7 december 2019
måndag, 02 december 2019 09:10

Fortsatt motigt att sälja nyproduktion Utvalda

Skrivet av 

 

 

 

 

 

 

 

 

Av Thomas Mattsson, börsanalytiker

 

Bostadsutvecklarna har sedan 2017 haft svårt att sälja sina nyproducerade lägenheter, trots sänkta priser och tillfälligt slopade månadsavgifter. I Stockholm har kvadratmeterpriset på många nyproducerade bostäder tidvis fallit under det för befintliga bostäder. Detta visar sig i SBAB:s, Booli:s och Evidens analyser.

Utbudet av nyproducerade bostäder är nu historiskt högt, efter att ha ökat kraftigt under en längre period, enligt Booli och SBAB.

För att sälja nyproduktion krävs nu längre annonstider. Det är färre budgivare per objekt, fallande budpremier och en större andel prissänkta bostäder. För nyproducerade bostäder har annonstiderna i genomsnitt fördubblats under de senaste 2 åren. Detta enligt Booli Housing Market Index.

– Det vi ser nu är en återgång till en mer normal försäljning av bostäder i nyproduktion. För några år sedan såldes alla nya bostäder långt innan de var färdiga. I den mån JM behöver justera priserna efter marknadsläget, så gör vi det. Och det är fullständigt naturligt, säger Pär Wennerström, som är affärsenhetsschef för JM Bostad Stockholm.

Han får medhåll av Magnus Lambertsson, marknads- och försäljningschef på Skanska Nya Hem, som också tillägger:

̶   Vi ser en förändring i köparnas beteende. Ju närmare tillträde vi kommer i ett projekt desto mer säljer vi. Numera sker runt 50 procent av försäljningen i ett projekt sex månader innan tillträde, försäljningen ökar alltså progressivt under tiden fram till färdigställande.

SMM Living Group AB har gjort en översyn av sin verksamhet. Bolaget ska minska sin nyproduktion och har även omvärderat en del projekt i sin redovisning.

Oscar Properties, som marknadsför lyxlägenheter i Stockholm, är på konkursens brant. Försäljningen har rasat med över 80 procent 2019.

Aktuella mediauppgifter gör gällande att prisutvecklingen redan vänt uppåt. Bostadsutvecklare som Skanska och Bonava ser sådana signaler, liksom Mäklarsamfundet:

– I oktober kunde vi konstatera att många projekt som säljstartade i länet låg i genomsnitt cirka 5.000 kr per kvadratmeter över den lokala successionsmarknaden i prissättning, säger Joakim Lusensky, som är Analys- och kommunikationschef på Mäklarsamfundet.

I Storstockholm är det dock fortsatt trögt och en signifikant vändning kan inte styrkas, enligt SBAB:s och Booli:s undersökningar. Försäljningen av nyproducerat har bara ökat med någon procent i år, enligt Hemnet.

Efterfrågan på bostäder generellt har varit fortsatt dämpad under 2019. De nya kreditreglerna för bostadsköp: amorteringskrav, bolånetak och krav på att klara räntenivåer på 6-8 procent, har gjort att efterfrågan, i storstäderna, blivit cirka 5 procent lägre än den annars skulle varit, enligt FI:s bedömning.

Många hushåll köper på grund av de nya reglerna en billigare bostad än vad de egentligen skulle ha råd med sett till brukarkostnaden eller stängs helt ute från ägarmarknaden, resonerar SBAB:s chefsekonom, Robert Boije.

Magnus Lambertsson, marknads- och försäljningschef på Skanska Nya Hem:

– Vi ser en stabil, normal marknad sedan ett år tillbaka. Vi ser även att marknaden utvecklas positivt i många områden – dock i en lugn takt.

Kommentar från Joakim Lusensky, Mäklarsamfundet:

– När vi talar om nyproduktionsmarknaden är det framför allt viktigt att göra skillnad på Stockholm-Mälardalen och övriga Sverige. Den mer övergripande trenden i Stockholm, Uppsala och mälardalsregionen har sedan andra halvan av 2017 varit att det är trögare att förmedla nyproduktion. Orsakerna stavas ett högre utbud, där mycket nyproduktion nådde marknaden samtidigt och, under framför allt andra halvan 2017 och första halvan av 2018, sjunkande priser på successionsmarknaden vilket gjorde att många nyproduktionsprojekt helt enkelt var fel prissatta. Då valde många bostadsköpare att göra affär på successionsmarknaden istället.

– Den trend som är i vardande just nu är att antalet säljstarter i nyproduktionen minskar, vilket i sin tur innebär att färre projekt kommer byggstartas framåt och att konkurrensen inte blir lika hård. Effekten lär bli att pågående projekt hinner sälja av innan det startas nya.

Bostadsmarknaden i Sverige

Det totala behovet av bostäder i företrädesvis storstäderna är dock fortsatt stort. Det råder också ett underskott på bostäder i landet på cirka 160.000 bostäder, enligt instituten Macrobond och Valuegard. Behov och faktisk efterfrågan är dock inte samma sak. Regler och prisbild hindrar behovet från att övergå i efterfrågan.

Priserna på bostäder generellt har fortsatt att stiga under 2019 och väntas i slutet av året landa på en ökning med 4 procent, enligt SCB:s statistik och Konjunkturinstitutet.

Det beror främst på att bostadsräntorna har sjunkit under året, trots alla prognoser om att de skulle stiga. Skälen till de låga och fallande räntorna måste sökas i den låga inflationen, som ligger klart under Riksbankens mål på cirka 2 procent. Detta trots att energipriserna stigit och priserna på importerade varor stigit, på grund av den relativt låga kronkursen. Den globala konjunkturavmattningen och den tydliga inbromsningen av svensk ekonomi, bidrar också till räntepress.

Bostadsprisförväntningarna stiger Fler hushåll tror på stigande än sjunkande bostadspriser det närmaste året, enligt Erik Olssons, SEB:s och SBAB:s boprisindikatorer.

Antalet hushåll väntas öka med mellan 40.000 och 50.000 hushåll per år. Det innebär ytterligare behov av bostäder, ovanpå det initiala behovet/underskottet på 160.000 bostäder. Allt enligt Macrobond och Valuegard.

*) Varje år säljs 50-60.000 villor och 100-110.000 bostadsrätter i Sverige. I år ligger omsättningen 10 procent lägre än normalt. Det förklaras av de nya reglerna på bostadsmarknaden, enligt Booli och SBAB.