Under fredagen sjönk aktien i JM blytungt med drygt 6 procent till 170 kr. Aktien har inte under de tre senaste åren varit så lågt prissatt som nu. För knappt ett år sedan toppade JM aktien i 329 kr. Men JM var inte ensamma om att falla under fredagen. Tungt föll även andra bostadsbyggare som Besqab och Oscar Properties med fall med över 5 procent eftersom dessa bolag har många osålda projekt på marknaden i Stockholm till höga priser, så höga att köparna nekas bankfinansiering.

För första kvartalet minskade vinsten efter skatt i JM till 399 Mkr (706), ett resultat där en reavinst från försäljningen av Småa ingick med 275 Mkr. Problemet för JM är marknaden i Stockholm, som nästan alltid varit urstark, med rörelsemarginaler upp mot 30 procent, är att den nu störtdyker. Under Q1 sjönk antalet sålda bostäder i Stockholm till 117 (354). Men även i de andra affärsområdena rasade försäljningen som för JM Bostad Riks till 244 (321) och JM Utland till 119 (189). Totalt minskade antalet sålda bostäder till 480 (864) samtidigt som produktionsstarterna minskade till 570 (813).

Det är mycket svårt att förstå varför JM i detta svåra marknadsläge ens kan drömma om att öka antalet produktionsstarter, med hopp om att marknadsläget, särskilt i Stockholm ska förändras. I rapporten säger vd Johan Skoglund:

– Vi planerar för ett ökande antal produktionsstarter under året förutsatt en stabilisering av bostadsmarknaden och stabila planprocesser. Produktionsstartade bostäder i Stockholm under första kvartalet stöds av en normal bokningsnivå där lönsamheten är fortsatt god i pågående produktionsvolym.

SBAB säger nu att bostadspriserna kan falla med uppemot 8-9 procent fram till 2021, som en naturlig konsekvens av stigande boräntor. Men till detta kommer de hårdare amorteringskraven och ett lånetak om högst 5,5 gånger en årsinkomst samt en kalkylränta om 7 procent. Det finns idag inga fundamenta för att prishindren, särskilt för Stockholm, kommer blåsa ort under de närmaste åren, tvärtom talar stigande räntor, högre amorteringskrav och kalkylräntor, mot detta.

JM är en stor bostadsbyggare. Antalet bostäder i pågående produktion uppgick till 7.672 (7.901), varav 553 utgjorde hyresrätts- och vårdbostäder (416). En trolig trend är att JM framgent tvingas öka andelen hyresrätter i produktionen.

JM har en stark balans med omsättningstillgångar om 16.722 Mkr (13.882) och ett eget kapital om 6.664 Mkr (5.725). På grund av en minskad försäljning är det troligt att JM fortsätter att utöka sin portfölj med byggrätter. Vid periodens slut hade bolaget totalt 34.900 (33.600) byggrätter, varav endast 19.400 (18.500) redovisas i balansräkningen. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder ökade stort under Q 1 till 8.565 Mkr (6.837).

Prognosen blir att JM kommer att minska antalet produktionsstarter stort liksom antalet anställda. Vid utgången av första kvartalet var antalet anställda 2.570 (2.444), varav antalet hantverkare var 1.002 (1.008) och antalet tjänstemän 1.568 (1.436).

Troligt är att JM försöker bibehålla sina stora rörelsemarginaler som under perioden var i genomsnitt 13,0 procent (13,6), där rörelsemarginalen för viktiga Stockholm var 18,6 procent (18,9). Fortfarande var intäkterna under Q1 högst för Stockholm med 1.475 Mkr (1.840), jämfört med Riks med 1.269 Mkr (1.146) och JM Utland med 710 Mkr (807).

Fastighetsaktiens prognos för JM är att aktien fortsätter att dala eftersom bolagets försäljning kommer sjunka på grund av för höga produktionskostnader och minskad försäljning till för höga försäljningspriser samtidigt som banker nekar allt fler köpare en lånefinansiering. SF