Finansinspektionen har i en ny rapport meddelat att man avser att höja mängden kapital som bankerna ska hålla vid utlåning till kommersiella fastighetsföretag. Detta för att säkerställa den finansiella stabiliteten även i tider av svår finansiell stress. Finansinspektionen återkommer flera gånger i rapporten till 90-talskrisen, då fastighetssektorn kraschade, säger Amanda Welander på CBRE:s fastighetsblogg.

Bankkrisen i början på 90-talet orsakades av en hastigt avreglerad kreditmarknad, jämte att Riksbanken försökte vidmakthålla en fast växelkurs samtidigt som kapital började flöda fritt. Nu år 2019 är de flesta mått på företagens stabilitet, såsom räntetäckningsgrad och belåningsgrad, bra. Medianen för belåningsgraden ligger på 55 procent, vilket är i paritet med Europa. Fastighetspriserna behöver alltså sjunka 45 procent först innan företagen inte längre kan återbetala sina lån genom att sälja fastigheten.

Ökad andel obligationslån

Ett skifte som dock har skett de senaste åren är att de börsnoterade fastighetsföretagens obligationslån har gått från att utgöra 2 procent av deras totala lånefinansiering 2010 till 27 procent 2018. Att lånefinansieringen i växande utsträckning kommer från kapitalmarknaden innebär att kreditriskerna i fastighetssektorn sprids på fler aktörer än banker. Det borde borga för en ökad finansiell stabilitet, vilket Finansinspektionen också konstaterar.

Ökad mängd kapital som hålls för att täcka utlåning till sektorn kan såklart vara bra i händelse av en kris. Men det riskerar också att få oönskade effekter. Allt annat lika behöver då bankerna antingen öka merförsäljningen genom tjänster runtom utlåningen för att bibehålla samma lönsamhet, eller höja marginal mot kund.

Mer etablerade aktörer kan då välja kapitalmarknaden istället för banken. Det kan också vara så att bankerna väljer bort fonder och stabila familjeföretag som använder få tjänster utöver utlåning, och istället prioriterar snabbväxande företag som jobbar mycket med sin kapitalstruktur, och gör mycket kapitalmarknadstransaktioner, börsintroduceringar, etc. Detta trots att stabila familjeföretag intuitivt borde ha en lägre risk.

Amanda Welanders slutsats blir att Finansinspektionens målsättning är eftersträvansvärd, men det är inte säkert att åtgärden ger önskad effekt.