|
|
|
Den högsta ”yield spread” på 20 år. Ljublå linje: primär avkastning för bostäder i Köpenhamn. Mörkblå linje: primär avkastning för kontorsfastigheter i Köpenhamn. Svart linje: räntan på en 10-årig dansk statsobligation. Källa: Eurostat och Colliers International. Ännu ett händelserikt år på fastighetsmarknaden har nått sitt slut. Men det var en tuff start för år 2019. År 2018 slutade med allvarliga förluster på finansmarknaderna och en markant nervositet spred sig till investerare. Danmark gick in i en lågkonjunktur med minskad sysselsättning och konsumtion, vilket resulterade i ökad vakans för kommersiella lokaler samtidigt som det var några som förutspådde att räntorna skulle stiga. En förväntan på lågkonjunktur och stigande räntor tyder inte på någon tydlig logik: en svagare ekonomisk utveckling är vanligtvis inte något som får räntorna att stiga, tvärtom. Men när nervositeten sprider sig kan man lätt fatta irrationella beslut. Den svagare ekonomin och fortsatt mycket låg inflation fick dock centralbankerna att reagera resolut med ytterligare penningpolitiska lättnader och under sommaren 2019 sjönk de globala räntorna. Som ett resultat har såväl kortsiktiga som långa räntor gått in i negativt i stora delar av världen, och det skattas att obligationer värda mer än 15.000 miljarder amerikanska dollar handlas nu till negativa räntor. Denna resoluta reaktion har utan tvekan haft en positiv effekt på ekonomierna i både Europa och USA. Det vi upplever ännu en så kallad Goldilocks-ekonomi: en ekonomi som inte är lågkonjunktur eller högkonjunktur, utan en ekonomi med måttlig tillväxt och låg inflation och som möjliggör en försiktig penningpolitik. Men vi kan överväga om vi verkligen lever i ett samhälle utan betydande inflation. Nåväl, varken konsumentpriser för varor och tjänster eller för den delen, lönerna stiger för de flesta danskar, européer och amerikaner. Å andra sidan har priserna på finansiella tillgångar ökat kraftigt och i vissa delar av arbetsmarknaden har även betydande löneökningar registreras. Men mäter vi nu inflationen som vi nu gör, så är inflationen låg. Vikten av pengar Gradvis uppfattar de flesta marknadsaktörer mycket låga eller negativa räntor som ett långsiktigt, om inte permanent fenomen. När besparingarna ökar i pensionsfonderna samtidigt som obligationer inte ger någon avkastning letar vi naturligtvis efter andra tillgångsslag som t.ex. fastigheter, där vi kan förvänta oss en viss avkastning. Som ett resultat har efterfrågan på fastigheter ökat avsevärt de senaste månaderna under 2019. När förstklassiga förvaltningsfastigheter med starkt kassaflöde i de mest attraktiva städerna i Europa kommer ut på marknaden är det inte ovanligt med 10, 20 eller ibland upp mot 50 anbudsgivare. Varje gång finns det bara en vinnare – och många investerare får inte den exponering som deras bud indikerar. Avkastningskravet minskar för de bästa fastigheterna Det är överraskande att ett enormt investeringsintresse inte har pressat ned de ursprungliga avkastningskraven ytterligare – ”yield spread” – definierad som ett första års direkta avkastning på en primär investeringsegendom i förhållande till den effektiva räntan på en 10-årig statsobligation, är således den högsta under de senaste 20 åren. Anledningen kan bara vara en kombination av ett extremt disciplinerat tillvägagångssätt från investerarnas sida och ett fortsatt försiktigt beteende inom finanssektorn, som trots enorma insättningsöverskott ännu inte minskat på kreditkvalitetskraven. Det kan tyckas uppenbart att kritisera bankerna för att de är alltför försiktiga. Om vi köper en kontorsfastighet för 4 procent i direktavkastning är finansieringsgraden 1,0 procent eller 1,5 procent, och om vi vill låna 60 procent och finansiera 40 procent med eget kapital är det svårt att se att det kan gå helt fel. Vi kan tolerera mycket stora hyresminskningar eller en mycket hög vakans innan det blir en utmaning för fastighetens kassaflöde. Men det är ett disciplinerat och ett försiktigt tillvägagångssätt för både investerare och finanssektorn som hindrar investeringsmarknaden från överhettning. Med en dansk ekonomi som inte går in i lågkonjunktur tror Colliers således på ett år 2020 med fortsatt god aktivitet på marknaden och något stigande priser för de bästa fastigheterna. Med andra ord, för att använda begreppen från klassisk bubbelteori: Fastighetsinvesterare är positiva, men de är ännu inte entusiastiska – och de har inte nått marknaden där girighet helt har eliminerat rädslan. |
