Många hade hörsammat kallelsen till IPD:s seminarium Lönsamhetskrav i bostadsförvaltning. Drygt 120 deltagare lyssnade på åtta olika föredrag med frågestunder på Bygget Konferens på Norrlandsgatan i Stockholm.

Det är stort fokus på bostäder nu, sa Christina Gustafsson, vd IPD Norden AB.

Ämnen var bland annat Nya regler för kommunägda bostäder. Marknadsmässiga avkastningskrav för bostäder. Kan bostadsföretag både tjäna pengar och ta ett socialt ansvar? Hur löser regeringen knutarna på bostadsmarknaderna?

Behovet av bostäder, särskilt i Stockholm är stort. Anette Sand, vd Förvaltaren, berättade att det var otroliga 17 000 sökande till Förvaltarens nyproduktion om 267 lägenheter i Sundbyberg. Lägenheter som förmedlas efter ett särskilt poängsystem utarbetat av Förvaltaren. Idag har Förvaltaren cirka 7 500 lägenheter efter att bolaget har sålt cirka 1 700 lägenheter till nybildade brf-föreningar. Orsaken till försäljningarna, berättade Anette Sand, var att Förvaltaren är och har varit en alltför dominerande fastighetsägare i många stadsdelar i Sundbyberg. Vidare har försäljningarna varit nödvändiga eftersom försäljningslikviderna verkligen behövts för att bolaget ska kunna nyproducera cirka 1 700 lägenheter i framtiden. Hyresnivån i nyproduktion som Förvaltaren kan ta ut är i dagsläget drygt 1 550 kr/kvm/år. Sand framhöll att Förvaltaren gärna ville ta ut en högre hyresnivå, men hon kände en konkurrens från Signalisten i Solna som har lägre hyresnivåer i nyproduktion än Förvaltaren.

Nu har Förvaltaren ett direktavkastningskrav på marknadsvärdet av fastighetsportföljen om 3,5 procent, +/– 1 %. Marknadsvärdet i Förvaltarens fastighetsbestånd har under de senaste åren stigit med 8-9,5 procent. De senaste två åren har direktavkastningen i bolaget pendlat mellan 3,1 och 3,9 procent, trots att bolaget har ”ett stort berg av underhåll”.

Bostadsbristen är stor i Stockholm, vilket lett bland annat till att priserna stigit snabbt till mycket höga nivåer under de senaste femton åren. Nu rapporterar flera mäklare en viss tröghet på marknaden, med längre försäljningstider. Tyvärr är många hushåll i Stockholm starkt skuldsatta, där skuldkvoter på mellan 500 och 1 000 procent inte är ovanliga, vilket klart överstiger riksgenomsnittet om cirka 170 procent. Det är en av flera orsaker till varför det är så många som söker hyresrätter, en bostadskategori som det byggts mycket få av under det senaste decenniet. Efter raset på 1990-talet var det svenska bostadsbyggandet år 2000 lägst i EU med endast 1,4 lägenheter per 1 000 invånare, långt under EU-snittet med runt 5 lägenheter per 1 000 invånare. (Källa: European Housing Statistics 2001). Nu uppger 259 av landets 290 kommuner brist på hyresrätter. (Källa: Boverkets bostadsmarknadsenkät.) SF