Sven-Olof Johansson, Director på DTZ:s Capital Markets.

Hyresgäster som köper sin lägenhet vid en bostadsrättsombildning i ett attraktivt läge i Stockholm, gör regelmässigt en vinst om de skulle sälja sin lägenhet dagen efter en ombildning. Trots detta finns en enorm tröghet i att ombilda vissa fastigheter. Denna beror på att hyresgäster tittar på månadskostnaden för att bo. Man jämför då kostnaden att bo kvar i hyresrätt med att bo i bostadsrätt efter ombildning och betalningsviljan och betalningsförmågan blir avgörande i många fall.

Finansinspektionen nya syn på amorteringskrav på bolån, innebär att alla nya bostadslån över 50 procents belåningsgrad skall amorteras ner dit. Vid lån överstigande 70 procent av värdet sker en amortering med två procent och mellan 50 och 70 procents belåningsgrad minskar amorteringen till en procent. Inga omvälvande krav kan tyckas, men en signal att hushållen minsann måste ta sig mot säker mark.

DTZ gör bedömningen att det nya amorteringskravet kan bli nådastöten för ombildningar, då boendekostnadsökningen blir påtaglig, framförallt vid en ombildning i centrala lägen. Redan idag ökar boendekostnaden vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt, beroende på omständigheterna, med mellan 30 och 100 procent, om man jämför hyran med månadsavgiften plus ränta. I tillägg till detta kommer alltså i framtiden kostnaden för amortering.

– Vi tar ett normalt exempel från Stockholms innerstad. Låt säga att insatsen vid en ombildning uppgår till 52 000 kr/kvm i ett område där marknadsvärdet är 75 000 kr/kvm, säger Sven-Olof Johansson, Director på DTZ:s Capital Markets. Hyresgästerna köper, och lånar, därmed strax under 70 procent av marknadsvärdet. Amorteringskravet om en procent innebär att månadskostnaden för en lägenhet om 65 kvm, likviditetsmässigt, ökar med 520 kr/kvm eller 2 800 kr/månad. En sådan kostnadsökning klarar inte tillräckligt många hyresgäster och ombildningen kan gå om intet, fortsätter han.

Utanför storstadsområdet ligger insatserna på en lägre nivå, men aldrig under 50 procent av marknadsvärdet.

– Om bostadsrättsföreningarna inte längre är en stark köpare försvinner en aktiv köparkategori. En följd skulle kunna vara sjunkande priser, men det beror på hur aktiva andra aktörer är, avslutar Sven-Olof Johansson.