tillbyggnader om 30.000 kvm där lärosätets internationellt framstående forskning och utbildning kan expandera i en tvärvetenskaplig miljö.

Det befintliga Ångströmlaboratoriet består idag av 72. 000 kvm och rymmer bland annat forskning och utbildning inom rymdfysik, matematik, innovativ energi, materiallära och nanoteknologi. Här vistas dagligen cirka 5.000 forskare och studenter men verksamheten är nu trångbodd och i stort behov av större lokaler.

Utvecklingen av Ångströmlaboratoriet inleds i vår med en tillbyggnad av en ny flygel mot söder som främst kommer att innehålla undervisningslokaler och kontor. Nästa steg blir en ny kubformad huvudbyggnad mot norr för 1.200 studenter och 400 anställda.

NP3 Fastigheter föreslår sin styrelse att köpa ett fastighetsbestånd om 23 fastigheter, varav de flesta belägna i Sundsvall, med en uthyrningsbar area om cirka 82.000 kvm. Köpeskillingen uppgår till 514 Mkr, med en bedömd initial avkastning motsvarande 7,0 procent. Fastigheterna förvärvas huvudsakligen från Poularde AB som ägs av NP3:s huvudägare, tillika styrelseledamoten Lars Göran Bäckvall. Med anledning av Poulardes närståendeställning till NP3 är förvärven villkorade av en extra bolagsstämmas godkännande.

Styrelsen har, under förutsättning av bolagstämmans godkännande, bland annat för att finansiera nämnda förvärv, beslutat om en nyemission av preferensaktier om cirka 300 Mkr med företrädesrätt för befintliga aktieägare. NP3s största aktieägare jämte Lars Göran Bäckvall, AB Sagax, Länsförsäkringar Fastighetsfond och Fjärde AP-fonden, har meddelat att de kommer att rösta för affären.

Företrädesemissionen genomförs i syfte att delfinansiera förvärven samt skapa ytterligare finansiell kapacitet till fastighetsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter framöver.

De fullständiga emissionsvillkoren, inklusive teckningskurs, ska offentliggöras den 1 februari 2018. Teckningskursen kommer högst att uppgå till 26,50 kr per preferensaktie.

Aktieägare, som innehar cirka 54 procent av utestående aktier i NP3, har åtagit sig att teckna preferensaktier motsvarande sin respektive pro rata andel av Företrädesemissionen.

I tillägg har vissa av dessa aktieägare tillsammans med andra investerare åtagit sig att teckna ytterligare preferensaktier i Företrädesemissionen som inte tecknas av andra, motsvarande cirka 17 procent av Företrädesemissionen. Det föreligger följaktligen tecknings- och garantiåtaganden motsvarande cirka 71 procent av Företrädesemissionen. Förvärven och Företrädesemissionen förutsätter godkännande vid extra bolagsstämma som beräknas hållas den 5 februari 2018.

Aktieägare (exklusive Poularde, som innehar cirka 18 procent av utestående aktier i Bolaget och vars aktier ej är röstberättigade avseende Förvärven), som innehar cirka 36 procent av utestående aktier i Bolaget, har åtagit sig att godkänna styrelsens beslut om Förvärven.

Aktieägare, som innehar cirka 54 procent av utestående aktier i Bolaget, har åtagit sig att godkänna Företrädesemissionen.

Ytterligare information om den extra bolagsstämman kommer att framgå av den kallelse som avses offentliggöras senast den 8 januari 2018.

Bakgrund och motiv

Fastigheterna förvärvas i bolagsform genom förvärv av samtliga aktier i Norrlandspojkarna Fastighetsaktiebolag ("Norrlandspojkarna") och Industrifastigheter i Timrå AB ("Industrifastigheter"). Fastighetsbeståndet består av totalt 82.000 kvm uthyrningsbar area, fördelat på 23 fastigheter, varav 19 är belägna i Sundsvalls kommun. Totalt uppgår markarealen till 450.000 kvm.                           

Per 1 januari 2018 kommer det årliga hyresvärdet att uppgå till 56,5 Mkr och de kontrakterade intäkterna på årsbasis uppgår till 45,0 Mkr, vilket innebär en ekonomisk uthyrningsgrad om 80 procent. De tre största hyresavtalen svarar för 21 procent av hyresintäkterna. Den genomsnittliga hyresavtalslängden för hela beståndet uppgår till cirka 4 år.

Två av varandra oberoende externa värderingsinstitut har värderat fastighetsbeståndet. Genomsnittet av dessa båda bedömningar av fastighetsbeståndets marknadsvärde uppgår till cirka 541 Mkr.

Poularde har ställt ut hyresgarantier avseende befintliga vakanser om 4 Mkr per år under tre år. Värderingen ovan är gjord utan hänsyn till dessa hyresgarantier. Förvärven baseras på ett underliggande fastighetsvärde om 514 Mkr före avdrag för latent skatt.  Avdraget uppgår till cirka 14 Mkr. 

Förvärven finansieras initialt genom banklån om 214 Mkr och resterande del med emissionslikvid från Företrädesemissionen. Tillträde beräknas ske under första kvartalet 2018. Förvärven är villkorade av att NP3 erhåller nödvändig finansiering enligt ovan.

NP3 avser att efter tillträdet refinansiera Förvärven till en högre belåningsgrad, vilket kommer medföra att del av emissionslikviden från Företrädesemissionen kommer att frigöras och skapa finansiell kapacitet till ytterligare fastighetsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter.

Huvudägare i de förvärvade bolagen är Poularde som ägs till 100 procent av NP3s största ägare och tillika styrelseledamot Lars Göran Bäckvall med närstående. Transaktionen utgör således en närståendetransaktion och är villkorad av en extra bolagsstämmas godkännande. Styrelsen avser att kalla till sådan extra bolagsstämma som beräknas hållas den 5 februari 2018. Mer information om den extra bolagsstämman kommer att framgå av den kallelse som ska offentliggöras senast den 8 januari 2018.

I en kommentar kan sägas att det är ovanligt att noterade fastighetsbolag förvärvar större fastighetsbolag i en så kallad närståendetransaktion i NP3:s förvärv av Poularde, som ägs till 100 procent av Lars-Göran Bäckvall, samtidigt som Bäckvall är huvudägare med cirka 18 procent av röster och kapital i NP3. På grund av att Bäckvall är NP3:s största aktieägare krävs det en extra bolagsstämma som fordrar en kvalificerad majoritet för att förvärvet av Poularde ska godkännas. Om det är en fördel eller nackdel att vd i NP3, Andreas Nelvig, tidigare har varit aktieägare i Poularde, kan jag inte bedöma. Nelvig är inte länge aktieägare i Poularde.

Det återstår att se om stämman anser att förvärvet av Bäckvalls bolag Poularde är fördelaktigt eller ofördelaktigt för NP3:s drygt 4.500 aktieägare. SF

Fastighetsbolaget Offentliga Hus i Norden AB har förvärvat 161 fastigheter (vägstationer, depåer m.m.) från statligt ägda Svevia. Försäljningen sker i bolagsform och parterna har enats om att inte offentliggöra köpeskillingen.

Vägstationerna nyttjas för uppställning och service av arbetsfordon och materiel i samband med vägprojekt och vägunderhåll, och omfattar sammanlagt 290 hektar mark. Fastigheternas lokalyta uppgår totalt till 178.000 kvm. Offentliga Hus och Svevia har för avsikt att etablera ett långsiktigt samarbete och Svevia kommer även fortsättningsvis att nyttja fastigheterna för sin kärnverksamhet och vara den dominerande hyresgästen.

– I början av december genomförde vi framgångsrikt en obligationsemission om 400 miljoner kronor, och nu sätter vi en del av kapitalet i arbete. Det här är Offentliga Hus största förvärv hittills och vi är mycket glada att kunna utöka portföljen med högkvalitativa infrastrukturfastigheter. Affären är viktigt steg på vår resa mot en börsnotering, säger Lars Holm, vd för Offentliga Hus.

Humlegården arbetar aktivt med finansieringen och har som ett led i detta utsett Mikael Andersson (bilden), bolagets finanschef, till medlem av företagsledningen.

Mikael Andersson tillträdde rollen som finanschef på Humlegården i november 2017. Han kommer närmast från en egen konsultverksamhet med fokus på finansfrågor, där Humlegården sedan februari 2016 har varit en av uppdragsgivarna. Han har även arbetat många år på Vasakronan, bland annat med ansvar för bolagets upplåning. Från och med den 1 januari 2018 kommer Mikael Andersson att ingå i Humlegårdens företagsledning.

Humlegården strävar efter en diversifierad finansieringsstruktur med olika kapitalkällor och samarbetspartners inom bank och kapitalmarknad. Flera viktiga steg har tagits inom området. I slutet av 2016 introducerades ett företagscertifikatprogram och i juni 2017 emitterades gröna obligationer under bolagets nyinrättade gröna ramverk och MTN-program, med ett rambelopp om 4000 mkr.

– Humlegården har en stark finansiell ställning och en effektiv finansiering har en central roll i vårt bolag, inte minst eftersom vi har ambitionen att vi ska fortsätta växa på ett lönsamt sätt. Utvecklingen av vår finansfunktion fortsätter och som ett led i detta tar Mikael Andersson plats i vår företagsledning, säger Anneli Jansson, vd för Humlegården Fastigheter.

Humlegården Fastigheter AB fokuserar på långsiktiga relationer och kvalitet för alla våra kunder. Vi strävar efter att ligga i framkant och kombinerar arkitektoniska värden med ett effektivt och nytänkande hållbarhetsarbete.