Tribona med vd Peter Strand gjorde i juli sin största affär.

I juli förvärvade Victoria Park ett bostadsfastighetsbestånd om totalt 1.938 lägenheter, med en uthyrbar yta om cirka 138.000 kvm, belägna i Malmö och Karlskrona. Förvärvet skedde till ett underliggande fastighetsvärde om 1,8 Mdr kr, motsvarande 13.000 kr per kvm. Säljare är en amerikansk fond som köpte det aktuella beståndet från danskägda PBA för drygt ett år sedan. PBA köpte beståndet i sin tur av det konkursdrabbade Keops.

– Detta är vår största affär någonsin och det är tillfredsställande att genomföra den på ett effektivt sätt utan ett brett auktionsförfarande. Affären sker till bedömd initial direktavkastning på 4,6 procent och beräknas enligt aktuell intjäningsförmåga öka resultatet per aktie före skatt med cirka 37 procent på årsbasis. Cirka en tredjedel av beståndet är beläget i Malmö och resterande del i Karlskrona. I Malmö finns vi sedan tidigare och i Karlskrona innebär storleken att vi får effektivitet och betydande skalfördelar från start, säger Victoria Parks vd Peter Strand.

Det aktuella beståndet är fullt uthyrt med en genomsnittlig bostadshyra om cirka 1.050 kr per kvm och har en omsättningshastighet i paritet med Victoria Parks befintliga bestånd. Efter affären kommer Victoria Park ha en samlad uthyrningsbar yta om drygt 900.000 kvadratmeter fördelad på drygt 11.400 lägenheter. Det totala fastighetsvärdet ökar i och med förvärvet till cirka 10,3 Mdr kr, motsvarande 11.400 kronor per kvm.

– Det är en viktig och strategisk affär för Victoria Park i en delvis ny geografisk marknad. Genom den här affären tar vi ytterligare ett stort steg mot vårt mål att förvalta minst en miljon kvm. Vi förvärvar ett bestånd som vi förväntar oss kunna förädla ytterligare genom vår värdeskapande förvaltningsmodell med en social dimension, tillägger Peter Strand.

Förvärvet sker i bolagsform och är baserat på ett underliggande fastighetsvärde om 1,8 Mdr kr, där köpeskilling för aktierna preliminärt uppgår till 616 Mkr. Förvärvet finansieras genom befintlig kassa samt genom upptagande av nya lån, i enlighet med bolagets policy. Tillträde skedde den 14 juli 2016.

Fredersen Advokatbyrå, PWC och Ungmark Asset Management har agerat rådgivare i transaktionen.

Amerikanska Madison International Realty säljer Statoils huvudkontor i Fornebu, utanför Oslo, för 3,9 Mdr NOK.

Skanska fick i juni 2010 uppdraget att bygga ett kontor, om totalt 68.000 kvm, vid flygplatsen Fornebu, utanför Oslo. Uppdragsgivare var bolaget IT Fornebu.  Kontraktssumman uppgick till NOK 1,3 miljarder. Byggnaderna färdigställdes i september 2012 och ny hyresgäst blev Statoil. Nu har Statoilkontoret på Fornebu i Oslo sålts för 3,9 miljarder kronor. Det är därmed den största fastighetsaffären i Oslo hittills i år. Affären stod klar under de första veckorna av juli.

Säljare är amerikanska Madison International Realty, som redan år 2012 började att köpa andelar i skilda steg av IT Forenbu. Madisons slutpris blev cirka 3,2 Mdr NOK.

Nu säljer således Madison International Realty Statoils huvudkontor för 3,9 miljarder NOK till en grupp investerare som Arctic Securities arrangerat, trots att det finns cirka 8.000 kvm vakanta lokaler i fastigheten om totalt 68.000 kvm.

Köpeskillingen motsvarar ett pris om 57.000 kr/kvm och direktavkastningen uppges till 5,4 procent. Årshyran är cirka 210 Mkr NOK. Statoils hyresavtal gäller till år 2027.

– SSM har under flera år haft en kraftig tillväxt och bolaget har ett gott momentum och förutsättningar för en fortsatt stark tillväxt, säger Mattias Roos, vd SSM Holding AB.

SSM Holding AB (publ), en av de ledande aktörerna inom bostadsutveckling och bostadsbyggande inom Stockholmsregionen, förbereder en eventuell börsnotering på Nasdaq Stockholm. För att förbereda bolaget för en eventuell notering på Nasdaq Stockholm har rådgivande banker och juridiskt stöd upphandlats. SEB tillsammans med ABG Sundal Collier har valts som rådgivande banker och Gernandt & Danielsson Advokatbyrå har anlitats som juridisk rådgivare.

– SSM har under flera år haft en kraftig tillväxt och bolaget har ett gott momentum och förutsättningar för en fortsatt stark tillväxt. Det är därför ett naturligt steg att förbereda bolaget för en eventuell börsnotering. Det starka team vi nu har skapat tillsammans med våra rådgivare gör att vi har de bästa förutsättningarna för en framgångsrik process, säger Mattias Roos, verkställande direktör på SSM Holding AB (publ).

Intresset för SSM:s bostäder är högt bland presumtiva kunder och projekten säljs ofta slut långt före produktionsstart. Nu har bolaget 1.337 bostäder i produktion i åtta projekt. Av dessa är 98 procent redan sålda.

SSM är ett bostadsutvecklingsbolag verksamt i Stockholmsregionen. Visionen är en bostadsmarknad med plats för så många som möjligt. Bolaget särskiljer sig genom att bygga för morgondagens stockholmare – och ambitionen är att utveckla Stockholmsregionens mest efterfrågade bostäder. Därför ska SSM bygga prisvärda lägenheter för en till två personer, med hög funktionalitet per kvadratmeter, precis utanför city, nära kommunala transporter.

För första halvåret 2016 ökade Wallenstam förvaltningsresultatet med 9 procent till 350 Mkr (322). Dock minskade vinsten efter skatt till 1.325 Mkr (1.981), främst beroende på att den orealiserade värdeförändringen på bolagets fastigheter sjönk till 1.615 Mkr (1.711) samtidigt som den orealiserade värdeförändringen på derivaten steg till –366 Mkr (160).

Hyresintäkterna steg till 789 Mkr (771). Under halvåret såldes fastigheter för 730 Mkr (1.756) med en värdeförändring om 113 Mkr (133). Förvärven av fastigheter minskade till 133 Mkr (955), medan investeringarna i fastigheter steg till 1.080 Mkr (972).

I rapporten är vd Hans Wallenstam nöjd över resultatet av bolagets nyproduktion av bostäder, som motsvarar en tredjedel av halvårets värdeökning av fastighetsbeståndet:

– Resultatet för första halvåret 2016 visar fina siffror och speglar att verksamheten fungerar mycket bra och kontinuerligt genererar värde. Jämfört med samma period föregående år ökar hyresintäkterna trots genomförda försäljningar, liksom driftnettot, främst tack vare att vår nyproduktion successivt kommer in i förvaltningen. Förvaltningsresultatet ökar med 9 procent och av värdeökningarna på fastigheter kommer en tredjedel, 561 Mkr, från vårt eget arbete med nyproduktion.

Wallenstam satsar på fastigheter med bra lägen i Stockholm, Göteborg och Uppsala, vilket bolaget menar är en fördel om marknaden för fastigheter vänder nedåt.

Hans Wallenstam konstaterar:

– Det märktes en kraftig inbromsning på bostadsrättsmarknaden i samband med att amorteringskravet infördes den 1 juni 2016. Om det är en temporärt stillad efterfrågan eller om det är början på en dämpad marknad som fortsätter vika – det kommer vi att få se nu i augusti-september.

Att marknaden för bostadsrätter skulle bromsa in är inget som oroar Wallenstam, eftersom en stor produktion av hyresrätter kan gynnas av lägre priser på bostadsrätter, eftersom efterfrågan på hyresrätter kan bli större.

Wallenstam bygger nu i huvudsak hyresrätter. Vid halvårsskiftet omfattande den pågående nyproduktionen totalt 1.695 lägenheter, varav 714 i Stockholm, 398 i Uppsala, 393 i Göteborg och 190 i Helsingborg.

I balansen ökade bolaget de räntebärande skulderna till 15.855 Mkr (14. 751). Men trots den ökade skulden, minskade de finansiella kostnaderna till 147 Mkr (166), främst beroende på att skuldportföljens snittränta sänktes till 2,07 procent (2,33).

Värdet på fastigheterna ökade till 34.176 Mkr (30.347), omfattande 1,07 miljoner kvm (1,04), liksom det egna kapitalet som steg till 15.804 Mkr (14.489), vilket medförde en oförändrad soliditet om 43 procent och en minskad räntetäckningsgrad om 4,0 gånger (4,5)

Wallenstam ska i sin affärsplan 2018 starta produktion av 7.500 bostäder, motsvarande en årsproduktion i genomsnitt om 1.500 bostäder/år.

Bolagets mål är även att till och med 2018 öka substansvärdet, exklusive utdelning återköp, med i snitt 10 procent/år. Detta mål har Wallenstam hittills lyckats med eftersom substansvärdet har ökat med drygt 13 procent under de senaste 30 månaderna. TM

Elite Hotels of Sweden har tecknat ett 20-årigt hyresavtal för elva våningar i Hotell Hagaplan, omfattande 222 hotellrum, restaurang och konferenslokaler. Stockholms Läns Landsting har tecknat ett 10-årigt avtal för kontorsdelen på fem våningar. Bild: Reflex.

Skanska har tecknat avtal med SPP om överlåtelse av Hotell Hagaplan i Stockholm för cirka 970 Mkr. Försäljningen bokförs av Skanska Sverige under det tredje kvartalet 2016. Köparen tillträder fastigheten i december 2017.

– Det här är ett spännande projekt som Skanska har arbetat med under flera år. Vi har tecknat hyresavtal med bra, och för området mycket väl passande, hyresgäster. Nya Hagastaden är en snabbt växande stadsdel med inriktning på life science. Det har varit ett väldigt stort intresse för fastigheten, säger Kristina Lundblad, affärsutvecklare Projektutveckling Kommersiellt, Skanska Sverige.

Den kombinerade hotell- och kontorsbyggnaden ligger centralt i Hagastaden vid torget Hagaplan och en planerad ny tunnelbanestation. Byggnaden är 17 våningar hög med garage under mark. Bruttoytan är totalt cirka 16.200 kvm. Byggnaden kommer att LEED-certifieras på Guld-nivå.

– Vi är mycket glada över att ha fått möjlighet att genomföra en affär med Skanska och förvärva en nyproducerad fastighet med stark miljöprofil i ett av Sveriges mest expansiva och intressanta lägen. Hyresavtalsstrukturen med långa stabila kassaflöden passar utmärkt i en institutionell portfölj med låg risk, säger Marita Loft, vd Storebrand Fastigheter, ägare av SPP Fastigheter.

Elite Hotels of Sweden har tecknat ett 20-årigt hyresavtal för elva våningar omfattande 222 hotellrum, restaurang och konferenslokaler. Stockholms Läns Landsting har tecknat ett 10-årigt avtal för kontorsdelen på fem våningar.

Den nya byggnaden kommer att vara färdigställd i november 2017.

Skanska är ett av de största projektutvecklings- och byggföretagen i Sverige med verksamhet inom hus- och anläggningsbyggande samt inom utveckling av bostäder och kommersiella lokaler. Enheten har cirka 10.000 medarbetare. Intäkterna för byggverksamheten uppgick 2015 till 27 Mdr kr i Sverige. Inom bostadsutvecklingen såldes cirka 2.200 nya hem. Skanska erbjuder även tjänster inom offentlig-privat samverkan.

Quality Hotel Globe har nyligen utökats till totalt 300 rum. Bild: White

Petter Stordalens bolag Home Invest säljer Quality Hotel Globe till bolaget Strawberry Brother, som ägs till hälften av Petter Stordalen och av norska Varner, en finansfamilj som bland annat äger klädkedjorna Dressmann, Cubus, Bikbok och Carlings. Priset i affären är cirka 1,2 Mdr kr. Pangea har varit rådgivare på säljarsidan. Priset återspeglar en avkastning om cirka 5 procent.

Efter att under förra året har gjort goda vinster på försäljningen av sina andelar i köpcentrumbolaget Sektor till Citycon så storsatsar Petter Stordalen och familjen Varner på hotell.

Redan under senhösten 2015 förbereddes den första affären för Strawberry Brothers, som blev förvärvet av Royal Christiania i centrala Oslo. Det var en av de fastigheter som ingick i den storsatning som DNB Liv gjorde i sitt fastighetsägande under hösten 2015. Något officiellt pris har inte uppgivits, men i norsk press har ett pris om 1,7–1,8 Mdr kr angivits.

Det samägda bolaget ska satsa på tre marknader: Oslo, Stockholm och Köpenhamn.

– Tillsammans med Varner ska vi äga hotellfastigheter för 10 Mdr kr om fem år, säger Petter Stordalen till Dagens Næringsliv.

Strawberry har nyligen investerat 300 Mkr i Quality Hotel Globe, som nu har 300 rum. Näst på tur står Hotel Royal Christiania i Oslo med en investering om cirka 1 Mdr kr.

Norrtälje Torn. Bild: Brunnberg & Forshed

Intresset för lägenheter i Index Residence projekt i Norrtälje hamn är större än någonsin inför försäljningsstarten nu på torsdag den 4 augusti. Bara under Norrtälje hamnkalas i helgen kom det drygt 800 besökare till Index flytande Show Room i hamnen. Sedan starten i mitten av juni har över 7.000 personer besökt projektet.

Med start fredagen 5 augusti är det möjligt att boka någon av de 87 väldesignade bostadsrätterna i Norrtälje Torn, som skall överblicka Norrtälje hamn. Intresset för lägenheterna har varit stort under hela sommaren och Index flytande Show Room i hamnen har varit mycket välbesökt.

– Vi är helt begeistrade över det stora intresset. Bara nu under Norrtälje hamnkalas hade vi drygt 800 besökare, och sedan starten 11 juni har runt 7.000 människor besökt oss med frågor och funderingar kring projektet och tänkbara inredningslösningar. Det här visar att intresset för vårt koncept med smarta och väldesignade lägenheter med tilltalande arkitektur som dessutom bjuder på en fantastisk utsikt, är jättestort, säger en nöjd Rickard Haraldsson, vd för Index.

Index Residence bygger väldesignade lägenheter med hög teknisk standard och personlig touch i såväl USA som Stockholms- och Mälardalsregionen. Avtalstecknande av lägenheterna i Norrtälje hamn startar 22 augusti.

Oscar Engelbert, vd Oscar Properties.

Oscar Properties fortsätter framgångsrikt att öka antalet produktionsstarter. I en kommentar till halvårsrapporten, säger vd Oscar Engelbert:

– Oscar Properties hade ett bra andra kvartal med fortsatt tillväxt av intäkter, rörelseresultat och antalet bostäder under produktion. Vi har nu 1.047 bostäder under produktion, vilket betyder att vi har mer än fördubblat produktionstakten sedan förra året, säger Oscar Engelbert.
 
Under första halvåret 2016 ökade bolaget rörelsens intäkter till 775,2 Mkr (276,5), med ett rörelseresultatet som steg till 112,9 Mkr (41,9), vilket innebar att vinsten efter skatt ökade till till 80,4 Mkr (32,8).
 
Under perioden steg antalet sålda bostäder till 269 (87) samtidigt som antalet produktionsstarter ökade till 255 (–).

Under första halvåret steg Oscar Properties totala tillgångar till 3.071 Mkr (1.790).  Koncernens egna kapital uppgick per 30 juni 2016 till 972,1 Mkr (643,8) med en soliditet som minskade till 32 procent (36).
 
Bolagets räntebärande skulder steg till 1 699,7 Mkr (999,9), varav 753,2 Mkr bestod av säkerställda skulder till kreditinstitut. Resterande del utgjordes av obligationslån om 663,0 Mkr, övriga räntebärande långfristiga skulder om 245,2 Mkr samt kortfristiga räntebärande skulder om 38,4 Mkr.
 
De totala räntebärande skulderna i koncernbolagen, intresse-/joint ventureföretagen och projekten steg sammanlagt per 30 juni 2016 till 1.951 Mkr (1.455) och den genomsnittliga kapitalbindningen för dessa skulder uppgick till 1,8 år (1,4).             

Per 30 juni 2016 ökade den genomsnittliga räntan för de räntebärande skulder i koncernen och i intresse-/joint ventureföretagen till 3,8 procent (3,7). Merparten av de räntebärande skulderna löpte med rörlig ränta.
 
Bolaget genomförde i mars två riktade nyemissioner av preferensaktier av serie B till institutionella investerare samt ytterligare en emission i april till allmänheten. Emissionerna tillförde bolaget cirka 225 Mkr före emissionskostnader.
 
Preferensaktierna togs upp till handel på Nasdaq Stockholm i maj. Som en följd av emissionsvillkoren klassificeras preferensaktier av serie B som skuld. TM

Foto: Therése Särnbäck
Text: Thomas Mattsson

Den 12-13 juli var det ett stort program för kapitalmarknadsdagarna i Båstad och med ett nytt rekord för antalet deltagare. Orsaken var att det i år var fler bolag, och inte bara Paulsson-sfären med Fabege, Wihlborgs, Catena, Platzer, Diös och nya Brinova som var värdar. Utan i år, vilket var det nionde året i följd, var även Balder med Collector, Kungsleden och FastPartner värdar.

Det betydde att över 250 deltagare var på plats under presentationerna i Kongressen i Båstad. Många fler var anmälda men taket sattes med 250 deltagare. Nytt i år var även en större middag på vackra Norrvikens trädgårdar.

Nästa år, vilket blir 10-årsjubileum för kapitalmarknadsdagarna, kan vi säkert förvänta oss ännu fler deltagare med fler konferenslokaler.

Kapitalmarknadsdagarna i Båstad under juli har växt till en viktig plats för affärsliv och en central samlingspunkt för fastighetsmarknaden. Många viktiga personer i fastighetsbranschen var i Båstad. Se vilka:

Det är Erik Paulsson, vd Hansan, som är grundaren av Kapitalmarknadsdagarna i Båstad som startade år 2007.

Erik Selin, vd Balder, berättade om fluktationerna på aktiemarknaden och hur Balder har växt starkt sedan börsnoteringen för snart 11 år sedan.

Sven-Olof Johansson, vd FastPartner, var en av talarna och en av värdarna.

Lena Apler är vd för Collector, ett bolag som ingår i Balder-sfären.

Christian Hermelin är vd för Fabege och en av huvudmännen för framgångarna med Arenastaden.

Anders Jarl är vd för det växande Wihlborgs.

Det var fullsatt i Kongressen i Båstad.

Gustaf Hermelin, vd Catena, höll ett intressant föredrag om logistikbranschen och dess framtid.

P-G Persson, vd Platzer, har utvecklat Platzer till till ett bolag med stora projekt.

Knut Rost, vd Diös, berättade att Diös nu har visat sitt starkaste resultat någonsin.

Henrik Saxborn, koncernchef Castellum.

Castellums vinst efter skatt för halvåret 2016 minskade till 844 Mkr (1.399), främst beroende på att värdeökning minskade till 616 Mkr (880) och kostnaden för derivaten steg till –233 Mkr (137). Men bolagets resultat kommer att, redan vid nästa kvartalsrapport, bli betydligt starkare, eftersom Castellum, tillsammans med Andra och Sjätte AP-fonden tillträde samtliga aktier i Norrporten den 15 juni. Ett förvärv om 13.468 Mkr, varav 10.393 Mkr i kontanter och resten 3.072 Mkr i 19,2 miljoner nyemitterade samt 8 miljoner i befintliga aktier. Detta förvärv innebar att värdet på bolagets fastigheter steg till 72,1 Mkr (40,2), vilket i sin tur medförde att det egna kapitalet ökade till 25,1 Mdr kr (14,3). Samtidigt steg de räntebärande skulderna till 39,4 Mdr kr (20,48), finansierade till en snittränta som sjönk till 2,7 procent (3,0).

Nettoinvesteringarna uppgick till 29.658 Mkr (1.730), varav 28.889 Mkr (1.422) avsåg förvärv, medan 802 Mkr (569) avsåg ny-, till- och ombyggnationer och 33 Mkr (261) försäljningar.

Förvärvskostnaderna för köpet av Norrporten uppgick till 126 Mkr, för ett underliggande fastighetsvärde om 26 Mdr kr.

Nettouthyrningen för perioden ökade till 47 Mkr (37).

Jörgen Lundgren har utsetts till vd för region Norr i Castellum och kommer ingå i Castellums koncernledning. Lundgren var tidigare vd för Norrporten.

– Läget just nu är mycket positivt – av flera skäl. Hyresmarknaden är stark och vi omförhandlar många hyresavtal med goda hyreshöjningar i våra numera talrika citylägen. Integrationen av Norrporten, inklusive synergieffekter, går snabbare än den ursprungliga planen och från nästa år kommer Norrporten fullt ut att bidra till koncernens resultat, säger Henrik Saxborn, koncernchef i Castellum, i ett pressmeddelande.

Han fortsätter:

– Vi har samma långsiktiga målbild som tidigare: 10 procents årlig tillväxt i förvaltningsresultatet och därmed utdelningen, drivet av genomsnittliga årliga investeringar om cirka 3,5 Mdr kr kronor. En stor del av dessa investeringar kommer att utgöras av egna projekt.

Nu är Castellum är ett av de största börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till 72 Mdr kr och utgörs av lokaler för kontor/butik och lager/industri med en uthyrningsbar yta om 4,7 miljoner kvm.

Castellum har under 2015 tilldelats två utmärkelser för sitt hållbarhetsarbete, dels World Green Building Councils främsta utmärkelse Business Leadership in Sustainability, dels ”Green Star 2015” av GRESB vilket innebär att bolaget är ett av de högst rankade i världen i fastighetssektorn. LE