Jacob Edin, Associate på CBRE i Stockholm.

I ett pressmeddelande säger Jacob Edin, Associate på CBRE i Stockholm, att vid värdering av byggrätter finns inget kassaflöde att förhålla sig till och ett antal antaganden måste ställas upp. Små variationer från dessa antaganden kan ge stora förändringar av det bedömda värdet, vilket skapar osäkerheter i kalkylen. Detta gäller framför allt vid låga värden där totalvärdet överstiger byggkostnaderna med mindre än 30 procent.

För att på ett adekvat sätt arbeta med och värdera byggrätter har Herman Donner skrivit en rapport för ”att i ett svenskt sammanhang kartlägga arbetsgången och källor till problem för värdering av råmark, byggrätter och projektfastigheter.” Uppdraget att värdera byggrätter fick Herman Donner av RICS, Royal Institution of Chartered Surveyors.

Totalt 34 bolag – från fastighetsbolag till försäkringsbolag och konsultbolag – har sponsrat framtagandet av rapporten.  I rapporten nämns att olika aktörer lägger olika vikt vid ortspriset och projektkalkylen. Rapporten beskriver också att många lägger störst vikt vid ortspriset. Två respondenter från banker anser att ortspris har en större trovärdighet och är därför mer betydelsefullt i bankernas bedömningar av värde.

En annan bank-respondent nämner exempel där tillämpningen av ortsprismetoden ger ett intryck av att vara medvetet gjord för att ge ett resultat som är snarlikt projektkalkylen. Det kan också förhålla sig tvärt om. Det som talar för det är att ortspriset är en färskvara som inte sällan är svåråtkomligt. Ortspriser i form av markanvisningar / transaktioner är även relativt begränsade i antal.

Då projektkalkyler är känsliga för små förändringar kan det vara troligt att det förhåller sig tvärt om. Ortspris är ofta svåråtkomligt, dessutom är antalet transaktioner eller markanvisningar att förhålla sig till för få.

Enligt CBRE har metoden med projektkalkyl fördelen att den efterliknar köpares resonemang inför ett förvärv. Samtidigt är denna typ av kalkyl som sagt känslig även för förhållandevis små förändringar av indata. Således bör man i största möjliga mån betrakta kalkylresultatet som en rimlighetskontroll av de slutsatser som kan dras utifrån det presenterade ortsprismaterialet.


Detta gäller framförallt för bostadsrätter, så låt oss ta det som exempel. Priset på färdiga bostäder svänger i högre tempo än till exempel byggkostnader. Om priset för en bostadsrätt i Stockholms innerstad är 100.000 kr per kvadratmeter och det av någon anledning sjunker till 90.000 kr per kvadratmeter har priset minskat 10 procent. Då byggkostnaderna inte har minskat i samma utsträckning, eller alls i det korta perspektivet, minskar markvärdeutrymmet betydligt mer procentuellt.

Slutsatserna av rapporten kan sammanfattas i 6 punkter:

1. Objektet och förutsättningarna bör beskrivas tydligt. Framförallt förutsättningar som kan ha större värdepåverkan så som miljörisker och komplex grundläggning.

2. Begreppet byggrätt bör endast avse mark med lagakraftvunnen detaljplan. Ej detaljplanelagd mark är råmark och var i planeringsstadiet råmarken befinner sig i bör framgå tydligt.

3. Detaljplaner bör beskrivas. Särskilt värdepåverkande faktorer bör kommenteras.

4. Vilken typ av värde som avses bör tydligt definieras. Det bör tydligt framgå vilken typ av värde som avses. Om värdet vilar på speciella förutsättningar, samt definiera vad värde och köpeskillingar inbegriper.

5. Vid tillämpning av ortsprismetod bör ortsprismaterialet redovisas tydligt. Markanvisning/transaktion: Om det förekommit tilläggsköpeskillingar, om det varit en villkorad transaktion, vid vilken tidpunkt transaktionen skett, vilken typ av objekt som avses samt kommentera ortsprismetodens tillförlitlighet.

6. För projektkalkyler bör de värdepåverkande posterna redovisas och härledas. Intäktsposter och kostnadsposter härleds så att det framgår varifrån dessa kommer. Nivån av osäkerhet för varje post i kalkylen bör beröras. Separata känslighetsanalyser görs för varje post som bygger på ett antagande. Nivån på projektvinst bör framgå samt hur den förhåller sig till byggkostnaden.

Av undersökningen framgår att projektvinst och byggkostnader redovisas på olika sätt bland branschaktörer.