Pandox har ingått ett avtal med Invesco Real Estate att förvärva sju hotellfastigheter i Europa – fyra i Tyskland, två i Österrike och ett i Nederländerna – med totalt 1.744 rum. Köpeskillingen uppgår till 415 MEUR, motsvarande cirka 4,1 Mkr, på skuldfri basis. Hotellen är av mycket hög kvalitet, i det övre fullservicesegmentet och drivs av välkända hotelloperatörer under långfristiga omsättningsbaserade hyresavtal med goda hyresgarantinivåer. Förvärvet är fullt finansierat genom ett nytt banklån och befintliga kreditfaciliteter. Den förvärvade portföljen förväntas bidra med motsvarande cirka 140 Mkr i kontanter för resultatet 2017.

Förvärvade hotell

– Förvärvet uppfyller samtliga av Pandox strategiska kriterier avseende storlek, läge, marknadsposition och lönsamhet, samt det bidrar till en ytterligare diversifiering av våra intäkter. Hotellen är av mycket hög kvalitet och drivs av välkända hotelloperatörer i långsiktiga omsättningsbaserade hyresavtal och de kommer att ge en betydande intäkter till Pandox redan starka kontraktsportfölj. Genom förvärvet etablerar Pandox två nya hotellmarknader och fyra nya intressanta hotellstäder. Vi stärker vår närvaro i Tyskland, som är den största hotellmarknaden i Europa, och vi lägger till två nya starka aktörer till vår portfölj. Genom förvärvet visar vi även att det finns en betydande potential för Pandox att växa sin kärnverksamhet med god lönsamhet på de stora hotellmarknaderna i Europa, säger Anders Nissen, vd för Pandox.

Fakta bakom förvärvet

Hotellfastighetsportföljen är av mycket hög kvalitet och består av fullservicehotell i det övre segmentet med en genomsnittlig storlek om cirka 250 rum.

Förvärvspriset per rum uppgår till attraktiva 2,35 Mkr. Förvärvet stärker Pandox marknadsposition i Tyskland med ytterligare tre hotell i Frankfurt, Hamburg och Köln, och ett hotell i München, som är en ny stad för Pandox.

Pandox etablerar sig i Österrike och i Nederländerna med tre hotell i Wien, Salzburg och Amsterdam, som alla är nya länder och städer för Pandox.

Hotellen finns i större städer med strategiska positioner och en god balans mellan affärs- och privatsegmenten, samt internationella och inhemska efterfrågan.

Hotellen drivs av väletablerade hotelloperatörer (NH Hotels Rezidor och Grand City Hotell) under välkända varumärken (NH, Radisson Blu och Park Hotel Amsterdam) med långsiktiga intäktsbaserade hyresavtal med hyresgaranti nivåer och delat investeringar, vilket är kärnan i Pandox affärsmodell.

Hotellen bidrar omedelbart och positivt till Pandox resultat och kassaflöde.

Förvärvspriset och finansiering

Köpeskillingen uppgår till 415 MEUR, motsvarande cirka 4.100 Mkr vid nuvarande växelkurs, på skuldfri basis, inklusive innehav utan bestämmande inflytande i samband med de fyra tyska hotellfastigheter, och efter avdrag för uppskjuten skatt. Förvärvet finansieras genom ett nytt femårigt banklån med Aareal Bank uppgår till cirka 270 MEUR och andra befintliga kreditfaciliteter.

Transaktionsstruktur

Säljaren är Invesco Real Estate via sin European Hotel Real Estate Fund II. Pandox AB slutför förvärvet av de fyra hotellfastigheter i Tyskland tillsammans med Eiendomsspar AS som minoritetsägare med 5,1 procent. Denna struktur anses vara den mest effektiva lösningen för alla aktieägare i Pandox.

Finansiella effekter för Pandox vid full konsolidering och vid nuvarande växelkurs

Förvärvet förväntas öka Pandox hyresintäkter med motsvarande belopp om cirka 250 Mkr och ett kassamässigt resultat med motsvarande belopp om cirka 140 Mkr kronor år 2017, under förutsättning att förvärvet är slutfört före utgången av 2016.

Den förvärvade portföljen har en direktavkastning om cirka 5,7 procent.

Alla hyresavtal är omsättningsbaserat med hyresgarantier. Den förvärvade portföljens genomsnittliga löptid (WAULT) är 19 år.

Pandox ansvar för framtida investeringar begränsas till stora tekniska installationer och byggnadsstruktur, vilket innebär att fastighetskostnaderna är lägre jämfört med Pandox nordiska hotellfastighetsportfölj.

Pandox ser en potential att i nära samarbete med hotelloperatörerna, göra framtida kassaflödeshöjande investeringar i den förvärvade hotellfastighetsportföljen.

Baserat på marknadsvärdet av hotellportföljen per 30 september 2016, och Hilton Grand Place Brussels:

A. Portföljvärdet ökar från cirka 33,1 Mdr kr till cirka 37.700 Mkr.

B. Förvaltningsfastigheternas andel av det totala fastighetsvärdet ökar från cirka 78 procent till cirka 79 procent.

C. Pandox lån i förhållande till fastighetsvärdet netto ökar från cirka 45,5 procent till cirka 52,2 procent, vilket skall jämföras med bolagets finansiella mål om ett lån till förhållandet till bruttovärdet om 45-60 procent med normaliserad likviditet.

Förvärvet beräknas vara slutfört före utgången av 2016, under förutsättning att sedvanliga godkännanden från myndigheter har erhållits, och villkoren i aktieöverlåtelseavtal har uppfyllts.

Pandox kommer att konsolidera de förvärvade hotellen till 100 procent och rapportera dessa under affärsområdet Fastighetsförvaltning, och rapportera icke-bestämmande inflytande på den konsoliderade gruppnivå, från tidpunkten för slutförandet av förvärvet.