Av Stefan Fröjdendahl

Investerarna känner väl till att det finns riskfria placeringar, samtidigt som tidigare avkastningsresultat inte alltid är säkra tecken för framtida avkastningar. Men nu lever vi i en värld med särskilt låga avkastningsnivåer där ett stort antal investerare har låst sina placeringar i core-tillgångar.

Långsiktiga investerare såsom pensionsfonder, nationella placeringsfonder (statligt ägda instrument för investeringar, vilka finansieras av valutareserver) och REITs attraheras alltmer av förutsägbara, långsiktiga och reala kassaflöden från högkvalitativa prime-fastigheter.

Enligt amerikanska NCREIF U-Diversified Core-index (National Council of Real Estate Investment Fiduciaries), avkastade år 2012 dessa prime-fastigheter en genomsnittlig nettoavkastning om 9,8 procent. Det är verkligen inte dåligt när den så kallade riskfria 10-åriga statsobligationsräntan svävar runt 2 procent.

I en utmanande ekonomisk omvärld ökade Eurocommercial hyrestillväxten i jämförbart bestånd med 3,0 procent, vilket bidrog till att direktinvesteringsresultatet för halvåret 2012 till och med 31 december, förbättrades med 1,2 procent till 39,8 MEUR (334,5 Mkr), motsvarande 0,97 euro (8,34 kr) per ägarandel. Samtidigt sjönk det sammanlagda fastighetsvärdet med 0,5 procent till 2,7 miljarder euro (23,2 Mdr kr), jämfört med värdet den 30 juni 2012.

I november sålde Eurocommercial Burlöv Center i Malmö för 1 158 Mkr, med en vinst som bidrog till att finansiera förvärvet av Eurostop i Halmstad för cirka 560 Mkr, tre månader tidigare. I Halmstad planerar Eurocommercial en expansion av om cirka 20 000 kvm med start i mitten av 2014.

Under perioden fullföljdes vidare förvärvet av Les Grands Hommes i centrala Bordeaux för 18 MEUR (cirka 155 Mkr).

I Italien ökade omsättningen i bolagets köpcentrum med 12 procent under helåret 2012. Till ökningen bidrog att köpcentrumen har börjat ha söndagsöppet. Till köpcentrumet Gigli i Florens, som ska rustas för 10 MEUR, med start senare i år, kom över 17,5 miljoner besökare – en ökning med 22 procent jämfört med 2011. Det gjorde centrumet till det näst mest besökta i Italien.

Vakansen i portföljen var 1,4 procent, vilket till stor del berodde på tre större vakanser i Sverige till följd av de konkursdrabbade elektronikkedjorna OnOff och Expert. Långt gångna förhandlingar finns för två av dessa lokaler och när dessa är uthyrda blir vakansen lägre än 1 procent av hyresvärdet. LE

                                                                                                  Nu förstärker Newsec den svenska rådgivnings-verksamheten genom att rekrytera Katrin Wallensjö, till höger på bilden ovan, och Fanny Bager. Wallensjö är auktoriserad värderare, och hon kommer närmast från Savills. Bager, som tidigare varit anställd på Nextport, kommer att fokusera på att driva portföljförvaltnings-uppdrag åt större lokalanvändare.

– Vi är mycket glada över att ytterligare kunna stärka vårt svenska erbjudande inom värdering och strategisk rådgivning genom dessa två rekryteringar, säger Max Barclay, Senior Partner Newsec.

Ulf Kareliusson är ny vd för YIT Sverige AB per den 7 februari.

Kareliusson kommer närmast från tjänsten som tillförordnad chef för YITs region Nord och har över 40 års erfarenhet från olika ledande roller inom företaget och branschen. YIT och tidigare vd Jörgen Mattsson har valt att gå skilda vägar.

Skanskas helårsvinst efter skatt minskade till 2 861 Mkr (7 595), motsvarande 6,90 kr (18,31) per aktie. Minskningen förklarades främst av fjolårets reavinst om 4,5 Mdr från försäljningen av Autopista Central i Chile. Exklusive vinsten från denna försäljning var rörelseresultatet oförändrat 4,6 Mdr kr.

Rörelsemarginalen i byggrörelsen minskade till 2,8 procent (3,0). Årets skatt uppgick till 1 066 Mkr (970), vilket motsvarade en skattesats om 24 procent (11). Styrelsen föreslår en utdelning om 6,00 kr (6,00) per aktie.

Intäkterna ökade med 8 procent till 131,9 Mdr kr (122,5), främst tack vare ökade intäkter från byggverksamheten men också med intäkter från fastighetsförsäljningar inom kommersiell fastighetsutveckling.  

Mot slutet av året tog Skanska hem flera uppdrag inom infrastruktur i Storbritannien och i USA. Bolaget ska bland annat delta i program för att ersätta gasledningar i Storbritannien, totalt värt 8,6 Mdr kr, varav 2,1 Mdr under fjärde kvartalet ifjol. Vidare erhölls order om knappt 1,7 Mdr på en motorväg i Storbritannien och två miljarduppdrag att bygga ett sjukhus respektive en avfallsanläggning i USA.

Under helåret minskade orderingången till 120,1 Mdr kr (123,6) och vid årsskiftet uppgick orderstocken 146,7 Mdr kr (155,7), motsvarande cirka 14 månaders (16) produktion.

Investeringarna i Skanskas utvecklingsverksamheter ökade med 20 procent till 14,6 Mdr kr (12,2). I balansomslutningen om 88,2 Mdr kr (82,8) ingick fastigheter inom kommersiell utveckling om 14,1 Mdr kr (11,1) och inom bostadsutveckling om 11,4 Mdr kr (12,3). Det egna kapitalet minskade till 19 353 Mkr (19 583), vilket motsvarade en soliditet om 21,9 procent (23,7).

Marknaden gillade rapporten då aktien steg med cirka 5 procent. LE.

Det går bra för Vasakronan. För helåret 2012 stärktes bolagets driftnetto med 4 272 Mkr (4 211), vilket var en ökning med cirka 4 procent i jämförbart bestånd. Denna styrka medförde en stor vinst efter skatt om 3 923 Mkr (3 938). Dock ska tilläggas att i resultatet efter skatt ingår en positiv effekt av en omvärdering av den uppskjutna skatten med 1 358 Mkr.

Vasakronan var aktiva på transaktionsmarknaden då det under året totalt omsattes fastigheter för 8 Mdr i förvärv och försäljningar. Trots att hyresintäkterna minskade till 5 969 Mkr (6 048) på grund av ett mindre fastighetsbestånd, stärktes driftnettot vilket medförde att resultatet före skatt och värdeförändringar förbättrades till 2 613 Mkr (2 468). En orsak till det starka driftnettot var att fastighetskostnaderna minskade med 8 procent under perioden, vilket innebar att minskningen blev 3 procent i jämförbart bestånd, vilket förklaras främst av lägre kostnader för el och snöröjning.

Värdeförändringen på koncernens fastigheter blev 1 254 Mkr (3 773), motsvarande en ökning med 1,5 procent, (4,9). Totalt ökade värdet på bolagets fastigheter till 84 074 Mkr (82 370). Under året investerades i projekt 2 220 Mkr (190), medan fastigheter förvärvades för 2 970 Mkr (136) och fastigheter såldes för 4 755 Mkr (1 012). I projektportföljen fanns vid årsskiftet en volym om 3 215 Mkr (3 380), varav 1 883 Mkr (1 842) var upparbetad.

I en kommentar till Vasakronans stora värde kan lite djärvt och hemlighetsfullt sägas att det inte är omöjligt att detta stora värde ökar med cirka 25 Mdr kr inom de närmaste 12 månaderna med tanke på uppståndelsen kring ett större fastighetsbolag under den senaste tiden, en uppståndelse som förmodligen kommer att öka under nästa vecka.

Vasakronan lyckades under helåret 2012 att behålla sin uthyrningsgrad om 93 procent (93), trots ett svårare konjunkturläge.

Bolagets långsiktiga skulder minskade till 40 215 Mkr (40 985), liksom de kortsiktiga som sjönk till 16 444 Mkr (17 945), vilket till slut medförde att det egna kapitalet steg till 32 660 Mkr (29 716), motsvarande en soliditet om 37 procent (34) och en förbättrad räntetäckningsgrad om 2,7 gånger (2,5).

Bolaget gör ingen prognos för 2013. SF

Idag hade Standard Life Investment mottagning på Grand Hotel i Stockholm. Den globala fondförvaltaren Standard Life Investments (SLI), som förvaltar för kunders räkning cirka 158 miljarder pund (1 594 Mdr kr), har inför år 2013 sett ut ett antal investeringar där SLI ser stor potential. En av dessa är den svenska fastighetsmarknaden.

I en intervju med Christopher Nichols, investeringschef på SLI och ansvarig för företagets största fond på den svenska marknaden (GARS), menar han att kostnaden för att äga och förvalta fastigheter är relativt hög i Sverige jämfört med andra europeiska marknader. Det innebär att rörelseresultatet oftast blir lägre på grund av att kostnaderna är högre. Standard Life Investments, som i dagsläget inte har några direktinvesteringar i fastigheter i Stockholm, har dock fondinvesterat i fyra detaljhandelsmarknader runt om i Stockholm

Varför anser SLI att Stockholm är intressant för fastighetsinvesteringar?

Christopher Nichols (CN):

– För det första handlar det om marknadens storlek. Sverige är, sett till alla kommersiella fastigheter, en omfattande marknad med ett fastighetsbestånd om cirka 107 miljarder euro, vilken är öppen för institutionella investerare. Stockholm står för en betydande andel av världsmarknaden för fastigheter av hög kvalitet, fastigheter som hyrs av starka hyresgäster.

CN:

– För det andra har Stockholmsmarknaden en tillfredsställande mognad och likviditet. Stockholm är en transparent och oftast en mycket likvid marknad. Även om merparten av investerarna är lokala aktörer, såsom pensionsfonder och nordiska fastighetsfonder, är globala kapitalförvaltare och andra institutionella investerare också relativt aktiva. Sedan år 2007 har omkring 59 miljarder euro investerats i svenska kommersiella fastigheter, vilket är nästan 10 procent av de totala investeringarna i Europa under perioden från år 2007 och fram till idag.

CN:

– För det andra är avkastning i Stockholm stabil. Den relativt stabila samhällsekonomiska miljön gör att det svenska investeringsklimatet är attraktivt. Under de senaste tio åren har den svenska marknaden överträffat den genomsnittliga totala avkastningen i EU och euroområdet, med en avkastningsnivå om cirka 7,1 procent per år jämfört med 6,1 respektive 5,6 procent för de europeiska regionerna. Med en BNP per capita om 41 000 USD per år ligger Sverige på trettonde plats i världen. Befolkningen är välutbildad och ett stort antal globala företag kommer från Sverige. Hyresgästerna är stabila, vilket ger investerarna ett stadigt intäktsflöde. Hyrorna är även knutna till konsumentprisindex, vilket är en attraktiv faktor på marknaden.

Kan du berätta hur många investeringar SLI har gjort i Stockholm och hur många SLI planerar att göra under år 2013?

CN:

– SLI, Standard Life Investments, har i dagsläget inga direktinvesteringar i fastigheter i Stockholm, men vi har fondinvesterat i fyra regionala detaljhandelmarknader runt Stockholm. Även om Stockholm är en attraktiv marknad av många skäl, medför den förväntade lägre tillväxten på hyrorna i Stockholm att vi anser att marknaden är relativt dyr till rådande avkastning, med tanke på det dämpade makroekonomiska klimatet. Sverige står inför ett antal ekonomiska utmaningar under är 2013, även om landets starkare position då det gäller utlandsskulden, innebär att Sverige inte är under samma starka press som länderna i södra Europa. Vi fortsätter att följa den svenska marknaden noggrant.

Hur ser SLI generellt på den svenska fastighetsmarknaden?

CN:

– Generellt sett ligger avkastningen på svenska obligationer på fortsatt mycket låga nivåer, vilket har medfört att avkastningsmarginalen på kontorsfastigheter med toppläge ligger på cirka 275 punkter (avkastning på obligationer är cirka 1,75 procent medan avkastningen på kontorsfastigheter är cirka 4,5 procent). Att Sverige inte är anslutet till euron innebär även att Sverige kan bedriva den penningpolitik som bäst passar ekonomin, vilket självfallet är en bra position att befinna sig i just nu. Det finns dock risker som gäller Sveriges beroende av export och handeln samt den höga prisnivån på bostadsmarknaden i Stockholm. Men SLI räknar med att dessa riskfaktorer dämpas och att det inte blir något större prisfall för svenska fastigheter.

CN:

– Negativt är dock att kostnaden för att äga och förvalta fastigheter är relativt hög i Sverige jämfört med andra europeiska marknader. Rörelseresultatet blir oftast lägre på grund av att kostnaderna är högre. Det beror på att svenska skatter och avgifter är höga och att andelen kostnader som inte ersätts är stora. Kostnaden för valutasäkring kan även vara betydande i förekommande fall. SF

NCC har fått i uppdrag att bygga ett nytt campus, bostäder, kontor och butiker på den första delen av området Carlsberg Byen i Köpenhamn. Kunden är Carlsberg Byen P/S och ordersumman uppgår till cirka 1,5 Mdr kr.

Projektet omfattar cirka 100 000 kvm där den största delen, närmare 60 000 kvm, blir ett nytt campus för yrkeshögskolan University College Copenhagen, som samlar all sin verksamhet till Carlsbergs Byen. När det är klart kommer fler än 10 000 studenter och 800 anställda ha sina arbetsplatser på området.

Utöver undervisningslokalerna består projektet av 6 500 kvm butiksyta, 3 500 kvm kontor, 15 000 kvm bostäder och närmare 20 000 kvm källare.

Första delen av projektet beräknas stå klart i mitten av 2016 och hela projektet levereras i början av 2017. Carlsberg Byen byggs på Carlsbergs gamla bryggeriområde i västra Köpenhamn. Totalt planeras 567 000 kvm att byggas på området de kommande 15 till 20 åren.

– Jag gläder mig mycket åt att vi får vara med att bygga och utveckla första delen av området Carlsberg Byen, säger Klaus Kaae, chef för NCC Construction Danmark A/S.

NCC har lång erfarenhet av att utveckla före detta bryggeriområden i Köpenhamn. Redan 1998 var bolaget med och utvecklade Tuborgs gamla produktionsområde i Hellerup till att bli ett levande område med bostäder, kontor och butiker.

Ikano har påbörjat byggnad nummer två på Borlänges nya handelsplats. De första hyresgästerna flyttar in redan i höst.

I september förra året togs första spadtag för den första byggnaden. Idag var det dags för byggnad två, av vad som ska bli totalt 33 000 kvm handel i Borlänge. Jula, Clas Ohlson och Intersport blir hyresgäster i första byggnaden och i den andra byggnaden hälsas Coop och Kronans Droghandel välkomna. Byggnad ett kommer att bestå av cirka 13 500 kvm och byggnad två av cirka 9 000 kvm. Även Ikea kommer att finnas på området.

Det första spadtaget togs av Lars Ivarsson, vd Norra Backa, Pär Skagerling, platschef på Fastec och Hans Waldén, utvecklingschef på Ikano Retail Centres.

– Vi kan redan se hur handelsplatsen börjar ta form och i höst flyttar de första hyresgästerna in, säger Jan Kristensson, vd på Ikano Retail Centres.

Skanska har fått i uppdrag av Svenska Bostäder att bygga 76 hyreslägenheter och en förskola i Björkhagen, söder om Stockholm. Det rör sig om tre punkthus och lägenheter i storlekarna 1-5 rum och kök. Kontraktsvärdet uppgår till 187 Mkr.
 

De tre husen uppförs centralt i Björkhagen på Helsingborgsvägen, nära till kommunikationer och service men också i omedelbar närhet till naturen i Nackareservatet. Byggstart ska ske i vår och lägenheterna beräknas vara inflyttningsklara under 2015.
 

– Vi är stolta över att få förtroende att bidra till tillförseln av nya hyreslägenheter i Stockholmsområdet. Bostadshusen byggs intill några av Stockholms populäraste byggnader: Markuskyrkan, ritad av Sigurd Lewerentz, som 2001 valdes till Stockholms populäraste byggnad och ett skivhus som när det byggdes 1956 var Nordens högsta bostadshus. Det här ställer naturligtvis höga krav på gestaltningen av bostadshusen, säger Alexandra Laurén, distriktschef, Skanska Sverige.