Den nordiska fastighetsmarknaden är rekordstark men står inför stora förändringar, enligt marknadsrapporten Pangea Property Outlook 2017/2018. Högre räntor och nya skatteregler kan påverka branschen negativt, medan nya placeringsregler för AP-fonderna kan innebära att de ökar sina placeringar i fastigheter. Vinnarna förväntas bli kontor i storstäderna och lager/logistik, medan riskerna upplevs störst inom externhandeln.
    

– Den starka ekonomin gynnar framförallt konjunkturkänsliga fastigheter, medan räntekänsliga fastigheter med begränsad hyrestillväxt får det tuffare, säger Mikael Söderlundh, analyschef och partner på Pangea Property Partners.
    

Rapporten visar att de makroekonomiska förutsättningarna för fastigheter är fortsatt mycket goda. Transaktionsvolymen i Norden kommer sannolikt att bli rekordhög under 2017, men redan under nästa år förväntas en viss avmattning. Det beror framförallt på risken för räntehöjningar och nya skatteregler i Sverige.
    

– De nya ränteavdragsreglerna i kombination med högre räntor kan slå hårt mot en kapitalintensiv bransch som fastigheter. Sedan har vi de föreslagna paketeringsreglerna som skapar en osäkerhet i marknaden, även om tidsplanen sträcks ut, säger Joakim Arvius, partner på Pangea Property Partners.
    

De mest aktiva köparna framöver förväntas bli institutionella investerare, kapitalstarka fastighetsfonder och internationella aktörer. Rapporten pekar särskilt på AP-fonderna som tack vare nya placeringsregler kan få större frihet att placera i fastigheter och andra mindre likvida tillgångar.
    

– De nya reglerna är politiskt förankrade och kommer sannolikt att börja gälla i juli 2018. Då får första till fjärde AP-fonden möjlighet att vikta ner till 20 procent i räntebärande värdepapper, från dagens nivå på 33 procent i genomsnitt. Det motsvarar nästan 180 Mdr kr, säger Mikael Söderlundh.
    

På säljsidan kommer vi sannolikt att få se fler kommuner och landsting som passar på att sälja innan valet 2018. Det sker också en gradvis konsolidering av den svenska marknaden där mindre fastighetsägare säljer till större och mer etablerade aktörer. Söderlundh fortsätter:
    

– Det är en utveckling som vi har sett under en längre tid, drivet av stordriftsfördelar i förvaltningen och bättre finansieringsvillkor. Den genomsnittliga köparen under 2017 har ett fastighetsvärde på drygt 4,5 Mdr kr, att jämföra med den genomsnittliga säljaren som ligger under 2 Mdr.
    

De segment som förväntas gå bäst framöver är kontor i storstäderna, tack vare fortsatt stark hyrestillväxt, samt lager/logistik. Intresset för lager/logistik drivs på av en växande e-handel och nya varuflöden.