Tad Philipp, Moody's director of commercial real estate research.

Kommersiella fastigheter belånas allt högre i förhållande till fastigheternas långsiktigt stabila intäkter. Det kan innebära problem, enligt en granskning av Moodys Investors Service, då det gäller värdepapperiserade CMBS-lån (Commercial mortgage-backed securities), utgivna i USA under det första kvartalet i år.

– Vi börjar se vissa tecken på kreditosäkerhet, säger Tad Philipp, Moody's director of commercial real estate research.

De företag som förpackar värdepapperiserade lån (conduit lenders) har nu nått lånevolymer som har en farligt hög nivå i en jämförelse med de belånade fastigheterna kassaflöden, enligt Moody’s, som nu kreditbedömt fyra av de nio senaste amerikanska CMBS-emissioner under det första kvartalet i år. De här lånen som Moody’s har kreditbedömt (exklusive lånestockar från Freddie Mac) hade en LTV-rating (loan-to-value) som i genomsnitt var höga 98 procent.

– Det betyder att hävstången för de här värdepapperiserade lånen snart når över 100 procent över tröskelvärdet för MLTV, baserat på 11 transaktioner under andra kvartalet i år, säger Tad Philipp.

De flesta långivare baserar sin utlåning efter fastighetsvärden – men dessa utlåningssiffror snedvrids ofta i upp- och nedgångar i en fastighetscykel. Moody’s bedömer kreditvärdet för varje kommersiell fastighet, dels efter stabila intäkter, dels efter det historiska sambandet mellan inkomst och fastighetspriser.

Moody’s anser att det har blivit en standard i USA att ha minst 100 procent belåning över MLTV-tröskeln. Ägare till högt belånade fastigheter får ofta problem med att refinansiera sina skulder när lånet förfaller och särskilt i de fall då låntagaren har gjort få ansatser att minska låneskulden.

En tydlig trend är, menar Moody’s, att allt fler CMBS-lån, cirka 20 procent av den totala stocken, har emitteras för finansiering av förvärv av hotellfastigheter, eftersom det har varit en stor efterfrågan på hotell i USA och för att det har byggts få hotellfastigheter. Historiskt menar Philips att just hotellfastigheter har varit den mest volatila fastighetstillgången.

Men Moodys menar dock att de låga räntorna i kombination med en stark efterfrågan på kommersiella fastigheter innebär att de flesta låntagare har förbättrat sina chanser att fullfölja sina månatliga lånebetalningar.

I en kommentar kan sägas att den kommersiella fastighetsutlåningen är stor i USA. Enligt en uppgift från juni 2013 var denna utlåningsstock cirka 3,1 biljoner dollar. Av detta belopp var 49 procent utlåning av bank, 18 procent var CMBS-lån, 12 procent var lån från statligt ägda kreditföretag och 10 procent gällde lån från livförsäkringsbolag. SF