Analys Stefan Fröjdendahl

Värdet på Vasakronans fastigheter har stigit snabbt under de senaste fem åren. Snart hägrar 100 Mdr kr i fastighetsvärde vid horisonten. För 2014 blev Vasakronans värdeökning för fastigheterna 3.519 Mkr. År 2013 var värdeökningen 1.952 Mkr följt av 1.254 Mkr för 2012 och med stora 4.737 Mkr för 2011. Sin största värdeökning hade Vasakronan mellan 2009 och 2010 då den var hela 11.250 Mkr, vilket var en återhämtningen efter krisåret 2009 då bolagets orealiserade värdeförändring uppgick till -4.369 Mkr, motsvarande en värdeförändring om -5,7 procent.

Således har värdet på Vasakronans fastigheter under de senaste fem åren ökat med nära 20,2 Mdr kr, från 71,8 Mdr kr för år 2009 till 91,9 Mdr för år 2014, samtidigt som driftnettot under de senaste fem åren endast har ökat med 356 Mkr, från 3,8 Mdr kr för år 2009 till 4,17 Mdr för år 2014.

Naturligtvis har det varit nödvändigt för Vasakronan att kontinuerligt öka posten för värdeförändringen av fastigheter i takt med att de orealiserade värdeförändringarna av finansiella instrument har belastat resultaträkningarna på grund av sjunkande marknadsräntor, en post som för 2014 slutade med respektingivande -2.956 Mkr (1.151). Detta för att kunna lämna betydelsefulla vinster till ägarna, Första, Andra, Tredje och Fjärde AP-fonden.

Vasakronans vinster har de senaste åren varit betydande, vilka blev före skatt cirka 3,36 Mdr kr för 2014, 5,74 Mdr kr för 2013, 2,61 Mdr kr för 2012, 5,28 Mdr kr för 2011 och 6,45 Mdr kr för år 2010. Imponerande vinster.

Vi lever nu i en värld med extremt låga räntor. Det gynnar fastighetsbranschen. För 2014 stärkte Vasakronan räntenettot till -1.256 Mkr (-1.503) på grund av lägre marknadsräntor och kreditmarginaler. Vid årsskiftet minskade bolaget den genomsnittliga låneräntan till 2,5 procent (3,0), medan refinansieringsräntan sjönk till 1,1 procent (2,3). Det har även betytt att bolaget kunnat öka sin hävstång genom en stor belåning. För perioden ökade de räntebärande skulderna till 45.082 Mkr (42.704), vilket innebar starka nyckeltal som en räntetäckningsgrad om 3,2 gånger och en soliditet om 36 procent.

För 2014 steg hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 1 procent till 5.899 Mkr (6.032). Detta resulterade slutligen i att periodens resultat före skatt blev stora 3.364 Mkr (5.741), med en vinst efter skatt om 2.722 Mkr (4.818). Det betyder att årsstämman föreslår att ägarna ska få 4.000 Mkr, utöver koncernbidraget om 924 Mkr (975).

Vasakronan tror på sin strategi att förädla sina fastigheter i citylägen med långsiktigt miljöarbete. Nu är 53 procent av beståndet miljöcertifierat. För 2015 menar bolaget att nyuthyrningarna med denna strategi är fortsatt starka i Stockholm, Göteborg, Öresund och Uppsala. SF